Ali naj refinanciram kredit? Prihranki lahko znašajo več tisoč evrov

V zadnjem letu so se obrestne mere za stanovanjska posojila znižale. Ali je torej zdaj pravi trenutek za refinanciranje posojila?

Zanimalo nas je, ali je pri bankah zaznati zanimanje za refinanciranje posojila in kakšni so stroški za stranko.

Po podatkih Banke Slovenije povprečna obrestna mera za nova stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero, najeta za 10 let ali več, zdaj znaša okoli 2,8 odstotka na leto, medtem ko je bila pred letom dni okoli 3,5 odstotka, leta 2023 pa v povprečju štiri odstotke.

ECB je znižala stroške posojil

Spremembe obrestnih mer sledijo spremembi obrestne politike Evropske centralne banke. Ta je referenčne obrestne mere med letoma 2022 in 2023 zvišala z nič odstotkov na štiri odstotke, nato pa jih je od leta 2024 do poletja letos znižala na dva odstotka, kjer so še danes – minuli teden je ECB na zadnjem odločanju obresti pustila nespremenjene.

 

 

Banke so se politiki ECB prilagodile in najprej dvignile obresti, nato pa jih znižale.

Ilustrativni izračun pokaže, kaj to pomeni za hipotetičnega posojilojemalca. Ob najemu 100 tisoč evrov posojila za deset let po štiriodstotni obrestni meri plačuje 1.010 evrov mesečne anuitete. V celotnem obdobju plača 21.500 evrov obresti.

Pri najemu posojila po 2,8-odstotni obrestni meri bi mesečni obrok znašal približno 950 evrov, posojilojemalec pa bi plačal 14.700 evrov obresti. Torej okoli sedem tisoč evrov manj.

Vendar se prihranek z leti odplačevanja posojila zmanjšuje, in to ne enakomerno, saj stranka v začetku odplačevanja kredita odplačuje večji delež obresti in manjši delež glavnice. To pomeni, da je proti koncu odplačevanja stranka že plačala velik delež obresti in se ji zamenjava za posojilo z nižjimi obrestmi vse manj splača.

 

 

Glavni podatek so zato stroški, ki jih je treba plačati za zamenjavo posojila (in seveda znesek najetega posojila, doba odplačevanja ter razlika med staro in novo obrestno mero).

Pri Zvezi potrošnikov Slovenije (ZPS) svetujejo, da se najprej pogajajte s svojo banko, preden se odločite za predčasno poplačilo posojila in najetje novega pri drugi banki, ki ponuja nižje obresti. S tem se namreč izognete nekaterim stroškom.

"Ne pozabite se pogajati s svojo staro banko. Predstavite svoj načrt in konkurenčne ponudbe ter povprašajte o možnosti znižanja obrestne mere za svoje posojilo. Mogoče se bodo pripravljeni pogajati."

 

 

Posojilojemalci, ki predčasno poplačajo kreditne obveznosti, so upravičeni do delnega vračila skupnih stroškov. Pri ZPS dodajajo, da se je za konkretni izračun stroškov poplačila posojila in izračun delnega vračila stroškov treba obrniti na banko, s katero je stranka sklenila kreditno pogodbo. Na spletni strani ZPS je tudi spletni kalkulator, s katerim si lahko posameznik na svojem primeru izračuna, ali se mu zamenjava posojila splača.

Kakšni so stroški, ki nastanejo pri poplačilu posojila in najemu novega? Če se stranka s svojo banko izpogaja za spremembo obrestne mere, lahko računa na strošek sklenitve aneksa h kreditni pogodbi. Med objavljenimi ceniki bank ni najti fiksnih cen, po spletnih virih sodeč, pa lahko strošek znaša od 50 do 250 evrov, odvisno od vrste spremembe pogodbe. Nekatere banke tega stroška ne zaračunajo.

Iz Deželne banke Slovenije so sporočili, da svojim strankam omogočajo refinanciranje kreditov, vsak primer pa pregledajo individualno. Stroški refinanciranja znašajo 1,50 odstotka od stanja glavnice, najmanj 29 evrov in največ 290 evrov.

 

 

Pri predčasnem poplačilu posojila in najemu posojila pri drugi banki pa pričakujte še stroška izbrisa banke iz zemljiške knjige in vpisa hipoteke nove banke v zemljiško knjigo. Po spletnih virih lahko strošek izdaje izbrisne pobotnice stare banke, ki omogoči izbris iz zemljiške knjige, stane med 50 in 150 evri. Banka, kjer bi najeli novo posojilo, pa bo zaračunala stroške cenitve nepremičnine in strošek notarja za vpis v zemljiško knjigo.

Pri OTP banki so odgovorili le, da ponujajo kredite za namene refinanciranja in poplačila obstoječih dolgov, pri čemer so stroški in obrestna mera zaračunani v skladu s cenikom banke. Trenutno imajo stranke možnost najema stanovanjskega kredita brez stroškov odobritve, ta ponudba je veljavna do konca leta 2025.

Pred iztekom posojila se poplačilo ne splača več

Če poenostavljeno predvidimo, da stroški zamenjave posojila znašajo 500 evrov, bi se zamenjava posojila s štiriodstotno obrestno mero za posojilo z 2,8-odstotno obrestno mero splačala do 90. obroka posojila, to je po sedmih letih in pol oziroma dve leti in pol pred koncem odplačevanja. Takrat se razlika med obrestmi, ki jih mora stranka plačati do konca kreditnega obdobja, zmanjša na 500 evrov. Izračun je narejen za 100 tisoč evrov posojila za obdobje desetih let.

 

 

Če stroški znašajo tisoč evrov, se zamenjava splača do šest let in pol od začetka odplačevanja (tri leta in pol pred iztekom kredita), pozneje pa ne več. Če stroški znašajo 1.500 evrov, se posojilo splača zamenjati do 66 mesecev od začetka odplačevanja (po petih letih in pol), pozneje pa je razlika v odplačanih obrestih nižja.

 

 

Zaradi številnih dejavnikov, ki vplivajo na izračun (višina posojila, obresti, čas, stroški zamenjave …), mora odločitev s pomočjo bančnih svetovalcev sprejeti vsak posameznik glede na lastne razmere.

Preverite, katere banke zdaj ponujajo najnižje obresti za najem posojila.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar