Nepremičninski davek: Obeta se množično prepisovanje stanovanj na družinske člane

Pred dnevi je premier Robert Golob v intervjuju na RTV Slovenija napovedal nepremičninski davek za drugo in vsako nadaljnjo nepremičnino. Predstavljena ideja že razburja slovensko javnost, predvsem pa udeleženci z nepremičninskega trga ne vidijo učinkov obdavčitve, kot jih napoveduje sam premier. Torej, cenejša stanovanja in nižje najemnine ter hkrati tudi višje plače.

Izhodišča za obdavčitev nepremičnin so po besedah Goloba zelo preprosta. Nepremičnina, ki jo ima v lasti posameznik in kjer ima stalno prebivališče, bo izvzeta iz obdavčitve. Druge bodo obdavčene. Golob višine davka ni razkril, češ da o tem v koaliciji še niso razpravljali. "Izhodišča nameravamo v razmeroma kratkem času predstaviti javnosti," je za Bloomberg Adria pred kratkim povedal minister za finance Klemen Boštjančič. Golob pa je očitno malce pohitel, saj uradnega predloga še ni. Minister za delo Luka Mesec je včeraj napovedal, da bodo na finančnem ministrstvu v ponedeljek predstavili izhodišča nepremičninskega davka. Z Ministrstva za finance se do konca redakcije niso odzvali. Danes več medijev navaja neuradne vire, da bo obdavčitev med 1,5 do 2 odstotka od vrednosti nepremičine. 

V letu 2025 naj bi po besedah Goloba spisali ustrezno zakonodajo, "če bo prišlo do dovolj širokega političnega konsenza znotraj koalicije, bomo tako reformo tudi uzakonili". "Učinek bo morda viden pozneje, uzakonjena pa bo v tem mandatu. Takšen je za zdaj naš načrt," je povedal.

Učinek obdavčitve: cenejša stanovanja in najemnine, višje plače

Namen obdavčitve nepremičnin je, da zajamejo čim več praznih nepremičnin, za katere je Golob prepričan, da jih bodo lastniki potem dali v najem. "To je tudi prvi pogoj do znosnih najemnin," je prepričan premier. "Stanovanja so predraga tako z vidika nakupa kot tudi najemnine," je poudaril, "cene na trgu bodo morale upasti in mlade družine z višjimi plačami si bodo mogoče končno lahko privoščile svoj dom. To je namen davčne reforme – kako ljudem, ki nimajo svojega doma, omogočiti, da do njega pridejo." 

Podobno nam je pred časom povedal tudi Boštjančič, ki je povedal, da z obdavčitvijo nepremičnin ciljajo na to, da povežejo vprašanje obdavčitve premoženja, ki je v Sloveniji nizko, s stanovanjsko politiko. "To bo pozitivno vplivalo tudi na dosegljivost in cene najemnin v Sloveniji." 

Golob je šel korak dlje: "To in samo to, kar bomo zajeli z novim davkom, bomo uporabili za razbremenitev preveč obdavčenih plač." V podrobnosti ni šel, stroka pa že zdaj opozarja, da bo izkupiček takšne obdavčitve majhen. 

Stroka zadržana: Golob testira mnenje javnosti

"Smo iz skope predstavitve je težko sklepati o učinkih načrtovanega davka," komentira Andreja Cirman z ljubljanske ekonomske fakultete. Podobno tudi Boštjan Udovič iz Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, pravi, da gre pač za izjavo premierja v oddaji na TV in da težko oblikujemo neka resna stališča na podlagi te izjave. Ob tem poudarja, da moramo predvsem z davkom na nepremičnine nadomestiti druge dajatve, ki so povezane z nepremičninami, denimo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). "Hkrati pa mora biti ustavno sprejemljiv in razmeroma preprost za izvedbo. Tega pa pri predstavljeni rešitvi v tej fazi ne vidim. Mogoče pa bo kaj bolje, ko bo vlada predstavila podrobnejša izhodišča."

Davčni strokovnjak Ivan Simič komentira: "Ne poznam uradnega predloga, pod katerim bi bila podpisana katerakoli odgovorna oseba vlade. Zato predlagam, da počakamo na uradno besedilo predloga zakona." Dosedanje izjave predstavnikov vlade Simič šteje bolj kot testiranje mnenja javnosti.

"Predlog je v teoriji dober, vprašanje pa je, kakšen bo njegov učinek v praksi," razmišlja davčni strokovnjak Jure Mercina iz LeitnerLeinter. "Predlog vlade ni slab, je pa veliko vprašanje, ali se bo to na najemniškem trgu v realnosti kaj poznalo, ker je verjetno premajhen odstotek lastnikov, ki imajo dve nepremičnini ali več," meni nepremičninski posrednik Jure Boh iz Mesta nepremičnin. Koliko je sploh takšnih nepremičnin, ki bi jih s takim sistemom lahko obremenili, se sprašuje tudi Udovič. Tudi če je nekdo lastnik dveh ali več (stanovanjskih) nepremičnin, je vprašanje, v kakšnem stanju so, razmišlja. "Ogromno nepremičnin namreč niti ni primernih za bivanje, pa jih statistika še vedno zaznava," opozarja.  

 

 

Napoved: zgodila se bo selitvena akcija!

Če bo uveden nov zakon obdavčitve nepremičnin, ki bo bolj sistematično izvajan in bo s seboj prinesel večje davčno breme, pa Andreja Cirman pričakuje, da se bo v Sloveniji zgodila velika selitvena akcija.

"Lastniki bodo konsolidirali nepremičnine in se prijavljali na različne naslove zaradi prikazovanja, da je to njihova prva nepremičnina," poudarja. Ob tem profesorica meni, da bo izkupiček spet majhen, zaželenih učinkov na stanovanjski trg pa ne bo, še manj pa bomo vedeli, kateri prebivalec res kje živi. Ob tem sama še vedno trdno zagovarja sodoben integralen nepremičninski davek.

"Zavezanci bodo zagotovo iskali možnosti, kako zaobiti obdavčitev, verjetno tudi s prepisom stanovanj na ožje družinske člane," podobno razmišlja tudi davčni strokovnjak Jure Mercina. Tudi nepremičninski posrednik Jure Boh meni podobno in dodaja, da bo možen tudi prepis na podjetja, če jih imajo.

Verjetno bi se število takšnih nepremičnin zmanjšalo, razmišlja tudi Udovič, saj bi se lastništvo razpršilo med družinskimi člani. Na koncu bi verjetno ugotovili, da bi bil izkupiček takšnega davka precej manjši, kot pričakuje politika ali laična javnost. Lahko, da bi bil celo manjši od stroška njegove uvedbe. "Zavedati se moramo, da neke drakonske davčne stopnje gotovo ne bi prestale presoje ustavnega sodišča, ker moramo vedno zasledovati sorazmernost," še opozarja Udovič. 

Davek že imamo!

V Sloveniji davek na drugo, tretjo in vsako naslednjo nepremičnino že imamo, pojasnjuje Andreja Cirman. Gre za zakon o davkih občanov, ki obstaja že od leta 1988. "Davek obdavčuje sicer le fizične osebe (občane), izkupiček davka pa je zelo skop, saj ga vse občine niti ne pobirajo," pojasnjuje.

Preden pojasnimo, kakšen je izkupiček, dodajmo, da ima v zakonu o davkih občanov podlago tudi davek od premoženja. Davek od premoženja plačujejo fizične osebe, ki posedujejo stavbe, dele stavb, stanovanja in garaže, prostore za počitek oziroma rekreacijo. 

Če na kratko povzamemo - davka ne plačujejo lastniki, ki imajo stalno prebivališče v stanovanju, manjšem od 160 kvadratnih metrov. Za večjo nepremičnino in za vsako naslednjo, ki ni dom in jo lastnik na primer oddaja v najem ali pa ima celo prazno, pa je davek treba plačati. 

Lani je Furs pobral 9,5 milijona evrov davka od premoženja, kar je 1,1 odstotka več kot leto prej, so pisali v Dnevniku.

Tudi če se občine sistematično prisilijo v pobiranje tega davka, Cirmanova ne pričakuje večjega učinka, saj je obdavčitev zelo nizka in zastarela, popraviti pa tega zakona ne moremo, saj gre za že razveljavljen zakon, ki se lahko zgolj uporablja.

 

Naložbena stanovanja kupujejo podjetja

Veliko stanovanj, ki so bila kupljena kot naložba, je v lasti pravnih, in ne fizičnih oseb, poudarja Jure Mercina. V tem trenutku ni jasno, kako bo novi nepremičninski davek zajel pravne osebe, ki so lastniki stanovanj. Pred časom, ko smo pripravljali nepremičninsko serijo, kjer smo analizirali 11 ljubljanskih sosesk in s tem 500 stanovanj, smo ugotovili, da je bilo med lastniki novih stanovanj veliko podjetij. 

Zaščiti bi bilo treba najemodajalce

Koliko je pravzaprav praznih stanovanj? To se javnost sprašuje že dalj časa. Uradnih statistik pa ni. V Ljubljani je praznih okoli 11.400 stanovanj, smo pisali pred časom. To je ocena, ki so jo izračunali na portalu Necenzurirano na podlagi podatkov Elektra Ljubljane, saj naj bi bila poraba pri toliko nepremičninah manjša od 500 kilovatnih ur na leto. To naj bi pomenilo, da so ta stanovanja prazna, saj naj bi povprečna letna poraba pri posameznem gospodinjskem mestu znašala nekaj manj kot tri tisoč kilovatnih ur. Glavna zamisel davka na nepremičnine po Golobovem mnenju je aktivacija praznih stanovanj.

"Za aktivacijo praznih stanovanj bi potrebovali nov boljši zakon, ki bi bolj zaščitil najemodajalce, in nižji davek za oddajanje premoženja v najem," je prepričan Jure Boh. Posledično bi z večjo ponudbo najemnih stanovanj na trgu upadle tudi cene najemnin. Ali je v predlogu nepremičninskega davka tudi zaščita najemodajalcev, pa še ni znano.

Obdavčimo zazidljiva stavbna zemljišča in drugo premoženje

"Vzporedno bi bilo morda smiselno razmisliti tudi o dodatni višji obdavčitvi zazidljivih stavbnih zemljišč, ki so nezazidana," razmišlja Jure Mercina. S tem bi spodbudili njihove lastnike, da začnejo graditi ali prodajo zemljišče nekomu, ki bi na tem zemljišču gradil. Na eni strani bi cena teh zemljišč upadla, povečala bi se ponudba zemljišč za gradnjo na trgu in spodbudila bi se gradnja. To pa bi lahko vplivalo tudi na nižjo ceno stanovanj, kar razumem, da je glavni cilj predloga, pojasnjuje Mercina.

Davčni strokovnjak Ivan Simič pa pravi, da bi vsekakor bilo treba poleg nepremičnin obdavčiti tudi drugo premoženje (depozite, vrednostne papirje, plemenite kovine), saj ne more biti obdavčena samo ena oblika premoženja.

Leta 2014 ustavno sodišče raztrgalo nepremičninski davek

 

Vprašljiva je ustavna sprejemljivost predloga obdavčitve nepremičnin, poudarja Boštjan Udovič. "Razumem politiko, da si želi precej bolj obremeniti premožnejše, a tako preprosto to ni." Davki morajo biti sorazmerni. V tem smislu bi morali spet proučiti odločbo ustavnega sodišča prvega nepremičninskega davka iz leta 2014, še svetuje.

Spomnimo. Leta 2014, ko so ustavni sodniki razveljavili nepremičninski zakon, je vlado vodila Alenka Bratušek, model vrednotenja nepremičnin pa je bil še iz leta 2006, ko je bil premier Janez Janša. Kot je Bratuškova razkrila v oddaji Tarča v programu RTV Slovenija, potem ko je ustavno sodišče ugotovilo neustavnost, smo do takrat za ta projekt porabili že milijone davkoplačevalskih evrov: "In če ne z namenom uvedbe davka na nepremičnine, ne vem, kdo je imel pravico državljane obremeniti z 20 milijoni."

Kaj pa vrednost nepremičnin

Davek na nepremičnine bi moral temeljiti na vrednosti nepremičnin, meni Boštjan Udovič, saj "zato smo tudi uvajali relativno sofisticiran in kakovosten sistem množičnega vrednotenja". Spomnimo, pred meseci je Geodetska uprava objavila nove pospešene vrednosti nepremičnin, napovedalo pa se je tudi že novo vrednotenje. 

Udovič meni, da bi morali lastnike do neke vrednosti oprostiti plačila davka. "Osnovna stopnja bi morala biti nizka in lastnikov ne bi smela bremeniti bolj, kot jih zdaj bremeni nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), lahko pa se potem ta stopnja povišuje bodisi glede na vrednost bodisi glede na namembnost," je prepričan. Tako bi po njegovem mnenju lahko najnižja stopnja davka veljala za nepremičnino, v kateri živi lastnik. Višja za tisto, ki jo oddaja v (dolgoročni) najem, in najvišja za prazno nepremičnino. "Z obrnjenim dokaznim bremenom bi lahko ogromno storili tudi za evidentiranje najemnih razmerij in preprečevanje črnega trga. Take rešitve v tujini že poznajo," še meni.