Gurs že napovedal popravke vrednosti nepremičnin

Geodetska uprava je objavila poskusne posplošene vrednosti nepremičnin. Nekateri ugotavljajo precejšnja odstopanja od dejansko sklenjenih poslov, medtem pa državni geodeti za novo leto že napovedujejo popravke trenutno določenih vrednosti.

Kako Gursove številke komentirajo poznavalci slovenskega nepremičninskega trga?

Geodetska uprava RS (Gurs) je leta 2007 vzpostavila evidenco trga nepremičnin (ETN), vanjo pa podatke vnašajo na podlagi odmer davka na promet z nepremičninami. Te pridobijo od finančne uprave vsak mesec, ti pa od davčnih zavezancev ob odmeri davka na promet z nepremičninami.

"Ti podatki so tudi naša tržna osnova, na podlagi katerih oblikujemo modele množičnega vrednotenja nepremičnin, ki jih kalibriramo glede na dejansko realizirane cene nepremičnin," je za Bloomberg Adria pojasnil Dušan Mitrović, direktor Urada za množično vrednotenje nepremičnin.

V sistemu množičnega vrednotenja ocenjujejo devet milijonov nepremičnin. Poleg prej omenjenih podatkov uporabljajo še tiste iz katastra nepremičnin. Za njihovo pravilnost morajo v skladu z zakonodajo skrbeti lastniki. Če so napačni, je napačna tudi ocena posplošene tržne vrednosti, opozarja Mitrović.

Spomladi bodo popravili vrednosti nepremičnin

Zakaj so bile določene posplošene vrednosti? Kar piše v zakonu – za davčne in druge namene, je pojasnil Mitrović. Nadaljuje, da so vrednosti za prodajalce in kupce "zelo dober orientacijski podatek o realni vrednosti nepremičnin na trgu".

Čeprav Banka Slovenije opozarja na prenapihnjenost cen nepremičnin v Sloveniji, sogovornik ugotavlja, da je trg nepremičnin v zadnjih letih v precejšnjem vzponu: "Cene še vedno rastejo, tudi v letu 2024, kar pomeni, da bomo po 1. januarja 2025 ponovno popravljali modele vrednotenja navzgor."

Prilagodili jih bodo spomladi prihodnje leto, še preden lastniki na dom prejmejo potrdilo o vrednosti nepremičnin.

 

 

Arvio: V povprečju so stanovanja podcenjena

V družbi Arvio, ki podrobno spremlja trg nepremičnin, so ob določitvi posplošenih vrednosti nepremičnin primerjali Gursove številke s približno 1.700 sklenjenimi posli z rabljenimi stanovanji v državi letos. Analiza kaže, da so bile Gursove vrednosti z izvedenimi posli v začetku leta precej poravnane, z oddaljevanjem pa se je razkorak večal.

Tako je analiza po besedah direktorice Ajde Kaluža za avgust pokazala, da če upoštevamo točno določeno stanovanje, je lahko napaka 16-odstotna (pod- ali precenjeno), v povprečju pa je Gurs stanovanja podcenil za okoli 6,5 odstotka. 

Sogovornica dodaja, da je napaka manjša v mestih kot na podeželju. V Ljubljani je po njihovih podatkih model podcenjeval cene za 3,8 odstotka ob stopnji napake 10,3 odstotka. V Mariboru je cene podcenjeval le za 1,4 odstotka, vendar z nekoliko večjo napako kot v Ljubljani – 13,6 odstotka. "Čeprav so napovedi razmeroma natančne, je njihova zanesljivost tukaj nekoliko manjša kot v Ljubljani," so komentirali v Arviu. 

"Kar sem gledal, mislim, da so kar zadeli," komentira nepremičninski posrednik Alen Komić iz družbe ABC nepremičnine. "Rekel bi, da je odstopanje od pet do deset odstotkov," pravi in navede primer: "Če smo prodali stanovanje za 250 tisoč evrov, je dal Gurs vrednost 240 tisoč." 

Odstopanja so zaznali tudi v drugo smer, in sicer ko je Gurs za neko stanovanje določil večjo vrednost, po kateri je bilo dejansko prodano. Pri tem Komić opozarja, da si stanovanja niti v istem bloku niso enaka: "Cena lahko variira od pet do deset odstotkov, odvisno od lege stanovanja, kam gleda, težko je vse to upoštevati, ko se posplošuje vrednost. Pri nekaterih nepremičninah so malo pod, pri nekaterih pa nad tržnimi vrednostmi, ampak v glavnem so kar zadeli."

Po njegovem mnenju bodo vrednosti pri stanovanjih bolj točne kot pri hišah, kjer igra vlogo še več dejavnikov.

Koliko danes stane kvadratni meter stanovanja v Ljubljani?

Po podatkih sogovornika je danes za dvosobno rabljeno stanovanje v Ljubljani, veliko 60 kvadratnih metrov, ki je bilo vzdrževano in deloma prenovljeno, mogoče iztržiti 250 tisoč evrov: "Dobrih štiri tisoč evrov je kvadratni meter, novogradnje pa od 4.500 ali 5.000 evrov."

Na spletu je opaziti oglase, ki krepko presegajo omenjene vrednosti. Komić pojasnjuje, da se je razlika med oglaševanimi in izvedenimi posli v zadnjem letu nekoliko povečala, saj so kupci malce stopili na zavoro: "Lahko se zgodi, da je razlika tudi do 10 ali 15 odstotkov, pri dvosobnem stanovanju pa mogoče pet." Dodaja še, da so tudi primeri, ko se stanovanja prodajo tudi po oglaševani ceni, seveda, če se postavi ustrezna cena.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar