Kakšno je stanje regionalnega trga poslovnih nepremičnin?

Medtem ko cene stanovanjskih nepremičnin po celotni regiji Adria še rastejo, trg nestanovanjskih nepremičnin – poslovnih prostorov, industrijskih objektov in logističnih centrov – ni toliko v središču pozornosti, vendar je enako dinamičen.

Slovenija pa beleži upad prometa poslovnih nepremičnin, leta 2024 se je obseg trgovanja glede na število kupoprodaj zmanjšal za polovico. V Srbiji cene vztrajno rastejo, do konca leta pa naj bi končali gradnjo več kot 95.000 kvadratnih metrov pisarniških površin. Sarajevo medtem beleži rast cen za 20 evrov na kvadratni meter, kar je več v primerjavi z Zagrebom in Beogradom, pomemben vpliv na trg poslovnih nepremičnin v Bosni in Hercegovini pa ima infrastruktura. Hkrati v Severni Makedoniji ponudba presega povpraševanje, povprečna cena se giblje med devet in 16 evri na kvadratni meter. 

Slovenija beleži upad prometa – in rast cen

Zmanjšanje prometa na trgu poslovnih nepremičnin je trend, ki v Sloveniji traja že nekaj let. Lani se je v primerjavi z letom 2021 obseg trgovanja, upoštevajoč število kupoprodaj in skupno vrednost kupoprodaj, zmanjšal za polovico, za dve tretjini pa se je zmanjšal glede na skupno uporabno površino prodanih nepremičnin. Ne glede na to cene še vedno rastejo, lani so se povišale za 15,9 odstotka, je pred nekaj dnevi objavil statistični urad. Najbolj so se podražile pisarne, skoraj za četrtino.

Cene poslovnostoritvenih prostorov so se lani povišale za malce več kot desetino. Kot je za platformo Bloomberg Adria komentirala Maja Ostanek Selak, direktorica alternativnega nepremičninskega sklada Alfi Re, je rast cen poslovnih nepremičnin počasnejša od rasti cen stanovanj.

Po njenih besedah velja pri poslovnih nepremičninah drugačna logika, saj se vlagatelji odločajo za nakup z namenom nadaljnjega vlaganja. Razlog za podražitev je tudi v pomanjkanju tovrstnih gradbenih projektov, pravi Ostanek Selakova, saj je ljubljanski trg večjo rast tovrstne ponudbe zadnjič doživel leta 2013.

Vlagateljem je zelo zanimiva tudi prodaja manjših starejših trgovin, ki omogočajo razvoj novih projektov. V tem primeru vlagatelji gradijo nove trgovine in stanovanjske bloke nad njimi. Tudi banke se, pravi sogovornica, precej zanimajo za financiranje takšnih projektov.

Kar zadeva financiranje poslovnih nepremičnin, Ostanek Selakova poudarja, da so v obdobju rasti obrestnih mer vlagatelji vlagali več lastnih sredstev, omenja pa tudi napredek z vidika oddajanja, ki ga je vse več, saj se spreminja razmišljanje uporabnikov poslovnih nepremičnin, zaradi česar se, podobno kot v razvitejših državah, poslovne nepremičnine vse bolj oddajajo, vlagatelji pa se vse manj odločajo za nakup.

Zelo malo podjetij v Srbiji želi kupiti poslovne prostore

V prestolnici Srbije se trenutno gradi 110 tisoč kvadratnih metrov poslovnih prostorov, med najpomembnejšimi projekti pa so BIGZ, Delta District, naslednje faze Airport Cityja in Panorama Office. Pričakuje se, da bo do konca leta v Srbiji dokončanih več kot 95 tisoč kvadratnih metrov novih pisarniških površin.  

V primerjavi s prejšnjimi leti je letos število kvadratnih metrov poslovnih prostorov v gradnji nekoliko manjše, predvsem zaradi velike gradbene ekspanzije v prejšnjih letih, ko je rast presegala 15 odstotkov na leto, kar ni običajna stopnja, v drugih državah regije je precej nižja. "Število na novo zgrajenih kvadratnih metrov se zdaj stabilizira in pričakujemo, da bo v prihodnjih letih znašalo od 7 do 10 odstotkov na leto," je povedal Ivan Stojić, vodja oddelka za pisarniške prostore za regijo Adria pri podjetju CBRE.

V zadnjih devetih letih je Beograd postal eno od glavnih središč za pisarniške prostore v regiji, saj se je skupna kvadratura poslovnih prostorov podvojila, medtem ko so druge države v regiji v tem obdobju zabeležile rast med 15 in 20 odstotki, neupoštevajoč Bolgarijo. Sofija je nedvomno največji trg v regiji, ko gre za pisarniške prostore, Beograd in Zagreb pa sta takoj za njo. Zanimivo je, da imata Beograd in Zagreb primerljivo kvadraturo poslovnih prostorov, čeprav je Beograd precej večje mesto, kar kaže, da ima še precej prostora za rast.

"Še vedno imamo izjemno majhno število neoddanih kvadratnih metrov, kar je odlično za vlagatelje, vendar bi si želeli, da bi bilo to nekoliko večje. V tem letu pričakujemo rahlo rast števila kvadratnih metrov neoddanih površin. Govorimo o stopnji okoli 4 do 5 odstotkov, medtem ko na nekaterih bolj stabilnih, večjih trgih ta stopnja znaša 10 do 12 odstotkov," je povedal Stojić in dodal, da je ponudba poslovnih prostorov izjemno pomembna za tuje družbe, ki razmišljajo o prihodu v Srbijo, in da bodo te, če ni dovolj možnosti, morda razmislile tudi o drugih državah v regiji namesto Srbije.

Izjemno majhno število podjetij v Srbiji se odloča za nakup poslovnih prostorov. Pri tujih podjetjih je ta delež celo 0 odstotkov. Vsem je najem veliko bolj privlačen, saj se za to možnost odloča 99 odstotkov podjetij. Cene najema poslovnih prostorov so v zadnjih nekaj letih beležile stabilno rast, z občutnejšo rastjo v letih 2022 in 2023, in se gibljejo v razponu od 16,5 do 21 evrov na kvadratni meter na centralnih lokacijah v Beogradu, ki so najbolj privlačne tako za vlagatelje kot za stranke, je navedel Stojić.

Na Hrvaškem največja rast zanimanja za logistični segment

Trg poslovnih nepremičnin je daleč najbolj razvit v Zagrebu, vendar aktivnosti naraščajo tudi v drugih večjih mestih, zlasti v logističnem in hotelskem sektorju, za platformo Bloomberg Adria pove Karlo Jurić, analitik pri podjetju Colliers.

"Po pandemiji smo opazili potrebo najemnikov po racionalizaciji pisarniških prostorov, vendar povpraševanje ostaja stabilno," pravi Jurić. "Najemniki morda želijo manjše prostore, vendar še vedno iščejo moderno opremljene, energetsko učinkovite prostore na boljših lokacijah in za to so pripravljeni plačati."

To je glede na napovedane razvojne projekte opazno tudi na trgu.

"Na zagrebškem trgu opažamo več kakovostnih razvojnih projektov v segmentu pisarniških prostorov komercialnih nepremičnin, med katerimi so v ospredju poslovno središče VMD Office, Matrix Office Park in Pemo Business Arena na Laništu," pojasnjuje Jurić.

To povpraševanje zaznavajo tudi vlagatelji, pri čemer največjo rast zanimanja – tako domačih kot tujih investitorjev – beleži logistični sektor. Razlog za to so spremembe potrošniških navad, natančneje rast spletne prodaje, kot tudi trend optimizacije dobavnih verig.

"Hrvaška je tu v dobrem položaju zaradi zelo ugodnega geostrateškega položaja znotraj EU, pa tudi zaradi kakovostne prometne infrastrukture. Prav tako moramo omeniti, da je Hrvaška članica Evropske unije, evroobmočja, schengenskega območja in zveze NATO, zaradi česar nas vlagatelji dojemajo kot razmeroma varno oazo," pojasnjuje.

Veliko zanimanje je tudi za hotelski sektor, kjer vlagatelji iščejo večje zmogljivosti, ki jih na Hrvaškem ni veliko. "Tuji vlagatelji vendarle potrebujejo večje priložnosti, iščejo hotelske objekte z vsaj sto sobami. Zanimivo pri nas je, da takšnih priložnosti ni veliko," pravi Jurić.

V Bosni in Hercegovini ima infrastruktura pomemben vpliv na trg

Pomembno je razlikovati med manj kakovostnimi in investicijskimi nepremičninami, za platformo Bloomberg Adria pravi Maho Taso, direktor nepremičninske agencije Prostor. Kar zadeva te, tako imenovane A-nepremičnine, so na začetku pandemije koronavirusa prevladovale precej pesimistične napovedi.

"Strokovnjaki so napovedovali, da se bo delo od doma nadaljevalo tudi po koroni in da je ta trg izgubljen. Vendar se je zelo hitro vrnil, prostori so se začeli zapolnjevati in cene so začele rasti. Zaradi pomanjkanja in negradnje novih poslovnih prostorov smo v Sarajevu dosegli rast cen na 20 evrov za kvadratni meter, kar je precej več kot v Zagrebu in Beogradu," je dejal Taso.

Depositphotos

"Trg skladiščnih prostorov je bil precej nerazvit. V tem institucionalnem sektorju smo imeli le nekaj igralcev, ki so gradili kakovostne objekte po evropskih standardih. Zaradi naraščajoče spletne prodaje in širjenja maloprodajnih verig so se cene občutno povišale, s petih evrov na sedem evrov," dodaja.

Specifičnost Sarajeva kot lokacije, pojasnjuje, izhaja iz tega, da je umeščeno v kotlini. "Zaradi tega obstaja veliko lokacij, ki so precej dražje v primerjavi z drugimi državami v regiji. Poleg tega so tu institucionalne nepremičnine in velike investicije, kar pomeni, da je potrebna spekulativna gradnja, da bi se projekti uresničili in ta ponudba razširila," je dodal Taso.

V Severni Makedoniji ponudba presega povpraševanje

Povpraševanje po poslovnih prostorih v Severni Makedoniji ni tako veliko kot ponudba. Podjetja raje najemajo poslovne prostore, kot jih kupujejo. "Podobno kot pri stanovanjskih nepremičninah se tudi pri poslovnih kaže rast cen, pri čemer se povprečna cena giblje med 9 in 16 evri na kvadratni meter. To je nižje v primerjavi z regijo, vendar je razpon širok, v intervjuju pojasni Katarina Nikolov, partnerica in izvršna direktorica podjetja FORTONA.

Bloomberg

 

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar