Komu državno jamstvo pri stanovanjskem posojilu sploh koristi

Čeprav naj bi bila jamstvena shema pri najemanju stanovanjskega posojila namenjena tistim, ki zaradi makrobonitetnih ukrepov Banke Slovenije do njih niso upravičeni, jo bodo najbolj izkoriščali višji sloji, pravijo na Ministrstvu za delo, družino in socialne zadeve. "Jamstveno shemo bodo koristili tisti, ki bi že tako ali tako dobili posojilo, sedaj pa jih bo država še podprla," poudarjajo na ministrstvu. 

Zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade je predlagala in sprejela Janševa vlada v predvolilnem času. Že takrat so kritiki opozarjali, da gre za vladni bonbonček. Banke so ponudbo tovrstnih posojil zakonsko morale ponuditi v začetku meseca, večjega povpraševanja pa zaenkrat še ne opažajo oziroma je o njem preuranjeno govoriti.

Zgolj gorivo za višje cene?

"Ministrstvo ni naklonjeno spodbujanju dodatnega zadolževanja prebivalstva za namene nakupa stanovanj, saj se ti ukrepi tako v tujini kakor tudi v Sloveniji v preteklosti niso izkazali za uspešne," so jasni na ministrstvu. Po njihovih pojasnilih študije kažejo, da dvig zadolževanja prebivalstva (prek shem državne podpore, lajšanja dostopa do posojil z nižanjem samoudeležbe ali višanjem razmerja med posojilom in vrednostjo …) ne prispeva k lažjemu dostopu do lastništva, ampak se v pogojih pomanjkanja ponudbe stanovanj zgolj prelije v višanje cen.

"V večini držav je to vodilo zgolj v povečanje stanovanjskega dolga, medtem ko se delež lastnikov ni zvišal, temveč se je celo zmanjšal," poudarjajo na ministrstvu. Kot pravijo, je tudi pri nas zadolževanje zgolj povišalo cene, saj so posojila povečala kupno moč, medtem ko ponudba stanovanj ni sledila potrebam. Tako se je hipotekarna zadolženost prebivalstva v zadnjih letih močno povečala, višina najetih posojil tudi, hkrati pa se po podatkih statističnega urada (Surs) delež lastnikov v celotni populaciji stagnira. Kot pojasnjujejo na Sursu, na lastništvo še najbolj vpliva skupno povečanje vseh prebivalcev, predvsem priselitve, ker ti prebivalci običajno nimajo v lasti nepremičnin pri nas.

Ugodnejši pogoji za premožnejše

"Zaradi dviga cen so potem revnejši prebivalci še vedno odrezani od dostopa do lastništva, medtem ko lahko višji sloji lažje najemajo posojila, za višji znesek in pod ugodnejšimi pogoji," so kritični na ministrstvu Luke Mesca. Na to je opozorilo tudi Združenje bank Slovenije (ZBS), ki je pokazalo, da bo višina posojila še vedno pogojena z dohodkom, jamstvena shema pa bo imela vpliv samo na odobritev posojila.

"Največje tveganje za neracionalno in izrazito regresivno podeljevanje jamstev predstavlja izjema za upravičenost, ki je ne veže na dohodek, ampak na status 'mlade družine' ne glede na dohodke gospodinjstva," še opozarjajo. Po njihovih besedah posojila v večji meri najemajo višji sloji, zato obstaja nevarnost, da bo shema v večji meri podpirala ravno te.

"MDDSZ ni naklonjeno nadaljnjemu širjenju sheme, ampak k njenem omejevanju in zelo jasnem targetiranju na izbrane skupine prebivalstva, ki so danes popolnoma izključene iz dostopa do posojil," še dodajajo na ministrstvu, kjer močno zagovarjajo gradnjo javnih najemnih stanovanj prek mreže javnih stanovanjskih skladov; to je nenazadnje zapisano tudi v koalicijski pogodbi.

Najemanje dragih kreditov ni rešitev

"Sprejet zakon ne bo bistveno pripomogel k poenostavitvi dostopa mladih do primernega stanovanja, predvsem zaradi visokih cen na nepremičninskem trgu. Prav tako zakon ne rešuje problema mladih, ki nimajo dovolj lastnih sredstev za financiranje nakupa stanovanja," menijo tudi v Zvezi potrošnikov Slovenije (ZPS). Po njihovem mnenju bi morala biti pomoč države usmerjena na potrošnike, ki si lahko privoščijo mesečno odplačevanje posojila, vendar nimajo dovolj sredstev za lastno udeležbo pri nakupu nepremičnine.

"Ob tem želimo poudariti tudi, da bi posebej za mlade na nacionalni ravni potrebovali socialne ukrepe in strategije, ki bi jim olajšali reševanje stanovanjske problematike predvsem z neprofitnimi in socialnimi najemninami namesto najemanja dragih stanovanjskih posojil," so jasni na ZPS.

V ZBS sicer pravijo, da bo državno jamstvo predvidoma olajšalo reševanje prvega stanovanjskega problema predvsem družinam v okolici Ljubljane, kjer so cene nepremičnin najvišje, in tistim mladim družinam z več otroki, ki bi bile sicer kreditno slabo sposobne ali celo nesposobne. 

Kakšne obrestne mere ponujajo banke?

Banke, ki so bile izbrane za dodelitev jamstvenih kvot, so: BKS v višini 15 milijonov evrov, Nova KBM in Delavska hranilnica v višini petih milijonov evrov ter SKB v višini treh milijonov evrov. Glavno merilo pri presoji je bila najnižja skupna efektivna obrestna mera kreditov. Kot so se banke zavezale pri oddaji ponudbe, morajo kreditojemalcem v okviru jamstvene sheme ponuditi nižje obrestne mere od tržnih. 

Če stranka ustreza pogojem, lahko najame kredit do 200 tisoč evrov z dobo vračila do 30 let. "Kredit je ugodnejši v primerjavi z redno ponudbo, do konca leta 2022 pa ga odobrimo brez stroškov odobritve," pravijo pri NKBM. Poleg NKBM so točno višino obresti komentirali le še pri BKS, kjer strankam za omenjeno financiranje ponujajo variabilno letno obrestno mero, in sicer šest mesečni euribor v višini 1,5 odstotka.

V Delavski hranilnici so prejeli nekaj povpraševanj strank, pri čemer vsako vlogo presodijo z vidika izpolnjevanja zakonskih pogojev. Pogoje, ki jih mora izpolnjevati kreditojemalec, namreč določata Zakona o stanovanjski jamstveni shemi za mlade in uredba o njegovem izvajanju, o čemer smo že poročali. Pri tem je treba dodati, da mora kreditojemalec zagotoviti lastno udeležbo v višini najmanj petine sredstev glavnice kredita. Na vprašanje o višini obrestnih mer pri hranilnici odgovarjajo, da je efektivna obrestna mera (EOM) predmet pogodbe med posamezno banko in SID banko.

Tudi na SKB pravijo, da je zaenkrat povpraševanje skladno s pričakovanji, obrestne mere pa so določene skladno s politiko banke in trenutnimi razmeram na trgu. "Nudimo le kredite z variabilno obrestno mero. Upoštevali smo zahtevane pogoje, da je EOM skladna z razpisnimi pogoji oziroma našo prijavo in da je ponudba teh kreditov ugodnejša v primerjavi z redno ponudbo," pojasnjujejo na SKB.

Ker so imele banke pri pripravi ponudb določene težave, so v okviru ZBS na ministrstvo za finance posredovali pobudo za spremembo zakona o stanovanjski jamstveni shemi. Kje točno vidijo težave, smo povprašali tudi ministrstvo, njihove odgovore pa še čakamo.