Kaj razkriva analiza nakupov stanovanj v Ljubljani

V člankih nepremičninske serije smo odkrili več zanimivih navad Slovencev. Podatki so pokazali, da je velika večina – 66 odstotkov – stanovanj brez vpisane hipoteke; hipoteko je imela tako vpisano dobra tretjina stanovanj. Kakšne cene za kvadratni meter so Slovenci plačevali v ljubljanskih soseskah? V kateri soseski so bile povprečne cene najvišje? Kakšne so obrestne mere in kakšna je doba odplačevanja posojil?

V povprečju 2.800 evrov za kvadratni meter

Ugotovili smo, da je izračun cene kvadratnega metra precej zapleten. Po več poskusih smo spoznali, da je pri nekaterih stanovanjih uporabna površina precej manjša zaradi večjih teras, zato lahko cena na kvadratni meter uporabne površine precej poskoči. Pri upoštevanju skupne površine pa je cena lahko nerealno nizka. Na primer v stavbi Sončne terase v Rožni dolini imajo stanovanja velike terase. Če upoštevamo skupno površino stanovanja, se cena kvadratnega metra spusti pod dva tisoč evrov, ob upoštevanju uporabne površine pa znaša 4.400 evrov.

Cene za kvadratni meter uporabne površine so se v nekaterih stanovanjih povzpele tudi nad šest tisoč evrov, pri najdražjih tudi do 6.600 evrov za kvadratni meter uporabne površine. Če upoštevamo skupno površino, ki vključuje tudi površino terase, parkirnih mest in kletne shrambe, so se cene za kvadratni meter gibale od dva tisoč do 5.200 evrov.

Povprečna cena kvadratnega metra (skupne površine) v vseh soseskah je bila 2.796 evrov. Povprečne cene kvadratnega metra (uporabne površine) za nekatere soseske zaradi manjkajočih podatkov o uporabnih površinah nismo izračunali. Povprečna cena za soseske, za katere so podatki na voljo, je bila 4.312 evrov. Najvišje cene kvadratnega metra so dosegala stanovanja v Rezidenci Luwigana.

V omenjeni soseski je stanovanja kupilo več znanih Slovencev. Med njimi je tudi Aleksander Čeferin, predsednik evropske nogometne zveze (UEFA). V Luwigani je bilo prodano tudi najdražje stanovanje, za katerega je kupec odštel 1,34 milijona evrov.

Povprečna obrestna mera 2,06 odstotka

Kjer so kupci izkoristili možnost financiranja, so prevladovala posojila s fiksnimi obrestnimi merami. Kar nekaj Slovencev, ki so stanovanje kupili s posojilom z variabilno obrestno mero, je lani ali v začetku letošnjega leta posojilo refinanciralo ali spremenilo variabilno obrestno mero v fiksno.

Pri osebah, ki so stanovanje kupile s pomočjo hipotekarnega posojila, se povprečno razmerje med višino posojila in vrednostjo nepremičnine giblje pri 65 odstotkih nakupne cene stanovanja. Večina bank odobri kredit do 70 ali 80 odstotkov vrednosti nepremičnine, je pisala Zveza potrošnikov Slovenije. Velika večina je najela posojila z dobo odplačevanja od deset do 20 let. Povprečna doba odplačevanja je 16,8 leta. Najnižjo obrestno mero pri posojilih s fiksno obrestno mero sta dobila kupca pri banki Unicredit. Znašala je 1,05 odstotka.

Kupil 19 stanovanj za pet milijonov evrov

Opazili smo tudi nekaj kupcev, ki so kupili dve ali tri stanovanja. Med temi izstopa družina, ki je v Zeleni Šmartinki kupila šest stanovanj v skupni vrednosti 1,71 milijona evrov. Ena od odvetnic je v Vzorčni hiši kupila pet stanovanj v vrednosti 1,2 milijona evrov. Družba Center investicije v lasti Srečka in Simona Merkača pa je v soseski Zelena Šmartinka kupila 19 stanovanj v skupni vrednosti več kot pet milijonov evrov. Nekaj Slovencev je stanovanja v opazovanem obdobju že preprodalo. Takšnih primerov sicer ni bilo veliko. Večina je s preprodajo zaslužila, našli pa smo tudi stanovanje, pri katerem je kupec s preprodajo ustvaril izgubo.

V kolikšnem odstotku se stanovanja financirajo s posojili?

''Odvisno, za katero obliko nakupa gre,'' pravi Stanka Solar iz Stan nepremičnin. ''Če gre za investicijo, je zelo malo financiranja s strani bank. Če gre za osebne nakupe, pa so v veliki večini financirani s strani bank.'' Našo ugotovitev, da ima manjši delež stanovanj vpisane hipoteke, komentira: ''Ker je šlo za investicijo. V nekem obdobju so imeli ljudje veliko težavo, kaj narediti z denarjem, ker na banki izgublja vrednost in banke jamčijo vloge do sto tisoč evrov. Zato so raje investirali v nepremičnino, ker se jim je takšno nepremično bolj izplačalo oddajati v najem kot imeti denar z ničelno obrestno mero na banki. Ljudje so videli, da denar izgublja vrednost. Zaradi tega so investirali v nepremičnine in zato so bili vsi nakupi gotovinski oziroma z lastnimi sredstvi. To pomeni, da niso potrebovali sredstev bank.''

lastni arhiv

Tudi zdaj se stanovanja kupujejo kot naložba: ''Če kupcem nepremičnina lokacijsko ustreza, jo rajši preplačajo za deset ali 15 tisoč evrov – tako imajo denar spravljen v nepremičnini in ne na banki. To so ljudje, ki so spremljali trg v dobri veri, da bo prišlo do rahlega ohlajanja cen in da bi takrat kupili stanovanje. Ko so videli, da se to ne dogaja, da se trg umirja, da ni ponudbe in da denar izgublja vrednost, so investirali v nepremičnino.'' Delež transakcij s posojili bi težko ocenila; pravi, da je bilo kar nekaj transakcij s hipotekarnim krediti.

Stanje v soseskah, ki smo jih raziskovali, drugačno od stanja na trgu

Dodati je treba, da smo prečesali novejše ljubljanske soseske, ki so za Slovenca s povprečnimi prihodki predrage. To pomeni, da so stanovanja v veliki meri kupovali bolje situirani kupci. Tudi zato je število stanovanj s hipoteko nizko. Za realnejšo sliko bi morali vajo ponoviti tudi pri prodajah rabljenih starejših stanovanj, katerih cene so nižje.

''Malo me je presenetilo, da je toliko stanovanj kupljenih z gotovino,'' je naše ugotovitve komentiral pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin Andraž Brilli, partner v družbi Capital Genetics. "To je verjetno tudi odraz tega, da ste analizirali Ljubljano, kjer je največ premožnejših ljudi, ki to tudi lahko naredijo. Če bi naredili analizo za celo Slovenijo, bi bil rezultat malce drugačen.''

Strinja se z oceno, da je stanje na celotnem trgu drugačno. ''Analizirali ste novogradnje, prestižne soseske. Tukaj so kupci bogatejši, tudi cene so bile višje kot v dostopnejših projektih. Vedeti moramo, da projektov v Ljubljani praktično ni bilo, vse novogradnje so veljale za prestižnejše projekte. Tisti, ki niso imeli toliko denarja, so se odločali za starejše objekte. To je odraz, kdo so bili kupci. Stanovanja so se kupovala kot menjava na boljše in kot investicija tistih, ki so si to lahko privoščili.''

Brilli: Ugotovitve so odraz trga v zadnjih letih

''To potrjuje odraz trga v zadnjih letih – z eksponentno rastjo, strahom pred inflacijo, ugodnimi posojili, presežki denarja pri posameznikih –, da ljudje niso potrebovali kredita za nakup stanovanja. Želeli so naložiti denar. Najbolj domače nam je, da denar naložimo v nepremičnine. To, kar ugotavljate, odraža to, kar se dogaja na trgu.''

Ob tem dodaja, da so kupci verjetno izkoristili likvidnost na trgu in so stara stanovanja prodali relativno dobro, zaradi česar so potrebovali tudi manj kreditov za nakup novih stanovanj. ''Šlo je tudi za vezano trgovino. Staro stanovanje so prodali, kupnino vložili v novo stanovanje in doplačali razliko. Stanovanje kar naenkrat ni bilo več vredno 200, ampak 300 tisoč evrov. Potem so dodali še 200 tisoč evrov in kupili stanovanje za pol milijona.''

Sogovornik dvomi, da so pri stanovanjih, ki nimajo vpisanih hipotek, kupci uporabljali še kakšna druga posojila. ''Dvomim, ker so ta posojila dražja. Ljudje, ki kupujejo stanovanja za toliko denarja, so kreditno sposobni. Razen če so si posojila dajali iz lastnih podjetij,'' je povedal Brilli.

Rast cen rabljenih stanovanj v prvem polletju rekordna

Število tržnih transakcij s stanovanjskimi nepremičninami se je v prvem polletju leta 2022 v primerjavi z drugim polletjem leta 2021 zmanjšalo za tri do štiri odstotke, kaže najnovejša analiza Geodetske uprave RS (Gurs). Število transakcij je bilo manjše na vseh območjih države, razen na Obali, ugotavljajo. Cene rabljenih stanovanj so se na ravni države v prvem polletju leta 2022 v primerjavi z drugim polletjem leta 2021 zvišale za rekordnih 12 odstotkov. Razlog je visoka rast cen stanovanj v največjih mestih. ''Slovenski nepremičninski trg je že dosegel vrh nepremičninskega cikla in prehaja v fazo upočasnitve oziroma ohlajanja trga,'' še ugotavlja Gurs.

''V zadnjem času se že kažejo prvi znaki umirjanja cen stanovanj v največjih mestih. Ko bo ponudba novih stanovanj, ki so trenutno v gradnji, presegla plačilno sposobno povpraševanje in se bodo začele kopičiti zaloge neprodanih novih stanovanj, bodo začele padati tudi cene stanovanjskih nepremičnin,'' ocenjuje Gurs.

Povpraševaje je, ampak ponudbe ni

Kakšno je stanje na trgu? ''Zdaj nekaj časa traja zatišje, umirjanje,'' ocenjuje Solar. ''Če se z nakupom ne mudi, ljudje počakajo. Prodajalci pa glede na to, da ni ponudbe, še pričakujejo, da se bodo postavljene cene zrealizirale. Zaenkrat ne pričakujem, da bo prišlo do močnega upada cen nepremičnin, saj je problem ponudba,'' še pravi. ''Kar se trenutno prodaja, so starejša stanovanja brez dvigal, potrebna energetske sanacije in obnove.''

''Če pogledamo na nepremičninske portale, je v ponudbi precej tovrstnih nepremičnin. V ponudbi pa ni nepremičnin, ki so na dobri lokaciji, opremljene z dvigali in parkirnimi mesti ter podprte z ustrezno infrastrukturo. V tem trenutku ne pričakujem nižanja cen – razen za tiste nepremičnine, katerih cene so že v osnovi postavljene previsoko in za katere vemo, da kljub povpraševanju in pomanjkanju ponudbe takšne cene na trgu ne bodo dosegle.''

Ljudje so previdnejši

Povpraševanje nižajo tudi višje obrestne mere: ''Vsekakor, marsikdo ima drugačne pogoje, če hoče imeti fiksno obrestno mero. Nekatere banke nimajo fiksne obrestne mere. Tisti, ki prvič najemajo stanovanjski kredit, ne dobijo želene dobe najema kredita in takšnih zneskov, kot bi želeli. To je tudi posledica dejstva, da ni jasno, kaj se bo dogajalo v prihodnje.'' Opaža tudi spremembo v načinu razmišljanja mlajše populacije. ''Mlajša populacija si želi kupiti dvo- ali trisobno stanovanje. Prvega stanovanjskega problema ne želijo reševati z nakupom enosobnega stanovanja. Tudi ta sprememba in posledično višja cena ter večje težave pri financiranju nižajo povpraševanje,'' še dodaja sogovornica.