Na borzi nepremičnine cenejše za tretjino. Je to lahko priložnost za vlagatelje?

Medtem ko v Sloveniji zadnjih nekaj let spremljamo rast cen nepremičnin, ki so dosegle rekordne ravni, pa je nepremičninska slika v Evropi precej manj bleščeča. Vrednost indeksa STOXX 600 Real Estate, ki spremlja dogajanje na trgu nepremičnin, se je v zadnjih petih letih zmanjšala za 31 odstotkov. Četudi prištejemo dividende, ki znašajo 3,4 odstotka letno, vlagatelji niso bili deležni pozitivnih donosov. Slika je precej klavrna tudi letos. Vrednost indeksa je upadla za slabih pet odstotkov, samo v zadnjem mesecu in pol za skoraj 12 odstotkov.

Očitno vpliv zmage Donalda Trumpa, ki je dvignil tako kriptovalute kot delniške indekse na rekordne ravni, ne seže na evropski delniški nepremičninski trg. Glede na pocenitve je na mestu vprašanje, ali je lahko takšna naložba priložnost za vlagatelje? Nižanje obrestnih mer centralnih bank namreč vnaša optimizem tudi na ta trg.   

Slovenci sicer veljamo za strastne vlagatelje v nepremičnine, zlasti stanovanjske, a tisti, ki se ne želijo ukvarjati s sitnostmi vzdrževanja in oddajanja stanovanj, pisarn in drugih nepremičnin, hkrati pa želijo kos nepremičninske pogače, lahko na ta trg vstopijo preko tako imenovanih nepremičninskih delniških skladov (REIT - Real Estate Investment Trust). Z nakupom takšnega sklada stavimo na različne nepremičnine oziroma nepremičninske družbe, ki imajo v lasti vse od luksuznih nakupovalnih središč, pisarn v velikih mestih do skladišč za e-trgovino, podatkovnih centrov, študentskih domov ... Kaj se je pravzaprav dogajalo na nepremičninskem borznem parketu?   

Nižje obrestne mere kot luč na koncu tunela

"Evropski nepremičninski skladi so se v zadnjem obdobju visokih obrestnih mer relativno slabo odrezali, saj je nepremičninski trg zaradi visoke kapitalske intenzivnosti močno občutljiv na stroške zadolževanj" povzame Rok Vrčkovnik iz NLB Skladi. Dolg nepremičninskih podjetij je namreč relativno višji od dolga podjetij iz drugih panog.

Toda, časi se spreminjajo, Evropska centralna banka (ECB) je zarezala v ključne obrestne mere in s tem se je pocenilo tudi zadolževanje. "Banke in dolžniški skladi z zdravimi bilancami so ponovno pripravljeni posojati po vse ugodnejših pogojih, še posebej če gre za nakupe kakovostnih, trajnostno usmerjenih nepremičnin na dobrih lokacijah in v pravih panogah," opaža Anže Sagadin, višji upravitelj portfeljev, pri londonski družbi za upravljanje nepremičninskih skladov Mirastar. 

Številni dejavniki po njegovem mnenju že nakazujejo pozitiven premik na nepremičninskih trgih. To denimo kaže tako zdrav pribitek nad donosnostmi podjetniških obveznic kot tudi rast cen nekaterih nepremičninskih delniških skladov (REIT) v zadnjih mesecih, dodaja.

"V primeru nadaljnjega nižanja obrestnih mer bi se trend lahko obrnil," se strinja tudi Vrčkovnik, ki vidi obrestne mere kot katalizator. Kljub skromnim gospodarskim razmeram v Evropi ostaja po njegovem mnenju najemniški trg stabilen, saj omejena ponudba, zlasti sodobnih prostorov, še naprej podpira rast najemnin.

Povpraševanje po pisarniških prostorih se je po koronavirusu stabiliziralo, tekmovanje za kakovostne prostore na dostopnih lokacijah ostaja močno. Najemnine za industrijske in logistične nepremičnine so v zadnjem četrtletju večinoma ostale nespremenjene. Višji stroški gradnje in omejevalna prostorska ureditev omejuje ponudbo in ohranja nizke stopnje prostih zmogljivosti, razmišlja upravljavec premoženja iz NLB Skladi.

Zanimivi študentski domovi, logistični in podatkovni centri 

Ponudba nepremičninskih delniških skladov je precejšnja. Na spletni strani justETF.com, ki ponuja pregled vseh skladov, ki kotirajo na borzi, smo našli 18 tovrstnih skladov, ki reinvestirajo dividende, saj mali vlagatelji ne želijo preveč časa zapravljati za poročanje finančni upravi za vsakokratno izplačilo dividend. 

"Pri izbiri REIT-a je treba ločiti dobro kapitalizirane sklade, ki se pripravljajo na nove nakupe, od tistih, ki še vedno krpajo luknje v bilancah," svetuje Sagadin. Dober kazalnik je razmerje med posojilom in vrednostjo premoženja (Loan to Value - LTV) oziroma kako se to primerja s ciljnim razmerjem sklada, običajno je to med 30 in 50 odstotki. Skladi z visokimi LTV nakazujejo na slabšo zmožnost pridobivanja svežega kapitala ter imajo omejeno manevrsko sposobnost pri nakupih v obdobju relativno visokih obrestnih mer. "REIT z visoko izpostavljenostjo pisarniškim stavbam so tudi še vedno podvrženi nadaljnjim negativnim premikom, ne glede na trenutne cene," opozarja Sagadin.

Zato ne preseneča, da Sagadin izpostavlja kot najbolj privlačne ravno sklade, osredotočene na študentske domove (z več kot 95-odstotno zasedenostjo in visoko rastjo najemnin), logistične centre z visokimi ESG standardi, podatkovne centre in na cenovno dostopna stanovanja za najem. To velja predvsem za sklade v bližini urbanih središč in v državah z razvitimi nepremičninskimi trgi, kamor se usmerjajo mednarodni vlagatelji.

In kakšne donosnosti pričakujejo profesionalni upravljavci? Sagadin pravi, da se recept za nepremičninske sklade zasebnega kapitala in tiste, ki kotirajo na borzi, ni bistveno spremenil: "Industrija cilja na letno donosnost med 7 do 20 odstotkov, odvisno od strategije in tveganja."

Zanimiva Amerika, toda manj nihajna Evropa  

Čeprav nekoliko bolje, pa še vedno daleč stran od povprečja trga, so se odrezale ameriške nepremičninske družbe, ki sestavljajo indeksu MSCI US REIT. Te so, tudi ob upoštevanju dividend, ustvarile povprečno letno donosnost v višini šestih odstotkov letno, preračunano v evre. Medtem so ameriški blue chipi, vključeni v indeksu S&P 500, ustvarili kar 16,4-odstotno povprečno letno donosnost.

Vrčkovnik namreč izpostavlja, da vidi priložnosti predvsem v ameriških REIT, saj je ta sektor v ZDA dobro uveljavljen in močno reguliran, vključuje širok nabor segmentov, kot so stanovanjske, pisarniške, industrijske, logistične in specializirane nepremičnine. "Ameriška zakonodaja spodbuja vlagatelje z davčnimi ugodnostmi za te sklade, ki morajo vsaj 90 odstotkov dobička razdeliti delničarjem, kar omogoča stabilne in redne prihodke za vlagatelje," pojasnjuje.

 

Tudi nepremičninski sektor v ZDA bi lahko izkoristil morebitno nadaljnje zniževanje obrestnih mer ameriške centralne banke Fed, čeprav je nedavna rast zahtevanih stopenj donosnosti dolgoročnih ameriških državnih obveznic dvignila 30-letno fiksno hipotekarno obrestno mero na približno 6,8 odstotka, kar je nekoliko vplivalo na uspešnost panoge, razmišlja Vrčkovnik. Segmenti z višjim tveganjem, kot so denimo nakupovalna središča in pisarniški prostori, so presegli pričakovanja. V zadnjem obdobju je videti rast vrednosti REIT-ov iz skupin skladiščne logistike in podatkovnih centrov, kar je posledica digitalizacije, e-trgovine in vse večjega razvoja umetne inteligence, opaža Vrčkovnik.

 

Evropski REIT trg je po mnenju upravljavca manj enoten in bolj razdrobljen, saj vsaka država postavlja lastne regulatorne zahteve. "Evropski REIT so osredotočeni predvsem na stanovanjske in poslovne nepremičnine, delnice pa so v primerjavi z ameriškimi konkurenti manj likvidne," meni sogovornik. Kljub temu Vrčkovnik vseeno vidi evropske REIT-e kot sklade, ki ponujajo stabilnejše donose, predvsem v segmentih stanovanjskih nepremičnin in pisarn, ki so običajno manj nihajni od komercialnih segmentov v ZDA.

Trump vnaša negotovost 

Volitve v ZDA z izvolitvijo Trumpa in prenosom moči v ameriškem kongresu prinašajo predvsem negotovost. Nova vlada bi lahko z agresivno trgovinsko politiko sprožila širšo trgovinsko vojno, kar bi pospešilo stopnjo inflacije in posledično tudi dvig obrestnih mer, razmišlja Sagadin. Takšen scenarij bi imel negativen vpliv na vrednost nepremičnin, saj so te močno odvisne od trga dolžniškega kapitala. "Naloga centralnih bank, kot je ECB, se je tako čez noč še bolj zapletla, saj morajo iskati ravnotežje med zaščito pred novo rastjo cen in monetarno politiko, ki bi pospešila gospodarsko rast," še zaključuje sogovornik.