Oddajate nepremičnino? Prihajajo nova pravila in nove obveznosti

V Sloveniji bomo končno izvedeli, koliko uradno znaša profitna najemnina. Podatki, ki jih ima država zdaj na voljo, niso dovolj kakovostni za analize, zato se spremimnja zakonodaja. Ta bo najemodajalcem nepremičnin naložila novo obveznost poročanja, s poročanjem pa prihajajo tudi nadzor in – kazni.

V Sloveniji nimamo organa, ki bi sistematično spremljal dejanske cene na profitnem najemniškem trgu. Državni statistiki (Statistični urad RS ali krajše SURS) resda pripravljajo podatke za potrebe statistik, vendar na podlagi ponudbe (oglasov), in ne dejanskih podatkov.

Geodetska uprava (Gurs) je v preteklosti objavljala poročila o dogajanju na najemniškem trgu, a tega ne počne že več kot pet let. Pred časom so za digitalno izdajo Bloomberg Adria pojasnili: "Oddajanje stanovanj in stanovanjskih hiš je v praksi praviloma bolj v domeni lastnikov, fizičnih oseb, zakonsko urejeno na način, da morajo lastniki fizične osebe v primeru oddajanja stanovanj in stanovanjskih hiš posredovati podatke o najemninah Finančni upravi RS (Furs) ob prijavi dohodkov iz oddajanja enkrat na leto."

Podatke pridobijo od finančne uprave navadno aprila, in sicer za preteklo leto, a je večkratna analiza podatkov pokazala, da sta njihova popolnost in kakovost tako slabi, da so neuporabni za sistemsko spremljanje najemniškega trga nepremičnin v državi.

S Finančne uprave RS (Furs), ki jo vodi Peter Grum, so nam pred kratkim pojasnili, da morajo fizične osebe napovedati dohodke iz oddajanja premoženja v najem, pri tem pa v dodatno tabelo v napovedi vpisati podatke o posameznem najemnem pravnem poslu za oddane prostore v stavbah in delih stavb, ki so v Sloveniji.

Poudarjajo, da si ti podatki pogosto nepolni, saj najemodajalci ne izpolnijo vseh zahtevanih polj, ker ti podatki niso nujno potrebni za izvedbo odmere – predmet odmere je doseženi dohodek, ne pa dogovorjena najemnina. Poleg tega so ti podatki samo en del, iz katerega lahko razberemo informacijo o tržni najemnini, ki se lahko doseže na posameznih območjih Slovenije.

Kaj se spreminja za najemodajalce?

Po trenutno veljavni ureditvi je torej za fizične osebe obveznost poročanja združena z njihovo obveznostjo napovedovanja dohodkov iz oddajanja tega premoženja v najem. Podatke za davčno obveznost in za obveznost poročanja v evidenco trga nepremičnin (ETN) izpolnijo hkrati z izpolnitvijo napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.

Pripravljavci zakonodajnih sprememb ugotavljajo, da takšna ureditev ni ustrezna, saj ni na voljo ustreznega mehanizma, ki bi zagotavljal preverjanje pravilnega poročanja podatkov o oddani nepremičnini in najemnem poslu fizičnih oseb. 

Bloomberg Mercury

 

Zato so pripravili spremembe. Popravljeni Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (predlagatelj je ministrstvo za finance, ki ga vodi Klemen Boštjančič), s katerim se bo urejalo prav področje poročanja o oddajanju nepremičnin, je že pripravljen: "Cilj zakona je izboljšati poročanje fizičnih oseb o sklenjenih najemnih pravnih poslih v evidenco trga nepremičnin, izboljšati kakovost teh podatkov ter izboljšati možnosti za nadzor nad poročanjem teh podatkov."

Vse najemne pravne posle, sklenjene za več kot 90 dni (namesto dosedanjih šest mesecev; kratkotrajni, turistični najemi, ki se ne izvajajo na podlagi najemne ali podnajemne pogodbe, bodo izključeni iz tega sistema), bo treba vpisati v evidenco trga nepremičnin (ETN). Najemodajalci fizične osebe (brez espejev) bodo poročali neposredno v ETN, in sicer v eDavke prek elektronskega obrazca, le izjemoma v fizični obliki. 

Poročati bo treba v 15 dneh od sklenitve najemne ali podnajemne pogodbe (ali dodatka k najemni ali podnajemni pogodbi), najpozneje pa dan pred dejanskim začetkom najema oziroma uporabe stavbe ali dela stavbe. Zdaj so to storili enkrat na leto, ko so poročali Fursu. 

Nadzor nad prijavljanjem podatkov o najemnih pravih poslih v omenjeno evidenco bo po predlogu izvajal Furs.

Fursu bo treba prijaviti vse nove in veljavne pogodbe

"Za namen novega načina poročanja se predvidi tudi globa za fizično osebo, ki najemnega pravnega posla ne sporoči v ETN ali sporoči nepravilne podatke, in sicer v višini od 250 do 400 evrov," navajajo.

Popravljeni zakon naj bi začel veljati s 1. septembrom 2026: "Ob prehodu na nov sistem poročanja bodo fizične osebe zavezane, da v septembru oziroma oktobru 2026 sporočijo vse veljavne najemne posle, ki so bili sklenjeni ali spremenjeni v letu 2026 do uveljavitve tega zakona oziroma v preteklih letih in so še vedno veljavni."

Ministrstvo za finance, ki je predlagatelj popravkov zakona, na komentarje k predlaganemu predpisu čaka do 21. julija.