Kupiti ali najeti stanovanje v Ljubljani? Kaj pokaže izračun

Hčerka kolega Marka se odpravlja na fakulteto. Ker je finančni tip človeka, ga zanima, ali se mu namesto najemnine v prestolnici bolj izplača stanovanje kupiti. V zadnjih dveh letih je marsikdo zaradi visokih obrestnih mer to idejo opustil. Obrestne mere so se od vrha izpred dveh let vidno znižale. Cene nepremičnin pa so se v Sloveniji v prvem trimesečju celo znižale, je poročal Statistični urad. Je trenutno bolj smiselno kupiti stanovanje ali je še vedno bolj smiselno najemanje?

Koliko bi sploh stalo stanovanje?

Če se Marko odloči za nakup, bo moral najeti posojilo, saj nima dovolj prihrankov. Kupil bi 54 kvadratnih metrov veliko stanovanje, kar je bila v letu 2024 srednja uporabna površina prodanega stanovanja v Ljubljani. V Ljubljani je bila srednja vrednost kvadratnega metra prodanega stanovanja 4.510 evrov. Za omenjeno stanovanje ocenjujejo, da bi ga lahko v skrajnih primerih tudi najlažje prodal.

Koliko bi stala oprema stanovanja? Ker nismo kupili novega stanovanja, cene teh so še višje, je treba del stanovanja tudi obnoviti. Vrednosti opreme in prenove se gibljejo od 300 do 800 evrov. V hipotetičnem primeru smo vzeli vrednost 500 evrov. To pomeni, da nas bi opremljanje stanovanja stalo dobrih 27 tisoč evrov. Skupno bi za opremljeno in adaptirano stanovanje kolega potreboval 270 tisoč evrov. Od prihrankov jih namerava za polog uporabiti 50 tisoč evrov.

Kakšno obrestno mero ponuja banka

Ob našem zadnjem pregledu posojil je najugodnejše obrestne mere za stanovanjsko posojilo ponujala Deželna banka Slovenije (DBS). Kolega se je znašel v dilemi. Ali izbrati posojilo s fiksno ali spremenljivo obrestno mero? Po spletnem izračunu sta posojili skoraj identični. Za slaba dva evra na mesec je trenutno ugodnejše posojilo s spremenljivo obrestno mero.

Efektivna obrestna mera (EOM) pri posojilu s spremenljivo obrestno mero je pri 2,9, fiksna pa pri 2,91 odstotka. Mesečna anuiteta pri spremenljivi obrestni meri je 1.201,81 evra, pri fiksni pa 1.203,67 evra. Skupni strošek posojila se med obrestnima merama trenutno razlikuje za 445 evrov. Ker Marko ne ve, kako bi se lahko v prihodnje gibali euribor in obrestne mere posojila, bi se odločil za posojilo s fiksno obrestno mero. Nakup stanovanja bi ga skupaj s posojilom in pologom stal 339.373 evrov.

Pri nižji najemnini se nakup ne izplača

Na drugi strani bi za najem omenjenega stanovanja v 20 letih odštel 309 tisoč evrov. Stanovanje bi bilo po 20 letih zaradi izgube vrednosti denarja (upoštevamo 2-odstotno inflacijo) vredno 409 tisoč evrov. V primeru najemanja stanovanja bi prijatelju ostalo 50 tisoč evrov, ki jih ni porabil za polog pri sklenitvi posojila. Če bi teh 50 tisoč evrov v tem času naložil v delniški indeks S&P 500, bi ob upoštevanju povprečne dolgoletne donosnosti 50 tisoč evrov zraslo v 207 tisoč evrov.

Upoštevali smo 7-odstotno letno donosnost. Dolgoletna povprečna donosnost indeksa S&P 500 je 10 odstotkov, od te pa smo odšteli še inflacijo. Ker je najmenina 200 evrov nižja od mesečnega obroka posojila, bi mu na mesec ostalo še 200 evrov, ki bi jih nato lahko mesečno vlagal naslednjih 20 let. V tem primeru bi vrednost njegovega portfelja zrasla z 207 na 333 tisoč evrov. V primeru tisoč evrov najemnine in vlaganja preostanka bi se premožensko stanje Marka v 20 letih povečalo za 23.600 evrov. To je manj kot v primeru nakupa, kjer bi premoženje zraslo za 70 tisoč evrov.

Kako je v primeru nižje najemnine in večjih vlaganj?

Izračun je močno odvisen od višine najemnine ter višine obrestne mere, ki si jo izpogajate. Ker je večja možnost prilagajanja pri najemnini, smo izračunali še več scenarijev v primeru nižje najemnine. Izračun se spremeni že pri 900 evrih najemnine in mesečnem vlaganju 300 evrov. Skupni strošek namjemnin upade na 278.640 evrov, naložbeni portfelj pa bo v 20 letih vreden 396 tisoč evrov. Marku se bo premoženje povečalo za 117 tisoč evrov, kar je skoraj dvakrat več kot v primeru nakupa. V vseh nadaljnih primerih nižje najemnine (glej tabelo), se nakup ne izplača, če preostali denar vložite. 

Za primerjavo smo izačunali še scenarij, v katerem prijatelj za hčerko najeme sobo, oziroma za najemino nameni 500 evrov. To pomeni začetnih 50 tisoč evrov vlaganja in nadlajni 700 na mesec. Strošek najemnine v 20 letih upade na 154 tisoč evrov, vrednost naložbenega portfelja pa zraste na 648 tisoč evrov. Premoženje se na koncu poveča za 493 tisoč evrov.

Poudariti je treba, da izračun temelji na idealističnem scenariju, kjer je inflacija vsako leto pri dveh odstotkih ter ni borznih ali nepremičninskih zlomov. Kupci morajo ob tem pretehtati še, ali so kreditno sploh sposobni oziroma ali si nakup sploh lahko privoščijo ter ali je delovno mesto dolgoročno dovolj stabilno za najem posojila.

Predpostavke v primeru najema

Katera izhodišča smo izbrali v primeru najema? Za obdobje naslednjih 20 let smo upoštevali rast najemnine in jo uskladili s ciljno inflacijo ECB – to je pri dveh odstotkih. V praksi se najemnina morda res ne zviša vsako leto, a kadar se, se zviša občutneje. Za višino najemnine smo se podali na nepremičninske portale in ugotovili, da so najemnine v Ljubljani visoke. Po podatkih nepremičninskih posrednikov so dosegale rekordne vrednosti.

Za stanovanje površine od 50 do 60 kvadratnih metrov se cene na portalih gibljejo od 750 in za novejša stanovanja tudi do 1.300 evrov. Povprečna cena kvadratnega metra oglaševanih nepremičnin je bila pri 19,5 evra za kvadratni meter. Za najemnino smo uporabili številko tisoč evrov.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar