Ali slovenske banke kreditirajo nakup apartmaja na hrvaški obali

Medtem ko poleti ležimo na plaži, marsikoga med nami zamika, da bi kupil apartma na Krku, Kreti ali kjerkoli ob morju. To potrjujejo tudi nepremičninski posredniki, še zlasti na Hrvaškem, kjer Slovenci prednjačimo po številu nakupov nepremičnin med tujci. Koliko pa smo pripravljeni plačati zanje?

"V zadnjem času opažamo dodatno povečano povpraševanje, predvsem po manjših stanovanjih do 200 tisoč evrov in manjših hišah do 350 tisoč evrov – po možnosti takoj vseljivih in brez potrebe po dodatnih vlaganjih," je za Bloomberg Adria povedala Mateja Bogdanić, direktorica nepremičninske agencije Euro Immobilien.

Ali kupujejo svoje počitniške domove s posojilom ali z gotovino? "V zadnjem času vse več Slovencev nepremičnine na Hrvaškem kupuje z bančnim posojilom," opaža Bogdanićeva.

Pravi, da gre večinoma za slovenske banke, ki ponujajo posojila za ta namen. "Pri večjih zneskih je običajno zahtevana hipoteka na nepremičnino v Sloveniji ali pa gre za investicijsko posojilo za manjše zneske, ki ga je mogoče pridobiti brez hipoteke – ob predložitvi dokazil, da gre za nakup nepremičnine na Hrvaškem (predpogodba/pogodba)," še pojasni.

Hipoteka mora biti vpisana na nepremičnino v Sloveniji

Banke v en glas potrjujejo, kar nam je povedala nepremičninska posrednica, in poudarjajo, da je mogoče posojilo najeti le, če je vpisana hipoteka na nepremičnino v Sloveniji. V praksi pa se banke pri tem razlikujejo. 

Pri NLB denimo lahko posamezno nepremičnino obremenimo z dvema hipotekama, sklenjenima pri isti banki. Pri Delavski hranilnici opozarjajo, da je nepremičnino, če je že obremenjena z drugo hipoteko, mogoče zastaviti le, če ima zadostno prosto vrednost. Pri OTP ponujajo posojilo za nakup nepremičnine v tujini, pri čemer se kot zavarovanje upošteva hipoteka na bremenu prosti nepremičnini v Sloveniji. "Banka mora biti pri hipoteki vpisana na prvo mesto," še dodajajo.

Prepovedane države? 

Čeprav Slovenci tradicionalni kupujemo nepremičnine na Hrvaškem, pa banka kreditira nakup nepremičnine kjerkoli v tujini, a le če je zastavljena nepremičnina v Sloveniji.

Glede na to, da se seznam prepovedanih držav daljša, nas je zanimalo, ali so banke pozorne na državo, kjer bi kupili nepremičnino. "Nobena država ni izključena, vendar pa pri financiranju nepremičnin v tujini upoštevamo seznam prepovedanih držav, kot je denimo Rusija," so nam pojasnili na Unicreditu.

Kaj pa lastna sredstva? 

Načeloma velja, da je pri nakupu nepremičnine treba imeti 20 odstotkov lastnih sredstev vrednosti nepremičnine. To velja ne glede na to, ali je ta v Sloveniji ali v tujini, pravijo pri NLB.

Na NLB pojasnjujejo, da med lastna sredstva štejejo denarna sredstva posojilojemalca ali drugi viri, kot je drugo zemljišče ali nepremičnina v njegovi lasti.

Seveda so prakse med bankami različne. Pri Unicreditu je maksimalen znesek posojila 70 odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine (torej 30 odstotkov lastnih sredstev), pri Delavski hranilnici pa je delež odvisen od primera do primera in konkretnih okoliščin, zato na vprašanje niso odgovorili.

Najdaljša ročnost tovrstnih posojil je pri večini bank 30 let.

Je obrestna mera višja, če kupujemo nepremičnino v tujini?

Za nakupe nepremičnin v tujini veljajo enake obrestne mere in stroški kot v Sloveniji, možno pa je tudi stanovanjsko posojilo brez hipoteke, so si edine banke.

Koliko je takšnih nakupov, banke ne razkrivajo, v Delavski hranilnici pa so povedali, da jih je razmeroma malo. 

Kdo izvede cenitev nepremičnine

Glede na to, da banke ponujajo hipoteko na nepremičnino v Sloveniji (in da se z vprašanjem, kje je počitniška nastanitev, niti ne ukvarjajo), je logično, da cenitev izvede pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, vpisan v register cenilcev pri Slovenskem inštitutu za revizijo.

"Stranka lahko na svoje stroške banki sama predloži cenitev nepremičnine. Če se odloči za sklenitev posojila v NLB, banka uredi brezplačno cenitev nepremičnine, vključno z energetsko izkaznico. Cenitev je veljavna 12 mesecev, po tem obdobju pa je treba cenitev ponoviti," še pojasnjujejo na NLB.  

Cenitev nepremičnine, ki jo kupujemo v tujini, se ne izvaja, dodajajo pri Delavski hranilnici.

Katere dokumente je treba predložiti Za nakup nepremičnine v tujini (z zastavo nepremičnine v Sloveniji) so zahtevani enaki pogoji pridobitve posojila in enaka dokumentacija kot pri financiranju nakupa nepremičnine v Sloveniji, v kateri posojilojemalec nima prijavljenega stalnega prebivališča, pojasnjujejo z DBS. Enako pojasnilo smo dobili tudi v drugih bankah. Zahtevana je standardna kreditna dokumentacija: - Vloga za odobritev posojila.  - Fotokopije treh plačilnih list ali potrdilo Zpiza o izplačanih pokojninah za zadnjih 12 mesecev (po mesecih) ali izpis prilivov za zadnjih 12 mesecev, iz katerih so razvidni dohodki iz naslova pokojnin.  - Potrdilo o plači.  - Dokazilo o zagotovitvi rednega odplačevanja posojila v obliki odstopne izjave in upravne izplačilne prepovedi (UIP) in/ali pooblastila za otvoritev kreditnega trajnika ali soglasja za odprtje SDD.  - Kupoprodajna pogodba za nepremičnino v tujini (uraden prevod ni potreben).  - Cenitveno poročilo za zastavljeno nepremičnino v Sloveniji.  Opomba:  V okviru dokumentacije za ugotavljanje ustreznosti nepremičnine, ki bo predmet zavarovanja za posojilo v primeru, ko je hiša že zgrajena, je treba banki predložiti kupoprodajno pogodbo, cenitev nepremičnine, zemljiškoknjižni izpis, gradbeno in/ali uporabno dovoljenje ter energetsko izkaznico. Za kupoprodajno pogodbo nepremičnine v tujini je potreben overjen prevod zapriseženega prevajalca, naštevajo na NLB. Za stanovanjske hiše, zgrajene od 1. 1. 1968 do 1. 6. 2018, je zahtevano le gradbeno dovoljenje, ne pa tudi uporabno dovoljenje, za enostanovanjske hiše s pridobljenim gradbenim dovoljenjem po 1. 6. 2018 pa je treba dostaviti tako uporabno kot gradbeno dovoljenje. Pred črpanjem posojila je treba urediti škodno zavarovanje nepremičnine, ki je predmet zastave in ga vinkulirati v korist banke.