E-pismo: Kupci na dražbah so vse bolj vešči, še vedno se najdejo hazarderji

Cene novih stanovanj pa so po najnovejših podatkih Statističnega urada na četrtletni ravni pocenile za 10,5 odstotka, medtem ko so bila medletni ravni pocenila za 6,1 odstotka. A kaj, ko je na trgu najti novo stanovanje skoraj nemogoče, cene rabljenih pa še naprej rastejo. Na četrtletni ravni so se podražila za 1,1 odstotka, medletno pa za 5,1 odstotka. V prestolnici je srednja vrednost kvadratnega metra v letu 2024 presegla 4.500 evrov, so pokazali podatki Gursa.

Na dražbah v stečajih in izvršbah, ki smo jih pregledali, so bile nekatere dosežene cene in povprečje nižje. Nekateri zato do stanovanja poskušajo prek dražb. Največji magnet za kupce ostaja cena. Nižja cena najpogosteje poskrbi za gnečo na dražbi, kar pa na koncu pogosto pomeni višje prodajne vrednosti. Ker so včasih cene postavljene na osnovi starih cenitev, so lahko izklicne cene presenetljivo nizke. Na omenjenih dražbah ne pričakujte ugodnega nakupa.

Večja verjetnost za ugodnejši nakup je mogoča na dražbah, kjer cena ni preveč mamljivo nizka. Še vedno se občasno na dražbah znajde en sam ponudnik, ki nepremičnino kupi po izklicni ceni. Potrebna je vztrajnost, natančnost in tudi nekaj sreče.

V zakup pa je treba vzeti, da so stanovanja in tudi ostale nepremičnine na dražbah včasih lahko tudi v slabem stanju. Nekaterih si včasih ni mogoče ogledati. To kupcev sicer ne odvrača od draženja. Vseeno si je nepremičnino pred nakupom nujno ogledati. Ob tem je zelo dobro preveriti še stanje v zemljiški knjigi. Pozorno je treba pregledati tudi cenilno poročilo, ki je najpomembnejši vir informacij, dokler ne opravite ogleda.

V izvršbah so cenitve priložene dražbenim razpisom na portalu sodnedrazbe.si, v stečajnih postopkih pa se je za cenilno poročilo najbolje obrniti na stečajnega upravitelja, ki vodi stečajni postopek in prodajo premoženja.

Hipoteke, ki so vpisane na nepremičnini in jih lahko preverite v zemljiški knjigi, se po dražbi izbrišejo. Pozornost je potrebna pri vpisanih stvarnih bremenih, kot so služnosti, stavbne pravice ali stavbna bremena, ki so bila pridobljene pred vpisom najzgodnejše hipoteke ali pred stečajnim postopkom. Pri teh se breme s prodajo ne izbriše. Tak primer je služnost bivanja, ki nastane s sklenitvijo pogodbe ali sodno odločbo. To pomeni, da lahko imetnik pravice uporablja tujo nepremičnino.

Bloomberg Adria

Nekateri kupci se pred dražbami o nepremičninah dobro informirajo. Tako sta bili aprila naprodaj dve stanovanji v Ljubljani za Bežigradom, z vpisano dosmrtno služnostjo ter užitkom, na kateri je v razpisu opozorilo sodišče. Kupci so bili pozorni in opazili, da je bila služnost na obeh stanovanjih vpisana po vpisu hipoteke. Stvarne služnosti na nepremičnini z njeno prodajo ugasnejo, če so bile vpisane v zemljiško knjigo po pravicah zastavnih upnikov. Dražb se je tako udeležilo 18 dražiteljev, ki so izklicni ceni zvišali za slabo polovico.

Na drugi strani sta kupce od draženja prestrašili večji stanovanji v Tacnu, ki sta bili v stečaju naprodaj brez uporabnega dovoljenja. Natančneje smo o njih pisali na povezavi. ''Bilo je nekaj ogledov fizičnih oseb, ki so gledali zase, pa se niso odločili pristopiti na dražbo,'' je povedla stečajna upraviteljica Manca Vuk Osenar.'' Dodala je, da je bilo treba stanovanje kupiti z lastnimi sredstvi, saj banke ne financirajo stanovanj brez uporabnega dovoljenja.

Fiodom

''Bil je en dražitelj, ki bi kupil za investicijo in je ponudili izklicno ceno, vendar je nato Slovenski državni holding (SDH) en korak zvišal in to je bilo to.''

Stanovanji je na koncu prevzel SDH, ki je za stanovanji ponudil 390 in 425 tisoč evrov (dva in tri tisočake več od izklicnih cen). Upraviteljica meni, da sta bili stanovanji prodani za dosti, glede na to, da niso bili urejeni papirji. Glavna ovira po njeni oceni ni bil strošek pridobitve uporabnega dovoljenja, temveč tveganje. ''Vedno gre lahko kaj narobe.'' Dokler je bila cena stanovanj višja od terjatev, SDH ni šel na dražbo, je še povedala Vuk Osenar.

Tudi, če se včasih zgodi, da je cena stanovanja nižja, država poskrbi, da se stanovanje ne proda po prenizki ceni. ''SDH se za nakup nepremičnin v okviru stečajnih postopkov odloča z namenom zaščite vrednosti svojih terjatev oziroma zavarovanj, kadar obstaja tveganje prodaje le-teh pod tržno vrednostjo,'' so zapisali v SDH.

Omenjeni stanovanji lahko po nekaj času pričakujemo na trgu, po višji ceni, verjetno.

Lep konec tedna.