Kdo poganja rast cen stanovanj v Sloveniji

Slovenija se vse hitreje približuje vzorcu razdrobljenih gospodinjstev, ki že preoblikuje stanovanjske trge po Evropi. Povprečna velikost gospodinjstva se zmanjšuje, enoosebna gospodinjstva pa zajemajo že več kot tretjino vseh. Po podatkih Statističnega urada RS (SURS) je bilo leta 2021 enočlansko že vsako tretje gospodinjstvo, njihov delež pa je v urbanih območjih še večji, kar odraža dolgoročni trend zmanjševanja velikosti gospodinjstev. Takšna struktura prebivalstva pomeni, da število gospodinjstev narašča hitreje kot število prebivalcev – in s tem tudi potreba po stanovanjih.

Demografske spremembe spremljajo tudi premiki v zasebnem življenju. Po zadnjih podatkih Sursa je bilo v letu 2024 sklenjenih 6.353 zakonskih zvez, razvezalo pa se je 2.064 parov. Čeprav se število porok po pandemiji ponovno povečuje, ostaja razmerje med porokami in razvezami razmeroma visoko – skoraj vsak tretji zakon se konča z ločitvijo. Več razvez, poznejše osamosvajanje mladih in več samskih tako dodatno prispevajo k rasti manjših gospodinjstev.

Podoben trend je viden tudi na ravni Evropske unije. Po podatkih Evropske komisije je bilo leta 2024 v EU več kot 75 milijonov enoosebnih gospodinjstev, njihovo število pa se je med letoma 2015 in 2024 povečalo za 16,9 odstotka – precej hitreje kot skupno število gospodinjstev, ki je v istem obdobju zraslo za 5,8 odstotka.

Naraščanje števila ljudi, ki živijo sami, postaja eden od dejavnikov pritiska na evropske stanovanjske trge. Poljski sociolog, Zygmunt Bauman, poudarja, da sodobne družbe zaznamujeta razrahljanje tradicionalnih vezi in večja usmerjenost posameznikov v bolj fleksibilne, individualizirane oblike življenja.

Ko se gospodinjstva krčijo, trg raste

Trend drobljenja gospodinjstev bo po ocenah ekonomistov v prihodnjih desetletjih še dodatno povečeval pritisk na stanovanjski trg. Kot opozarja profesor Jože Sambt z Ekonomske fakultete v Ljubljani, manjša gospodinjstva že sama po sebi pomenijo večje povpraševanje po stanovanjih. "Manjšanje gospodinjstev ob nespremenjenih preostalih dejavnikih pomeni povečevanje števila gospodinjstev in s tem povpraševanja po stanovanjih, hkrati pa se povprečna velikost gospodinjstev zmanjšuje," pojasnjuje.

V poročilu Ocena gibanja potreb po stanovanjih do leta 2040 glede na demografske trende in projekcije, ki ga je Sambt lani pripravil skupaj s soavtoricama, Tanjo Istenič in Andrejo Cirman, ugotavljajo, da se bo struktura gospodinjstev še naprej spreminjala v korist manjših. "Delež eno- in dvočlanskih gospodinjstev se bo povečeval, medtem ko se bo delež večjih gospodinjstev zmanjševal."

To ima neposredne posledice za stanovanjski fond. "Od začetka leta 2024 do začetka leta 2040 bi se potrebe po stanovanjih povečale za približno 20.000 enot," ocenjujejo avtorji poročila. Ob tem največjo rast pričakujejo pri manjših stanovanjih: potrebe po enosobnih naj bi se povečale za okoli 7.000, po dvosobnih pa za približno 8.000, medtem ko bi se potrebe po največjih stanovanjih lahko celo rahlo zmanjšale.

Manjše enote kot varna naložba

Na trgu se demografski trendi že jasno odražajo v strukturi povpraševanja. Kot pravi Mojca Žižek Mesarec, direktorica mariborske nepremičninske agencije Galea, je trenutno največ zanimanja za manjša stanovanja. "Na podlagi izkušenj iz prakse lahko potrdimo, da je trenutno največje povpraševanje po manjših stanovanjih, predvsem po enosobnih in dvosobnih enotah. Takšna stanovanja so cenovno dostopnejša, hkrati pa prinašajo tudi zanimivo investicijsko priložnost za oddajanje, kar dodatno spodbuja povpraševanje," pojasnjuje.

Trend povečanega zanimanja za manjše stanovanjske enote opažajo že zadnjih nekaj let, pri čemer se ta dinamika v času višjih cen nepremičnin še dodatno krepi. Hkrati zaznavajo rast deleža kupcev in najemnikov iz manjših gospodinjstev, kot so samski in pari brez otrok. "Gre za širši demografski in življenjski trend, ki se neposredno odraža tudi v strukturi povpraševanja na trgu nepremičnin," je prepričana Žižek Mesarec.

To se prav tako odraža pri investitorjih, ki vse pogosteje merijo na manjše, lažje oddajane enote."Kdor danes išče stabilno naložbo na nepremičninskem trgu, jo bo bistveno prej našel pri manjših, funkcionalnih enotah kot pri večjih stanovanjih," menijo pri Galei.

Trend manjših gospodinjstev pospešuje potrebo po stanovanjih. Foto: Depositphotos

So manjša stanovanja posledica razmer na trgu?

Tudi Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja Trade, potrjuje, da so manjša stanovanja sicer tradicionalno najbolj iskana, a opozarja, da to ni zgolj posledica življenjskega sloga, temveč predvsem omejenih finančnih zmožnosti kupcev. "Manjša, vstopna stanovanja so bila na trgu vedno najbolj iskana, kar velja še danes. Povpraševanje po garsonjerah in enosobnih stanovanjih je stalno prisotno, predvsem zaradi dostopnosti."

Ob tem Đukić potrjuje tudi spremembe v strukturi gospodinjstev na trgu, pri čemer izpostavlja rast manjših gospodinjstev, ki jih sestavljajo samski in pari brez otrok, a poudarja, da ta trend ni zgolj odraz življenjskega sloga, temveč predvsem posledica razmer na trgu. "Trg dejansko oblikuje ta segment povpraševanja," je prepričan sogovornik.

Pri Stoji opažajo, da se odločitve kupcev vse bolj prilagajajo cenovni dostopnosti, ne pa nujno njihovim preferencam. Po njihovih izkušnjah trg danes ne odraža želja ljudi, ampak predvsem njihove zmožnosti. "Zato se kupujejo manjša stanovanja – ne zato, ker bi si jih želeli, ampak ker si večjih ne morejo privoščiti." Kot posebno zaželena med manjšimi stanovanjskimi enotami izpostavljajo tudi atrijska in terasna stanovanja, ki omogočajo način bivanja, podoben hiši, z možnostjo vrta ali zunanjega prostora.

Strukturni pritiski na stanovanjski trg se odražajo tudi v mednarodnih primerjavah. Slovenija ima približno 410 stanovanj na 1.000 prebivalcev, kar je pod povprečjem držav OECD (468) in še izraziteje pod povprečjem EU (514). Tudi gradnja novih stanovanj ostaja razmeroma nizka – po podatkih SURS je bilo leta 2023 dokončanih približno 2,4 stanovanja na 1.000 prebivalcev, kar državo uvršča na spodnji del evropske lestvice. Manj ljudi na gospodinjstvo pa pomeni več gospodinjstev – in s tem večje povpraševanje, ki ga obstoječa ponudba na trgu očitno težko dohaja.