-orig.png)
Le eno leto po razmahu novih stolpnic in vil v Dubaju, za katere se potegujejo najbogatejši poslovneži in vlagatelji, sta se emirat in regija znašla v vzdušju strahu in negotovosti. Resnica je, da so Združeni arabski emirati (ZAE) s časom postali stabilna oaza za bivanje in poslovanje, zato so ti dnevi minili brez večje panike. Kljub temu pa se postavlja vprašanje, kakšen vpliv lahko ima vojna na Bližnjem vzhodu na tamkajšnje nepremičninsko tržišče in ali ga sploh ima.
Vlatko Mrvoš, lastnik agencije Proagent, z devetimi leti izkušenj na nepremičninskem trgu v Emiratih, za Bloomberg Adria pravi, da zaostrovanje regionalnih konfliktov in težave v letalskem prometu niso omajale stabilnosti nepremičninskega trga v ZAE.
"Podatki kažejo na visoko raven institucionalne odpornosti Dubaja in Abu Dabija. Trenutna situacija potrjuje, da so ZAE primarna 'varna točka' v regiji, sposobna ohraniti stabilnost kljub neugodnim zunanjim dejavnikom. Na začetku tega tedna, natančneje 9. marca, je Dubaj zabeležil kar 941 transakcij v skupni vrednosti več kot 820 milijonov evrov. Prodali so 715 stanovanj in hiš, 111 stavb ter 115 zemljišč. Čeprav so napetosti prisotne, dodatno poudarjajo institucionalno moč ZAE. Medtem ko so druge države v regiji izpostavljene hitrim spremembam, sta Dubaj in Abu Dabi tudi v tem zahtevnem obdobju potrdila svoji vlogi 'pribežališča'," pojasnjuje Mrvoš.
V takšnih razmerah je povsem pričakovano, da se pojavi določena mera previdnosti in zadržanosti. Čeprav se prodaje in nakupi nadaljujejo brez večjih motenj, Mrvoš pravi, da med vlagatelji iz regije Adria, ki so že investirali v nepremičnine v Združenih arabskih emiratih, obstaja nekaj skrbi, vendar razlogov za paniko ni.
"Ravno v najzahtevnejših trenutkih se pokaže moč sistema v ZAE, ki investitorjem daje občutek varnosti. Zanimanje za Dubaj v zadnjih dneh ni upadlo, nasprotno, celo okrepilo se je," poudarja Mrvoš. Po njegovih besedah visok obseg poslov tudi v času krize kaže, kako se je trg spremenil. Kupcem namreč ni več treba osebno priti v Dubaj, da bi kupili nepremičnino, saj lahko danes na trg vstopajo prek sodobnih digitalnih platform.
Đorđe Đorđević, nepremičninski svetovalec v podjetju Brick Pro, za Bloomberg Adria pojasnjuje, da se je v zadnjih dneh med vlagatelji, ki razmišljajo o nakupu nepremičnin v Dubaju in drugih emiratih, zaznala rahla sprememba razpoloženja. Po njegovih besedah gre za zdaj predvsem za previdnost na kratek rok, ne pa za dejanski umik s trga.
"Izkušenejši vlagatelji se zavedajo, da prvi vtis v razmerah, kakršne trenutno vladajo na Bližnjem vzhodu, pogosto ne odraža v celoti dejanskega stanja na trgu. Prav v takšnih trenutkih nekateri prepoznajo tudi morebitne investicijske priložnosti. Drugi pa preidejo v tako imenovani pristop 'počakaj in glej' ter svoje odločitve začasno odložijo, dokler ne dobijo jasnejše slike o razvoju konflikta. Pomembno pa je poudariti, da je trg v to obdobje vstopil iz zelo močnega izhodišča. Leta 2025 je Dubaj dosegel rekordne nepremičninske transakcije v vrednosti približno 917 milijard dirhamov, kar je okoli 250 milijard dolarjev. To kaže na visoko likvidnost trga in močno mednarodno povpraševanje," dodaja Đorđević.
Bloomberg
Dve desetletji in pol gradnje imperija
Če se ozremo nazaj v zgodnja dvatisoča, se je vse začelo z željo oblasti privabiti premožne tuje vlagatelje. Najbolj učinkovit način za to je bil vzpostaviti stabilno in pregledno okolje, v katerem lahko podjetja in vsakdanje življenje hitro uspevata. Nepremičninski trg v ZAE, še posebej v Dubaju, je rasel vzporedno z ambicijo, da se Emirati pozicionirajo kot globalno središče kapitala, turizma in luksuza. Ponuditi so morali nekaj, česar druga prestižna tržišča niso imela. Ključna prelomnica je bila leta 2002, z uvedbo freehold con, kjer je bilo tujcem prvič dovoljeno kupovati nepremičnine v določenih delih mesta.
V naslednjih letih so se začeli veliki projekti, kot so Palm Jumeirah, katerega gradnja se je začela leta 2001, Dubai Marina in kasneje Burj Khalifa, odprt leta 2010. Hkrati so uvedli dolgoročne vizume za investitorje in lastnike nepremičnin, država pa je močno vlagala v infrastrukturo, vključno z letališči, pristanišči in finančnim središčem DIFC.
Rezultat je bila močna rast trga: cene kvadratnega metra v nekaterih luksuznih predelih so med letoma 2002 in vrhuncem leta 2008 narasle za več kot 200 odstotkov. Po korekciji cen po svetovni finančni krizi je trg znova dobil zagon, še posebej po pandemiji. Po podatkih Dubai Land Departmenta je število nepremičninskih transakcij v letu 2023 preseglo 166.000, kar je več kot dvakrat več kot približno 80.000 transakcij v letu 2020, medtem ko so cene luksuznih vil v nekaterih soseskah v dveh letih narasle za več kot 40 odstotkov.
Glede na trenutno situacijo se naravno poraja vprašanje morebitne korekcije cen. Po besedah Vlatka Mrvoša obstaja tveganje za spremembo cen, kar je že opazno na trgu rabljenih nepremičnin. Kljub temu poudarja, da vsi ne doživljamo krize enako, mnogi pa jo izkoristijo kot priložnost za ugoden nakup, kar se sicer dogaja vedno, ko prodajalcu mudi, da nepremičnino proda iz kateregakoli nujnega razloga.
Tisto, na kar je treba biti pozoren, ne glede na to, ali ste investitor ali kupec nepremičnine za lastne potrebe, je ranljivost trga glede načina financiranja, ne pa samega sektorja. Najbolj občutljiv je predvsem segment nepremičnin, ki se financira s krediti ali preko poslovanja. Če je financiranje povezano s podjetjem, ki je zaradi vojne oslabilo, ti investitorji pogosto iščejo izhod iz naložbe in skušajo vsaj obdržati vloženi kapital, čeprav brez dobička. Po drugi strani, kot pojasnjuje Mrvoš, tisti, ki naložbe financirajo z lastnimi, že akumuliranimi sredstvi, nadaljujejo z investiranjem in pogosto celo povečujejo vložke, saj so nekatere nepremičnine čez noč postale priložnost. Ne glede na to, ali gre za luksuzne projekte, srednji segment ali nepremičnine za oddajo, razlike v odpornosti na posledice vojne ni veliko, saj so vsi trije stebri stabilni.
Bloomberg
Osnova za kapital in moč dubajskega prestiža
Vojaške in geopolitične napetosti pogosto povzročajo odliv kapitala in ljudi iz prizadetih območij, pri čemer Dubaj v takih trenutkih pogosto izkoristi priložnost kot ena glavnih destinacij za varno naložbo. Pretekle krize so to večkrat pokazale, tudi po začetku ruske invazije na Ukrajino leta 2022.
"Vsakič, ko se regija znajde v krizi, povpraševanje po nepremičninah v Dubaju raste, saj premožni sloji iz širše regije, vključno z Bližnjim vzhodom in vzhodno Evropo, iščejo varno okolje za svoje družine in pravno zaščito za svoj kapital. Zaradi tega trg nepremičnin ostaja stabilen: Dubaj se je sčasoma razvil iz regionalnega centra v globalno zatočišče kapitala," pojasnjuje Mrvoš in dodaja, da so Escrow računi ključni za zaščito investitorjev.
Eden ključnih načinov, kako investitorji v Združenih arabskih emiratih varujejo svoja sredstva, je Escrow račun. Ta zagotavlja varnost pri nakupu nepremičnin, še posebej v obdobjih geopolitične negotovosti ali konfliktov. Sistem deluje tako, da denar kupcev ne pride v zasebne roke graditeljev, temveč se porabi izključno za gradnjo izbranega projekta. Graditelj ne more začeti prodaje stanovanj ali prejemati plačil, dokler ne pridobi dovoljenja regulatorja RERA in ne odpre posebej določenega Escrow računa za ta projekt. Na ta način imajo investitorji zagotovilo, da bo njihov denar uporabljen točno za nepremičnino, ki jo kupujejo.
Poleg pravnih in finančnih varoval pa je pomemben tudi družbeni in kulturni kontekst, ki ga nudita Dubaj in Abu Dabi. Gre za življenjski slog na najvišji ravni. Izkušnje nepremičninskih agentov kažejo, da je prav ta življenjski slog ena glavnih motivacij, zaradi katerih se kupci odločajo za naložbe v nepremičnine v Združenih arabskih emiratih.
Gre za življenjski slog, ki temelji na uživanju v tem, kar ste pridobili s svojim trudom, medtem ko zaslužek z nepremičnino pogosto pride šele kasneje. Zaradi tega mnogi investitorji razmišljajo tudi o preselitvi, odprtju podjetja v ZAE in začetku novega življenjskega poglavja, pojasnjuje Mrvoš.
Đorđe Đorđević poudarja, da je v takih razmerah pomembno razumeti, da Dubaj pogosto koristi regionalnim krizam. Ko geopolitična nestabilnost v regiji narašča, del kapitala iz sosednjih držav – predvsem posamezniki in podjetja z velikim premoženjem – išče varnejše in stabilnejše okolje za svoj denar, pri tem pa se Dubaj še vedno dojema kot zanesljivo finančno in poslovno središče. V praksi so najbolj prizadeti investitorji, ki šele razmišljajo o naložbah in še niso pripravljeni sprejeti končne odločitve. Izkušeni vlagatelji pa so potrpežljivi in počakajo na jasnejše signale, preden se odločijo.
Kljub temu pa je realno pričakovati, da se bo trg nepremičnin v določenem obsegu umiril v primerjavi s prejšnjim obdobjem, za bolj natančne ocene morebitnih korekcij cen pa je treba počakati in skrbno spremljati nadaljnji razvoj dogodkov.
Če bi se napetosti nadaljevale dlje časa in bi Dubaj začel veljati za mesto, kjer se ljudje ne počutijo povsem varne, bi lahko pričakovali resnejše korekcije na trgu. Za zdaj pa razvijalci poskušajo ublažiti trenutno situacijo z različnimi ugodnostmi za kupce, predvsem z znižanjem začetnega vložka na približno deset odstotkov, fleksibilnejšimi plačilnimi načrti in dodatnimi bonitetami, ki vlagateljem olajšajo vstop na trg.
Poudariti je tudi treba, da voditelji Emiratov trenutno vlagajo velike napore, da ohranijo podobo Dubaja kot stabilnega in varnega globalnega investicijskega središča. Prav ta predanost ohranjanju stabilnosti in zaupanja vlagateljev predstavlja eno od ključnih upanj, da bo trg tudi to situacijo relativno dobro prebrodil.
Bloomberg
Ultraluksuz, drugi emirati in širitev investicijskih možnosti
Dubaj in Abu Dabi predstavljata od sedemdeset do osemdeset odstotkov celotne vrednosti nepremičninskih transakcij v Združenih arabskih emiratih, medtem ko Ras al-Khaimah med emirati beleži najhitrejšo rast cen, ki v nekaterih segmentih dosega skoraj 40 odstotkov letno, kar je posledica novih luksuznih projektov, igralniških resortov in turizma.
Geopolitična tveganja vplivajo na vse sektorje, zato tudi ultraluksuzne nepremičnine niso povsem imune. Po besedah Mrvoša je razlika predvsem v tem, kdo se krize loti z velikim kapitalom in kdo z omejenim proračunom. Blagovno zaščitene rezidence, kot so projekti Bvlgari ali Bugatti, že sama s ceno "filtrirajo" kupce – gre za vlagatelje s trdno finančno osnovo, zato kratkoročne krize nanje vplivajo precej manj. Takšne nepremičnine se običajno obravnava kot dolgoročno premoženje in del življenjskega sloga, ne le kot investicija. Zato je težko govoriti o prenasičenosti trga dragih nepremičnin.
Bvlgari Resort Dubai Marina and Residences. Foto: Bvlgari Resort Dubai
"Pol sveta prodaja, pol sveta kupuje," pravi, ob tem ko opozarja, da je po svetu približno 60 milijonov milijonarjev in okoli 3.000 milijarderjev. Prav ta globalna baza premožnih kupcev stalno dviguje standard luksuza in ohranja povpraševanje. "Njihove naložbe imajo širši učinek, saj spodbujajo gospodarsko rast in nove projekte."
Hkrati se investicijska karta ZAE v zadnjih letih začne širiti tudi izven dveh najbolj znanih središč – Dubaja in Abu Dabija. Ras al Hajma in Um al-Kuvajn vse bolj privabljata vlagatelje, ki iščejo drugačen profil tveganja in donosa.
Lounge v Bvlgari Resort Dubai. Foto: Bvlgari Resort Dubai
Đorđević iz lastnih izkušenj potrjuje, da so rezidence, za katerimi stojijo znane znamke, eden najbolj izrazitih trendov na trgu luksuznih nepremičnin v Dubaju v zadnjih letih. "Projekti, povezani s svetovno znanimi blagovnimi znamkami ali luksuznimi hotelskimi verigami, pogosto zvišajo vrednost nepremičnine, saj kupcem ponujajo več kot samo kvadraturo – določen življenjski slog, prepoznaven dizajn, vrhunsko storitev in ugled znamke. Takšni projekti so še posebej iskani med mednarodnimi vlagatelji in kupci z visoko kupno močjo, zato se v praksi pogosto zgodi, da imajo brendirane rezidence višjo ceno na kvadratni meter kot običajni luksuzni projekti na isti lokaciji."
Bugatti Residences by Binghatti
Poglej Galerijo
Bugatti Residences by Binghatti
Poglej Galerijo
Bugatti Residences by Binghatti
Poglej Galerijo
Bugatti Residences by Binghatti
Poglej Galerijo
Bugatti Residences by Binghatti
Poglej Galerijo
V zadnjem času je Ras al Hajma še posebej izstopala po najavi gradnje integriranega luksuznega letovišča z licenco za kazino na otoku Al Marjan, projekt, ki je že pritegnil milijarde dolarjev tujih naložb. Emirat se hkrati pozicionira kot destinacija za luksuzni in adrenalinski turizem, z atrakcijami, kot sta gora Jebel Jais in najdaljši zipline na svetu.
Po besedah Mrvoša gradnja letovišča Wynn Al Marjan Island pomeni pravi "premik paradigme" na investicijski karti Bližnjega vzhoda. Združeni arabski emirati so desetletja gradili gospodarstvo na nafti, trgovini, turizmu in nepremičninah, medtem ko ta projekt odpira povsem nov segment – igralništvo in integrirana luksuzna letovišča. Zaradi tega Ras al Hajma privablja nove vrste institucionalnih vlagateljev, kot so pokojninski skladi in hedge skladi, ki prej v tem delu emiratov niso bili prisotni.
Đorđević pojasnjuje, da je ena izmed glavnih prednosti tega emirata dolgotrajni potencial rasti, ki ga vlagatelji že prepoznavajo. Kljub temu opozarja, da ni realno pričakovati, da bi Ras al Hajma ali kateri koli drugi emirat zunaj Dubaja in Abu Dabija v kratkem času bistveno spremenili investicijsko sliko ZAE. Dubaj in Abu Dabi še vedno ohranjata pomembno prednost, predvsem zaradi več kot tridesetletne zgodovine razvoja in globalne prepoznavnosti. Po drugi strani pa se Ras al Hajma mnogim vlagateljem, ki so zamudili začetni val rasti v Dubaju, zdi kot nova priložnost za vstop na trg z visokim potencialom kapitalskega donosa.
"Pretekle krize kažejo, da se dubajski nepremičninski trg hitro opomore in pogosto iz takšnih obdobij izide še močnejši. Po globalni finančni krizi, pandemiji in regionalnih napetostih je Dubaj med prvimi ponovno privabljal vlagatelje, ob tem pa so se cene in število transakcij povečevali. Med pandemijo, ko so cene v določenih segmentih padle, so vlagatelji, ki so takrat kupovali, kasneje dosegli znatno rast vrednosti svojih nepremičnin. Zaradi tega mnogi še vedno vidijo take situacije kot priložnost, ne zgolj kot tveganje. Likviden trg, stabilen regulatorni okvir in močna mednarodna povpraševanja omogočajo hiter povratek, ko se razmere umirijo. V takšnih obdobjih je ključen premišljen in dolgoročen pristop, saj se je ravno takšna strategija na dubajskem trgu izkazala za najbolj donosno," zaključuje Đorđević.
.webp){kind=icon}
