Analiza nepremičninskih oglasov: Kaj se prodaja in za koliko?

Analiza oglasov za prodajo stanovanj in hiš, ki se objavljajo na spletni strani nepremicnine.net, je pokazala, da cene rabljenih nepremičnin vztrajajo na visokih ravneh. Objavljenih oglasov je še vedno razmeroma veliko, zgolj v prestolnici se trenutno prodaja več kot tisoč stanovanj in več kot 400 hiš. Povprečna oglaševana cena za kvadratni meter za rabljeno stanovanje v Ljubljani presega 4.300 evrov, pri hišah pa je v povprečju treba odšteti več kot tri tisoč evrov, je mogoče razbrati iz objavljenih oglasov.

Na ljubljanskem stanovanjskem trgu, kjer je vzorec večji kot pri hišah, se v prestolnici prodaja največ stanovanj v cenovnem rangu med 200 in 400 tisoč evrov ter v velikosti med 50 in 100 kvadratnih metrov. Največ stanovanj prodajajo v centru in za Bežigradom, kaže analiza oglasov na največjem slovenskem nepremičninskem portalu.

Pri tem je izstopajoče število večjih, luksuznih stanovanj, saj se trenutno prodaja skoraj sto rabljenih stanovanj, ki so dražja od 800 tisoč evrov in imajo več kot 200 kvadratnih metrov. Manjših stanovanj (garsonjer in dvosobnih stanovanj) je le nekoliko več kot največjih, saj se v Ljubljani oglašuje 118 rabljenih stanovanj, ki so manjša od 50 kvadratnih metrov in cenejša od 200 tisoč evrov. 

V okolici Ljubljane se na portalu trenutno prodaja 353 rabljenih stanovanj, povprečna cena za kvadratni meter pa je nekoliko več kot tri tisoč evrov. Tudi tu največ stanovanj prodajajo v cenovnem rangu med 200 in 400 tisoč evrov ter v velikosti med 50 in 100 kvadratnih metrov.

Dvig cen v Ljubljani prehitel inflacijo

"Po koncu epidemije covida 19 so cene nepremičnin povsod po Sloveniji hitro in strmo naraščale, najbolj v Ljubljani. Zdi se, da je dvig cen nepremičnin, še posebno v prestolnici, prehitel inflacijo, kar je zelo verjetno razlog, da so se cene ustavile in stagnirajo," ocenjuje Branko Potočnik, nepremičninski posrednik INSA nepremičnine. Kot pravi, veliko kupcev še vedno meni in upa, da bodo cene padle. "Po drugi strani prodajalci držijo cene in pričakujejo, da bodo te še narasle oziroma da vsaj ne bodo padle, kar je v obdobju visoke inflacije smiselno," ocenjuje Potočnik.

Po mnenju Stanke Solar, direktorice STAN nepremičnine, število transakcij na trgu upada, razlog pa je pomanjkanje ponudbe. "Ni ponudbe, ni transakcij, zaradi tega tudi ni mogoče primerjati transakcije iz lanskega leta v enakih obdobjih oziroma povprečne cene, ker niso realne glede na ponudbo. Negotovost in visoke cene povzročajo stagnacijo trga tako pri prodaji kot pri nakupu," je jasna Solar.

Poudarja še, da se velika večina ljudi ne odloči za prodajo svoje nepremičnine, dokler ne najde ustrezne nepremičnine na trgu zase. "Na trgu prevladuje ponudba rabljenih nepremičnin potrebnih obnove in starejših letnikov, brez parkirnih mest, dvigal in velikih stroškov sanacij, posledično pa kupci običajno navajajo, da je pri nakupu nujna obnova rabljene nepremičnine," pravi Solar. 

V Ljubljani se prodaja več kot 100 hiš, večjih od 300 kvadratnih metrov

Oglasov za rabljene hiše v Ljubljana je polovico manj kot za stanovanja, kaže analiza. Povprečna cena za kvadratni meter presega tri tisoč evrov za kvadratni meter, največ pa se prodaja hiš po ceni med 400 in 600 tisoč evrov. Zanimivo je, da je največ oglasov za hiše med 150 in 200 kvadratnih metrov, in sicer 118, medtem ko je oglasov za večje od 300 kvadratnih metrov zgolj nekoliko manj, objavljena sta 102 oglasa.

V okolici Ljubljane se prodaja 525 hiš, največ po ceni v razponu med 200 in 400 tisoč evrov. Tu je povprečna cena dobrih 2.100 evrov za kvadratni meter, največ hiš pa se prodaja v velikosti med 100 in 150 kvadratnih metrov.

V Mariboru naprodaj ni stanovanj, dražjih od 600 tisoč evrov

Analiza objavljenih oglasov kaže, da se v našem drugem največjem mestu prodaja največ rabljenih stanovanj po ceni do 200 tisoč evrov, in sicer 232. Skupaj smo analizirali 327 oglasov za stanovanja v Mariboru. Povprečna cena je skoraj 2.300 evrov za kvadratni meter, pri čemer oglasov za rabljena stanovanja s ceno nad 600 tisoč evrov ni. Prav tako je občutno manjši delež stanovanj, večjih od 150 kvadratnih metrov, in sicer zgolj pet odstotkov, medtem ko je v Ljubljani takih 13 odstotkov vseh.

Tudi oglasov za hiše je v Mariboru polovico manj kot v prestolnici, povprečna cena pa presega 1.550 evrov za kvadratni meter. Več kot polovica vseh hiš, ki se prodajajo, stane med 200 in 400 tisoč evrov.

V Kopru oglaševane cene stanovanj skoraj na ravni ljubljanskih

Preverili smo tudi, kaj se prodaja v drugih slovenskih mestih in po kakšnih cenah se prodajajo stanovanjske nepremičnine. V Kopru, ki je tradicionalno eden najdražjih nepremičninskih trgov pri nas, povprečna oglaševana cena rabljenih stanovanj presega 4.100 evrov na kvadratni meter. Trenutno se prodaja 166 rabljenih stanovanj, največ po ceni med 200 in 400 tisoč evrov. Več kot stanovanj se trenutno oglašuje hiš, in sicer 184, največ v velikosti med 100 in 150 kvadratnih metrov.

Okoli 130 oglasov za rabljena stanovanja najdemo tudi v Celju in Kranju. V Celju povprečna oglaševana cena za rabljena stanovanja presega 2.100 evrov za kvadratni meter, medtem ko je v Kranju ta več kot tri tisoč evrov za kvadratni meter.  

"Slovenija je kljub svoji majhnosti ne samo geografsko zelo raznolika, ampak ima tudi nepremičninski trg različne posebnosti po regijah. Cene nepremičnin se glede na lokacijo lahko razlikujejo za več kot sto odstotkov," poudarja Potočnik. Kot pravi, se podobne nepremičnine ponujajo na najbolj zaželenih lokacijah v Ljubljani vsaj za dvojno ali višjo ceno kot v primerjavi z Mariborom, na Dolenjskem in v Prekmurju pa skoraj po polovični ceni glede na štajersko prestolnico. 

Med oglaševano in ceno prodane nepremičnine je lahko tudi 10 odstotkov razlike

Po mnenju nepremičninskih posrednikov je lahko dober kazalnik upada cen na nepremičninskem trgu večanje razlike med oglaševano ceno in tisto, po kateri je prodana. ''Neka klasika je, da se oglaševano ceno lahko zniža za okoli deset odstotkov,''  pravi Tatjana Paradžik iz nepremičninske agencije Century 21.

Da je razlika v časih slabe ponudbe lahko tudi manjša, meni Dorian Kordež iz agencije Makler Bled. ''Po navadi se da izpogajati dva ali tri odstotke. Odvisno je tudi od plačilnih rokov. Vsaka situacija je specifična, težko je posploševati. Načeloma se v večini primerov najde nekaj prostora," pravi Kordež. 

Kot poudarja, pa pogajanja za nižanje cene niso mogoča, če gre za atraktivno lokacijo in kratek rok oglasa na portalih. "Odvisno je od časa oglaševanja," dodaja. Po njegovih besedah se situacija na gorenjskem nepremičninskem trgu ni spremenila. "Na Gorenjskem je bazen nepremičnin toliko manjši, da se tudi padec povpraševanja pri cenah ne pozna," je jasen Kordež.