Množično vrednotenje predpriprava za obdavčitev nepremičnin?

Slovenski zakon o davku na nepremičnine, ki je do leta 2014 davkoplačevalca stal že 20 milijonov evrov, je pred desetletjem ustavno sodišče raztrgalo. Sledil je dolg premor, zdaj pa vlada pod taktirko Roberta Goloba poskuša z njegovo ponovno uvedbo. Modeli množičnega vrednotenja so znani, poskusne osnove za davek tudi.

Direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin Geodetske uprave RS (Gurs) Dušan Mitrović meni, da so posplošene vrednosti nepremičnin "zelo dober orientacijski podatek o realni vrednosti nepremičnin na trgu". Na drugi strani je pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin Anja Hren iz družbe NAI Significa jasna: "Posplošene vrednosti niso primerna osnova za sklepanje kakršnih koli prodajnih poslov z nepremičninami."

Pojasnjuje, da pri množičnem vrednotenju ne gre za oceno tržne vrednosti, ampak za oceno tako imenovane posplošene vrednosti, ki lahko zaradi različnih vzrokov precej odstopa od tržne. Težavo lahko pomenijo nepravilni vhodni podatki, saj so javne evidence v številnih primerih nepopolne ali napačne. Poleg tega modeli predpostavljajo, da so vse stavbe legalne, kar pa v praksi pogosto ne drži, opozarja. Modeli niti ne upoštevajo najgospodarnejše rabe nepremičnine, ampak dejansko rabo, kar pa pogosto ne odraža prave tržne vrednosti, opozarja sogovornica. Ne nazadnje modeli temeljijo na javnih podatkih o transakcijah, "ki so v praksi mnogokrat zavajajoči zaradi davčnih optimizacij".

"Torej, vsekakor ne moremo govoriti o tržnih vrednostih, ampak o vrednostih, ki bodo najbrž služile v prihodnje kot podlaga za obdavčitev lastnikov nepremičnin. Ker pa te vrednosti niso tržne, bodo v primeru uveljavitve davka nastajala velika trenja med lastniki nekaterih nepremičnin in nosilci vrednotenja," ocenjuje Hren.

Ustavljen zakon o davku na nepremičnine

O ciljih zakona o množičnem vrednotenju smo pisali v ponedeljkovem članku Gurs že napovedal popravke vrednosti nepremičnin. Mitrović je jasno dejal, so to davčni in drugi nameni, kar tudi piše v zakonu (napovedal je še, da cene nepremičnin v 2024 še naprej rastejo, zaradi česar bodo prihodnje leto popravljali zdaj določene posplošene vrednosti nepremičnin). 

Pravnik in davčni svetovalec iz CMS Ivan Kranjec je pojasnil, da zakon o množičnem vrednotenju še nima neposredne zveze s samim davkom, je pa zagotovo predpriprava, da se bo nepremičninski davek uvedel (to bo določal drug zakon). Ob tem opominja, da bo morala biti politika pri sprejemanju še kako previdna, saj je prejšnji poskus leta 2014 zaradi neustavnosti ustavno sodišče razveljavilo (ustavni sodniki so odločitev sprejeli soglasno).

Kranjec opominja, da je ustavne sodnike takrat med drugim zmotilo obdavčevanje rezidenčnih in nerezidenčnih nepremičnin (ali je kdo prijavljen v stanovanju ali pa ne) po različnih stopnjah, pa tudi to, da je zakon zagotavljal le navidezno možnost pritožbe na določeno posplošeno vrednost. Zavezanec mora namreč imeti dejansko možnost dokazati, da je vrednost nepremičnine drugačna.

Koliko je stal nepremičninski davek

Leta 2014, ko so ustavni sodniki razveljavili nepremičninski zakon, je vlado vodila Alenka Bratušek, model vrednotenja nepremičnin pa je bil še iz leta 2006, ko je bil premier Janez Janša. Kot je Bratuškova razkrila v oddaji Tarča v programu RTV Slovenija, potem ko je ustavno sodišče ugotovilo neustavnost, smo do takrat za ta projekt porabili že milijone davkoplačevalskih evrov: "In če ne z namenom uvedbe davka na nepremičnine, ne vem, kdo je imel pravico državljane obremeniti z 20 milijoni."

Desetletje kasneje sledi nov poskus pod taktirko predsednika vlade Roberta Goloba. Kranjec pravi, da ga bodo morali pazljivo definirati in naslavljati pomanjkljivosti, ki jih je izpostavilo ustavno sodišče leta 2014. Modeli vrednotenja so že razgrnjeni javnosti, znane so tudi za zdaj še poskusne posplošene vrednosti nepremičnin, z zakonom o davku na nepremičnine pa bodo postale osnova za nepremičninski davek.