Cene stanovanj na Obali padajo? Tako pravijo nepremičninski posredniki

Na družbenih omrežjih se je vnela debata, ali niso cene nepremičnin na Obali v 2025 morda upadle. Geodetska uprava (Gurs) letnega poročila o dogajanju na slovenskem trgu nepremičnin še ni objavila. To ni ustavilo drugih poznavalcev in nepremičninarjev od spremljanja dogajanja. Kakšne so bile cene kvadratnega metra stanovanja na Obali v 2025? So se cene resnično znižale? Kaj se dogaja s povpraševanjem?

Obrnili smo se na nepremičninarje ter preverili podatke, ki so že dostopni. Gurs je v polletnem poročilu zapisal, da je srednja vrednost prodanega stanovanja na Obali zrasla za skoraj 12 odstotkov na 4.760 evrov; večina rabljenih stanovanj je bila sicer prodanih po ceni od 4.000 do 5.500 evrov. Statistični urad (Surs) je poročal, da so se stanovanjske nepremičnine na medletni ravni v tretjem trimesečju podražile za 2,7 odstotka.

Obala z upadom, Ljubljana še naprej hitro raste

Podatki s spletne strani Causaris kažejo, da se je cena kvadratnega metra na Obali v 2025 znižala. Srednja vrednost je do konca leta upadla za slab odstotek in pol na 4.255 evrov. Leto pred tem je bila pri 4.319 evrih. V preostalih ključnih mestih so cene še naprej rasle. Nominalno se je srednja vrednost najbolj zvišala v Ljubljani – za 396 evrov oziroma devet odstotkov, glede na odstotke pa je do najvišje rasti prišlo v Kranju – mediana se je v 2025 zvišala za 390 evrov oziroma 12,3 odstotka.

Analiza s spletne strani Causaris za vir uporablja podatke evidence trga nepremičnin Geodetske uprave. To pomeni, da bi lahko bila zelo primerljiva tudi dosežena cena po izračunu Gursa. Primerjava z mediano Gursa kaže, da sta bili ceni ob koncu 2024 tako rekoč izenačeni.

Kaj opažajo nepremičninarji?

Opažanja nepremičninarjev niso povsem enotna. Nekateri opažajo stagnacijo, drugi nadaljnjo rast. ''V letu 2025 bi trend lahko opisala kot stagnacijo z rahlimi nihanji,'' je zapisala nepremičninska posrednica Maja Marušič. Po pregledu realiziranih prodaj je zapisala, da je bila povprečna cena kvadratnega metra v 2024 okoli 4.080 evrov, v letu 2025 pa približno 5.160 evrov. V 2026 se je cena znižala na okoli 4.560 evrov na kvadratni meter. ''To kaže, da večjega padca ni, je pa rast cen tako rekoč zastala,'' ugotavlja Marušič.

''Zanimiv je podatek, da je letna rast cen ustavljena oziroma neto, ni pomembne rasti,'' je zapisala Erika Markežič Kapelj iz nepremičninske agencije Re-Maxa Obala. Dodaja, da indeks cen stanovanj na Obali kaže 0,1-odstotno pocenitev. ''To pomeni, da se trenutna rast cen umirja v primerjavi z močnejšimi dvigi v preteklih letih – kar lahko nakazuje, da se trg stabilizira ali nekoliko ohlaja.'' Dodaja pa, da indeks v zadnjih 24 mesecih še vedno kaže na 12-odstotno rast.

Cene stanovanj v Sloveniji in na Obali so v preteklih letih precej rasle zaradi povpraševanja in visokih cen obstoječih nepremičnin ter turističnega povpraševanja ob morju, še dodaja Markežič Kapelj. Po njihovih podatkih je mediana doseženih cen stanovanj na Obali zadnjem delu leta 2025 znašala 4.937 evrov za kvadratni meter. ''To pomeni, da se je trg po obdobju umirjanja ponovno aktiviral, cene pa ostajajo na zgodovinsko visoki ravni, tik pod pet tisoč evri za kvadratni meter.''

Trg rabljenih stanovanj še vedno raste

Milenko Boroja iz agencije Planetum Nepremičnine pravi, da je trg rabljenih stanovanje še vedno v trendu rasti. ''Če je v letu 2024 veljalo povprečje cene kvadratnega metra nekje med 4.300 in 4.700 evri, se je v letu 2025 povprečna cena zvišala med 4.500 do 5.000 evrov za kvadratni meter.'' Do največjih rasti je prišlo pri manjših stanovanjih.

''Pri teh je bilo povpraševanje največje, saj je šlo predvsem za investicijske nakupe z namenom kratkoročnega oddajanja, kar je posledično zvišalo cene za kupce, ki so reševali lastno stanovanjsko vprašanje,'' je zapisal. Konstantno rast cen Boroja pripisuje pomanjkanju kakovostnih rabljenih stanovanj zaradi omejene gradnje v preteklosti in povpraševanja iz vseh regij Slovenije in tujine.

Analiza oglasov kaže na nižje cene

Marušič omenja tudi oglaševane cene stanovanj; pregled kaže, da se gibljejo zelo blizu realiziranim cenam. ''Leta 2023 je bila povprečna oglaševana cena približno 4.500 evrov na kvadratni meter ob zalogi okoli 360 stanovanj, leta 2024 pa približno 5.000 evrov na kvadratni meter ob zalogi 371 stanovanj.''

''Leta 2025 je povprečje oglasov padlo na približno 4.700 evrov na kvadratni meter, hkrati pa se je ponudba povečala na približno 445 stanovanj.'' Ugotavlja, da na Obali oglaševane cene večinoma že odražajo realno tržno raven, razlike pa nastajajo predvsem pri precenjenih nepremičninah, ki ostajajo dlje časa na trgu.

Povpraševanje ostaja veliko, kupci bolj zahtevni

Povpraševanje po stanovanjih na Obali ostaja veliko, vendar je ponudba še vedno omejena, kar ohranja cene na visoki ravni. Markežič Kapelj še pojasnjuje, da je na trgu malo kakovostnih nepremičnin, zato je ob vsakem novem oglasu takoj veliko zanimanja kupcev. ''To še zlasti velja za nepremičnine z urejeno dokumentacijo, na trgu je namreč mnogo takih, za katere banke ne nudijo financiranja.''

Marušič prav tako pravi, da je povpraševanje še vedno zelo veliko, vendar dodaja, da se je struktura spremenila. ''Kupci danes iščejo precej bolj ciljno kot v preteklosti, predvsem kakovostne novogradnje, stanovanja z razgledom na morje ter nepremičnine brez pravnih ali tehničnih tveganj.'' Opaža več tujih kupcev, ki kupujejo nepremičnine ''kot varno zatočišče pred nepredvidljivimi političnimi ali gospodarskimi razmerami v svojih državah.'' Omenila je tudi naložbene kupce, ki nakup stanovanja na Obali vidijo kot stabilno naložbo z dolgoročno vrednostjo. ''Zaradi omejene ponudbe ob morju ostajajo takšne nepremičnine za številne ena najbolj varnih oblik investiranja.''

Foto: Depositphotos

Bodo cene še naprej rasle?

Glede prihodnjega gibanja cen so napovedi različne. Boroja napoveduje, da se bodo cene še naprej dvigovale, vendar v počasnejšem trendu. Markežič Kapelj opaža določeno omejitev nadaljnje rasti cen. ''Večina kupcev nepremičnino financira s stanovanjskim kreditom, zato je njihova kupna moč neposredno vezana na pogoje financiranja in višino obrestnih mer,'' poudarja. ''Ker dohodki ne rastejo tako hitro kot cene nepremičnin, je to naravna zavora za prehitro rast cen. Trg trenutno zaznamuje kombinacija velikega povpraševanja, omejene ponudbe in cenovne ravni, ki jo vse bolj določa realna kreditna sposobnost kupcev.''

Vrednota ostaja lastniško stanovanje

Vse to kaže, da je lastniško stanovanje med Slovenci še vedno zelo velika vrednota. Kot predlog omenja zahodni pristop: ''To pomeni, da se nepremičnina kupi tam, kjer jo lahko dobro oddamo, in da najamemo nepremičnino tam, kjer živimo.'' Špekulira, da je morda za takšno razmišljanje še prezgodaj, vendar vztraja, ''da se bo to kmalu zgodilo, saj se struktura kupcev in njihovo razmišljanje spreminjata''.

Boroja je zahodni pristop opisal tako: ''Medtem ko imamo možnost nakupa stanovanja na Obali ali v Ljubljani za 450 tisoč evrov, imamo možnost za isti znesek v vzhodni Sloveniji kupiti tri stanovanja.'' Ta stanovanja bi lahko oddajali za približno 1.950 evrov mesečno (pred obdavčitvijo). Stanovanje v Ljubljani ali na Obali pa najamemo za 1.000 in 1.500 evrov, kar pomeni, da smo prihranili nekaj denarja. Dodaja, da je kupec s tem bolj fleksibilen. Če ima potrebo po denarnih sredstvih, lahko eno enoto hitreje proda, dve stanovanji pa še vedno ustvarjata prihodek.