Stanovanjski krediti s pospeškom: je nepremičninski trg res stabilen?

Slovenski nepremičninski trg je po obdobju izrazite rasti cen in začasnega ohlajanja prometa ponovno v fazi okrevanja. Cene stanovanj sicer rastejo počasneje kot v vrhuncu cikla, kreditna dinamika pa se znova pospešuje. Ključno vprašanje je, ali gre za zdravo normalizacijo ali za novo fazo kopičenja sistemskih tveganj.

Cene rastejo počasneje, a ostajajo visoke

Rast cen stanovanjskih nepremičnin se je v prvi polovici leta 2025 umirila. V prvem četrtletju so bile cene medletno višje za 3,2 odstotka, v drugem za 5,5 odstotka, v tretjem pa so se pocenile za več kot desetino, potem ko je bila v letu 2024 rast še 7,4-odstotna.

V primerjavi z letom 2008 so bile cene v drugem četrtletju 2025 nominalno višje za več kot polovico, realno pa za 12,6 odstotka. Analitiki Bloomberga Adria zaradi šibkejše rasti in nižje povprečne rasti plač kot v preostalem delu regije Adria pričakujejo upočasnitev rasti cen, ki se bo v povprečju približala ravni inflacije (dva do tri odstotke).

Po skoraj treh letih upadanja se je v prvi polovici 2025 število prodaj povečalo za 23,8 odstotka. Vrednost prodaj je dosegla 932 milijonov evrov, kar je četrtino več kot leto prej. Povpraševanje podpirajo nižje obrestne mere, nizka brezposelnost in razmeroma nizka zadolženost gospodinjstev. 

Skupna vrednost stanovanjskih nepremičnin je v tretjem trimesečju znašala 469,7 milijona evrov. Na medletni ravni se je vrednost prodanih nepremičnin povečala za več kot polovico (za 56 odstotkov).

Precenjenost nepremičnin se je po ocenah Banke Slovenije sicer nekoliko zmanjšala. Sestavljeni kazalnik je kazal približno 14,7-odstotno precenjenost, medtem ko modelski kazalnik UOC nakazuje rahlo podcenjenost. Razmerje med cenami nepremičnin in dohodki v Sloveniji ostaja med višjimi v EU, saj presega dolgoročno povprečje za okoli pet odstotkov.

Kreditni cikel se znova pospešuje

Najbolj izrazita sprememba v letu 2025 se kaže v kreditni dinamiki.

Po najnovejših podatkih je medletna rast posojil nebančnemu sektorju novembra 2025 znašala 7,1 odstotka. Obseg stanovanjskih posojil gospodinjstvom je zrasel za 8,5 odstotka, kar je najvišja rast po letu 2022 in jasno kaže na ponovno oživitev hipotekarnega trga.

Tudi posojila nefinančnim družbam so prešla v pozitivno območje in novembra dosegla triodstotno medletno rast, potem ko so bila še v letu 2024 več mesecev v negativnem območju. Rast potrošniških posojil se je nekoliko umirila, a ostaja visoka – 10,1-odstotna.

Rast obsega stanovanjskih posojil se je postopoma pospeševala vse prejšnje leto: s 4,2 odstotka januarja na 6,5 odstotka junija in 8,5 odstotka novembra. To pomeni, da se kreditni cikel v segmentu nepremičnin znova krepi.

BS ocenjuje, da je tveganje za finančno stabilnost, ki izhaja z nepremičninskega trga, trenutno zmerno, pri čemer se je tendenca iz naraščajoče spremenila v stabilno. A hkrati priznava, da so dolgoročna tveganja, povezana z omejeno ponudbo stanovanj in dostopnostjo, še vedno prisotna.

Struktura dolga za zdaj ostaja vzdržna

Kakovost terjatev bančnega sistema ostaja dobra. Delež nedonosnih terjatev se ohranja pri 1,2 odstotka. Zadolženost gospodinjstev je v primerjavi z evrskim območjem nizka, tudi zaradi visokega deleža lastniških nepremičnin. Delež njihovih obveznosti je v prvem četrtletju 2025 znašal 27,8 odstotka BDP, kar je skoraj polovico manj kot v evrskem območju (58,5 odstotka). 

Makrobonitetni okvir ostaja nespremenjen. V veljavi so omejitve razmerij DSTI (strošek dolga glede na dohodek) in LTV (razmerje med posojilom in vrednostjo nepremičnine), omejitve ročnosti potrošniških posojil ter dodatne varovalke pri premostitvenih kreditih.

Povprečni LTV pri primarnih nepremičninah znaša okoli 65 odstotkov, več kot 90 odstotkov posojil je odobrenih z LTV pod 80 odstotki. Povprečno razmerje DSTI pri stanovanjskih posojilih znaša 34,4 odstotka dohodka, kar regulator ocenjuje kot vzdržno. "Več kot 95 odstotkov novih posojil je od leta 2022 odobrenih s fiksno obrestno mero, kar zmanjšuje občutljivost za obrestna tveganja," so zapisali v poročilu BS.

V prvi polovici leta 2025 je bilo glede na znesek posojila zavrnjenih 56,6 odstotka vlog za potrošniška posojila in 28,9 odstotka vlog za stanovanjska posojila. Banke pri stanovanjskih posojilih v največ primerih niso opredelile razloga za zavrnitev posojila, čemur sledi nestrinjanje stranke s ponujenimi pogoji, medtem ko pri potrošniških posojilih med razlogi prevladujejo kreditni standardi bank, ki so strožji od zahtev Banke Slovenije.

Kje so potencialne šibke točke?

Čeprav so osnovni kazalniki stabilni, se pojavljajo določeni zasevki tveganj, ki jih ni mogoče prezreti. Delež novih posojil z razmerjem DSTI od 40 do 50 odstotkov zajema že približno tretjino novih stanovanjskih kreditov. Hkrati se povečuje delež posojil z višjimi razmerji DTI, kar pomeni večkratnik dolga glede na letni dohodek.

Rast kreditov presega rast razpoložljivih dohodkov, kar dolgoročno lahko poveča ranljivost gospodinjstev ob morebitnem gospodarskem šoku. Poleg tega ostajajo strukturne omejitve ponudbe – visoki gradbeni stroški, pomanjkanje delovne sile in omejena zemljišča – dejavnik, ki lahko ob ponovnem pospešku povpraševanja ponovno potisne cene navzgor.