Babica bi želela vnuku izročiti stanovanje. Kako naj to stori?

Številni stari starši bi želeli podariti vnuku nepremičnino. Vprašanje pa je, kako naj to storijo, da bo davčna obremenitev tega darila čim manjša. 

Vzemimo primer babice, ki bi želela vnuku izročiti stanovanje, pa ne ve, kako naj to stori, da bosta tako ona kot vnuk pri tem pravno varna in da jima pri tem pravnem poslu obenem ne bo treba plačati previsokih dajatev.

Poglejmo torej, kakšne možnosti imata na voljo.

Pogodba o dosmrtnem preživljanju

Babica se bo, verjetno zaradi starosti, najraje odločila, da z vnukom podpiše pogodbo o dosmrtnem preživljanju. Prednost takšnega posla je, da si bo z njegove strani zagotovila preživljanje, denimo v obliki nakupa hrane in zdravil, občasne pomoči na domu, prevozov k zdravniku ipd.

Po drugi strani bo vnukova pravica do tega stanovanja nekako 'viseča'. Preložena bo do babičine smrti in odvisna od tega, ali bo preživljanje tudi izvajal tako, kot se je v pogodbi zavezal.

Ker bi bila babica v takšnem primeru formalna lastnica stanovanja vse do smrti, pa je v vnukovem interesu vsaj to, da ji prepreči, da ga ne bi med izvrševanjem pogodbe morda obremenila s hipoteko ali pa celo prodala nenavadno prijazni sosedi. Zato se lahko v takšnem primeru odpravi k pravniku ali notarju, ki bosta uredila, da se v zemljiško knjigo vpiše prepoved obremenitve in odtujitve nepremičnine.

Dodatna prednost pogodbe o dosmrtnem preživljanju je tudi, da zaradi njene odplačne narave ne more vplivati na nujni delež morebitnih nujnih dedičev. Seveda pod pogojem, da ni bila sklenjena fiktivno – tako, da bi denimo prikrivala darilno pogodbo.  

Vnuk mora najprej pogodbo v 15 dneh od njene sklenitve prijaviti finančni upravi (Furs). Ko bo babica umrla, pa bo moral v 15 dneh od njene smrti pri istem uradu vložiti še napoved za odmero davka.  

Pogodba o preužitku 

Še ena možnost, za katero se lahko babica in vnuk odločita, je podpis pogodbe o preužitku za stanovanje. Tudi ta pogodba se uvršča med odplačne pogodbe, kar pomeni, da mora vnuk v zameno za prejeto stanovanje babico preživljati – a s pomembno razliko: stanovanje prejme že takoj po podpisu pogodbe, in ne šele po babičini smrti, kar mu bo precej olajšalo razpolaganje z njo, saj bo odpadla skrb o tem, da bi babica med izvrševanjem pogodbe stanovanje lahko obremenila ali odtujila. Tudi pogodba o preužitku načelno ne more vplivati na nujne deleže nujnih dedičev.

Lahko pa se babica, ki morda želi, da vnuk po podpisu pogodbe tega ne bi prodal, zaščiti tako, da si ob podpisu pogodbe zagotovi prepoved odtujitve stanovanja.  

Situacija je lahko bolj zapletena, če želi babica stanovanje izročiti nekomu, ki se ne uvršča med dediče prvega dednega reda. V tem primeru bo namreč morala ta oseba plačati precej visok davek na prejeto stanovanje.

Davčne stopnje so namreč različne glede na dedne rede, in sicer bi morale osebe, ki se uvrščajo v II. dedni red (to so starši, bratje, sestre in njihovi potomci) za prejeto stanovanje, ki bi bilo denimo vredno 150 tisoč evrov, plačati 6.400 evrov davka in še osem odstotkov za vrednost nad 100 tisoč evrov. Če bi prejele stanovanje v vrednosti 250 tisoč evrov, pa bi morale plačati že 14.400 evrov davka in še 10 odstotkov za vrednost nad 200 tisoč evrov.

Še občutno višje so davčne stopnje za vse druge osebe (se pravi za oddaljenejše sorodnike in tiste, ki s pogodbenikom ali darovalcem niso v sorodu). Tako bi morala  babičina prijateljica ali soseda za prejeto stanovanje, vredno 150 tisoč evrov, plačati 17.600 evrov davka in še dodatno 25 odstotkov za vrednost nad 150 tisoč evrov, kar bi znašalo že več kot 30 tisoč evrov davka; če bi prejela stanovanje, vredno 250 tisoč evrov, pa bi bila njena davčna obveznost že kar 'astronomska'.

V tem primeru bi morala namreč plačati 42.600 evrov davka in še dodatno 30 odstotkov za vrednost nad 200 tisoč evrov, kar bi znašalo že več kot 57 tisoč evrov davka.

Aleksandar Lukić

 

     

Zaradi teh resnično nesorazmerno visokih davčnih stopenj marsikdo, ki se mu obeta, da bo prejel nepremičnino od osebe, ki ni njegov (bližnji) sorodnik ali sploh ni njegov sorodnik, razmišlja o (legalnih) obvodih, kako na davčno optimalen način dobiti nepremičnino.

Kupoprodajna pogodba

Marsikdo razmišlja o kupoprodajni pogodbi, pri kateri je davčna stopnja nizka, saj znaša dva odstotka vrednosti nepremičnine. Tudi če k temu dodamo še dohodnino od dobička iz kapitala (ta se obdavčuje v odvisnosti od imetništva nepremičnine (davčna osnova znaša od 0 do 25 odstotkov), je na dlani, da gre v tem primeru za davčno precej ugodnejši prenos lastništva nepremičnine.

Ob tem opozorimo, da morajo pogodbene stranke paziti, da v tem primeru ne gre za fiktivni pravni posel. Če namreč Furs posumi, da bi lahko šlo za tak pravni posel, bo prenos obdavčen po enaki davčni stopnji, kot velja za 'klasične' davke na dediščine in darila (ter pogodbe o dosmrtnem preživljanju).

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar