Kdo je kriv, da so v Sloveniji nepremičnine tako drage?

V zadnjih letih so se nepremičnine po državi močno podražile. Najpogosteje se pri tem omenja, da ponudbe preprosto ni dovolj glede na povpraševanje. Naš sogovornik, ki prihaja iz ene največjih nepremičninskih agencij pri nas, je prepričan, da k vsemu temu doda tudi država z birokracijo, ki za nerazumno dolga obdobja ustavlja projekte. Eden od projektov novogradenj tako stoji že 18 mesecev, zaradi česar bo 60 kvadratnih metrov veliko novo stanovanje po mnenju sogovornika kupca stalo kar 60 tisoč evrov več.

"Ob še vedno nezadostni ponudbi novih stanovanj v največjih mestih je glavni razlog za rast cen še vedno veliko plačilno sposobno povpraševanje bogatejšega sloja, ki pri nas presežke denarja vlaga predvsem v stanovanjske nepremičnine." To so ugotovitve, ki jih je v zadnjem poročilu o razmerah na stanovanjskem trgu zapisala Geodetska uprava RS (Gurs). Hkrati so dodali, da vsaj v bližnji prihodnosti večjih sprememb trendov cen nepremičnin v Sloveniji ni pričakovati, če ne bo večjih domačih gospodarskih ali novih zunanjepolitičnih pretresov, ki bi vplivali na naše gospodarstvo.

A nakupi nepremičnin bi lahko bili precej cenejši, sploh ko govorimo o novogradnjah. Direktor družbe Ljubljana nepremičnine Predrag Todić odgovornost prelaga na državo in – birokracijo. Po njegovih izkušnjah lahko od začetka zgodbe pa do zgraditve traja od sedem do osem let, medtem ko sama gradnja večjega objekta traja tri leta: "Kar pomeni, da za birokracijo, če pride do težav, potrebujete od tri do štiri leta. Čas gradnje je krajši ali skoraj enak času, ki ga porabite za pridobivanje gradbenega dovoljenja."

Za primer navaja projekt v ljubljanskih Dravljah, kjer sodišče po 18 mesecih primera še vedno ni vzelo v roke, medtem ko bi ga v Avstriji, tako Todić, ustavno sodišče rešilo v le treh mesecih. Sogovornik poudari, da je bila ob začetku projekta cena za kvadratni meter novogradnje štiri tisoč evrov, potem pa so se začeli zapleti s sosedi. Danes kvadratni meter novogradnje stane že pet tisoč ali 5.500 evrov, kar je torej vsaj tisočaka več: "Pri 60 kvadratnih metrov velikem stanovanju to pomeni 60 tisoč evrov več v slabih 18 mesecih. Kdo bo to plačal? Kupec. Pa je bil zmožen toliko več privarčevati v 18 mesecih?"

 

 

Todić je prepričan, da bi bila cena teh istih nepremičnin nižja, če bi ta postopek pohitrili in bi nepremičnine hitreje prihajale na trg, hkrati pa bi bila posledica tudi nižje cene rabljenih nepremičnin. "Težava je birokracija. Pa to ni težava te vlade ali prejšnje, ampak vlad," jasno poudari.

"Če sprejemate občinski prostorski načrt (OPN), potrebujete določena soglasja. Če občinski podrobni prostorski načrt (OPPN), potrebujete ista soglasja. In potem pride investitor, kupi parcelo in spet potrebuje popolnoma ista soglasja, ki so bila že prej dvakrat pridobljena – to je noro. In potem se ukvarja s sosedi, pa bi morala biti stvar končana že prej z OPN in OPPN," ocenjuje Todić. In tako namesto da bi le prišli in zgradili, morajo na sodišče, ker se vlagajo številne pritožbe, še doda.

Projekt v Dravljah ni edini takšen. Tudi pri Trnovskih vratih stoji vse iz takšnih razlogov, pravi Todić. Pri tem opozarja, da so nekateri motivirani z odškodninami: "Te odškodnine so visoke, tudi dve, tri stanovanja pri kakšnem večjem projektu." 

 

 

Za delitev izkušnje smo prosili tudi Iva Boscarola, ki je v Ljubljani v nakupovalnem središču dodobra spremenil nekdanji Kolosej, po novem imenovan Odiseja, napovedal pa je tudi gradnjo stanovanjskega objekta. "Za Odisejo smo dovoljenje od Ministrstva RS za naravne vire in prostor pridobili v zakonskem roku 30 dni. Do zdaj so bili vsi uradi in uradniki zelo kooperativni in hitri. Lahko jih samo pohvalim, nimam pripomb. Je pa res, da imam super ekipo, ki vse vloge pripravi tako, da ne potrebujejo popravkov ali dopolnil," je pojasnil.

Osvetlil pa je še drugo stran: "Dvig cene zaradi časovnega zamika načrta je zagotovo težava pri tistih investitorjih, ki gradijo z bančnimi posojili, saj zamik pomeni višje stroške financiranja." Boscarolovi projekti so financirani iz lastnih virov, in dokler se ne začnejo, sredstva plemenitijo v drugih naložbah: "Tako da se naši projekti zaradi zamikov ne dražijo. Seveda dopuščam možnosti nihanja cen materialov in storitev, a enako verjetno zanihajo tako navzgor kot tudi navzdol, tega ni mogoče predvideti."