Kako realne so oglaševane cene stanovanj?

Dražb stanovanj, ko kupci zvišujejo ceno, kot smo jih videli še spomladi, ni več opaziti, pravi Nina Hudnik iz Roni nepremičnin. "Trg je še vedno aktiven, a cene so dosegle višino, ki ustreza ravni kupne moči. Zato so kupci previdni in izbirčni," dodaja. Dražbe so še vedno aktualne, vendarle v primeru, ko gre za enote, potrebne prenove, v vrednosti do 150 tisoč evrov. Cena ostane vsaj enaka oglaševani ali pa se dvigne za pet odstotkov, dodaja.

Ob tem nepremičninarka navede primer prodane 20 kvadratnih metrov velike garsonjere za Bežigradom, ki je zahtevala popolno prenovo, urejanje dokumentacije, celo priklop elektrike in vode. Oglaševana cena je bila 80 tisočakov, prodana je bila za 85 tisočakov, torej za šest odstotkov nad oglaševano ceno.

Podobno opaža tudi Zarja Mavec iz nepremičninske agencije Inalbea. "Stanovanja se še vedno prodajajo po višji ceni od izhodiščne, predvsem ko gre za manjše stanovanjske enote, ki jih na trgu primanjkuje, denimo garsonjere ter eno- in dvosobna stanovanja do 50 kvadratnih metrov," opaža. Ob tem tudi navede primer: 36 kvadratnih metrov veliko enosobno stanovanje na Viču so oglaševali za 169 tisoč evrov in ga po zbiranju ponudb prodali za 193 tisoč evrov, torej za 14 odstotkov več od prvotno postavljene cene.

Tudi Nejc Mlakar iz Mesta nepremičnin pravi, da imajo še vedno sem ter tja kakšen primer zbiranja najvišjih ponudb ali draženja, a precej manj kot pred letom ali dvema. "Predvsem pri manjših nepremičninah, ki so primerne in cenovno dosegljive večjemu številu kupcev. Zvišanje prvotno postavljene cene se razlikuje od primera do primera, doseže pa do 10 odstotkov," ocenjuje čez palec.

 

Ajda Kaluža, Arvio: "Odpira se prostor za pogajanja o nižji ceni"  Razlike med oglaševano ceno in dejansko sklenjeno transakcijo so v Ljubljani v zadnjih letih vse manjše, kažejo podatki podatkovne platforme Arvio. V nekaterih obdobjih in na posameznih segmentih, kjer je nesorazmerje med ponudbo in povpraševanjem še posebno izrazito, so sklenjene cene lahko tudi presegale pričakovanja prodajalcev. Tako podatki kot informacije s trga kažejo, da se v zadnjem obdobju spet odpira prostor za pogajanja o nižji ceni od oglaševane. Niso pa razlike med oglaševano ceno in sklenjeno prodajno ceno tako velike, kot so bile pred leti, ko so kupci lahko izpogajali okvirno 15 odstotkov nižjo ceno od oglaševane, pravi Ajda Kaluža iz podjetja Arivo.

 
 

Prodajalci še vedno pretiravajo! 

Lastniki stanovanj še vedno pretiravajo z začetnimi cenami in s tem izgubljajo čas ter prvi val kupcev, opaža Nina Hudnik. Zato prodajalcem svetuje, da nastavijo pravo tržno ceno, ki upošteva trenutne tržne razmere, davščine in s postopkom povezane dejavnike, kot so izselitveni roki, urejenost dokumentacije.

Podobno pravi tudi Zarja Mavec: "Pogosto lastniki, ki prodajajo sami, postavijo cene nerealno visoko, da preverijo odziv trga. To pa velikokrat vodi v precenjevanje." Obe sogovornici trdita, da agencije postavljajo cene realno, in sicer na podlagi tržnih analiz in povpraševanja. "Take cene so običajno le nekaj odstotkov nižje od realiziranih," dodaja in ob tem navede primer prodanega 76 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Črnučah po ceni, ki je bila le za tri tisoč evrov nižja od izhodiščne.                                                                                  

Prodajalci postavljajo pretirano visoke cene, saj še vedno prevladuje splošno prepričanje, da je povpraševanje veliko večje od ponudbe, opozarja Nejc Mlakar: "Pozablja pa se, da je kupna moč ljudi omejena, tako da kljub večjemu povpraševanju in vnovičnemu nižanju obrestnih mer določenih ravni cen za nepremičnine na določeni lokaciji žal ni možno preseči."  

Napačno postavljena cena vodi v večkratno nižanje 

"Oglaševana cena ne sme presegati prodajne za več kot 10 odstotkov," je prepričana nepremičninska posrednica Nina Hudnik. Bolje je začeti s pet odstotkov višjo ceno in imeti možnost izbirati med kupci, razmišlja. Poleg cene sta pomembni tudi plačilna dinamika in včasih časovnica. "V zadnjem letu imamo več vezanih poslov, torej da prodajalec kupuje drugo nepremičnino," dodaja Nina Hudnik.

Hudnik navede tudi primer prodajalke, ki je po napačnem nasvetu začela 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje v središču Ljubljane prodajati za 380 tisoč evrov, realna prodajna cena pa je 320 tisočakov, saj je potrebna popolna prenova. "Gre za primer, ko prodajalci z napačno strategijo prodajo podaljšajo, resni kupci pa se usmerijo drugam," opozarja sogovornica. 

Tudi Mlakar opaža, da se cene, ko so napačno postavljene, ne znižajo samo enkrat, ampak lahko celo dvakrat ali trikrat, da dosežejo potem realno ceno. "Vse se ne proda za vsako ceno," opozarja nepremičninski posrednik. Stanovanja z nerealno postavljeno prodajno ceno se prodajajo dalj časa, v večini primerov se prodajo šele po nekaj mesecih in pod začetno oglaševano ceno, še sklene.