Hitra rast cen stanovanj v Mariboru: Vsako tretje ali četrto kupljeno za investicijo

Kakšne so razmere na mariborskem nepremičninskem trgu? Koliko stanejo nova stanovanja, ali jih je dovolj?

"Ponudba je še vedno omejena, povpraševanje pa večje od nje. Dokler bo tako, bodo cene visoke. Tudi banke so znižale obresti, kar dodatno spodbuja povpraševanje," je povedala Mojca Žižek Mesarec, direktorica mariborske agencije Galea nepremičnine.

Pomanjkanje ponudbe po dostopnih cenah

Na portalu Nepremicnine.net je trenutno objavljenih 88 oglasov za prodajo novih stanovanj v Mariboru. Povprečna oglaševana cena kvadratnega metra je tri tisoč evrov. Največ je oglasov za 2,5-sobna (26) in dvosobna stanovanja (24). Naprodaj je še 18 trosobnih stanovanj in devet garsonjer. Nekatera oglaševana stanovanja bodo zgrajena leta 2026.

"Ponudba obstaja, a ni kakovostnih stanovanj po dostopnih cenah. Dvesto tisoč evrov za dvosobno stanovanje je za marsikoga preveč, številne družine si tega ne morejo privoščiti," je v pogovoru za Bloomberg Adria komentirala Mojca Žižek Mesarec.

 

 

Zaradi omejene ponudbe novogradenj se lahko znesku tri tisoč evrov na kvadratni meter približajo tudi cene kakovostno obnovljenih rabljenih stanovanj.

"Nekateri ne morejo čakati na dokončanje novogradenj in so primorani kupiti staro obnovljeno nepremičnino. Na dobri lokaciji in z opremo lahko takšno stanovanje stane doseže podobno ceno kot novogradnja, do tri tisoč evrov na kvadratni meter," je povedala Mojca Žižek Mesarec.

Nakup stanovanj tudi kot naložba

Agencija Galea posreduje pri prodaji novih stanovanj v soseski Zenit na mariborskem Pobrežju. Čeprav projekt še ni dokončan, so prodali že 60 odstotkov od skupno 120 stanovanj.

Kupci so različni, od mladih družin do starejših, ki se iz (pre)velikih nepremičnin selijo v manjša stanovanja z nižjimi obratovalnimi stroški, je povedala Mojca Žižek Mesarec. Četrtina do tretjina kupcev pa stanovanje kupi za investicijo.

 

 

"Vse več je kupcev, ki zaradi inflacije in iz strahu pred izgubo vrednosti denar iz banke namenijo za nakup nepremičnine. Nekateri so kupili tudi dve ali tri stanovanja."

Stanovanja prihajajo na trg postopoma

Ponudba novogradenj v Mariboru je ravno dovolj velika, da se stanovanja prodajo sproti, kot se gradijo in prihajajo na trg, je za Bloomberg Adria povedal Branko Potočnik iz agencije Insa. "Povpraševanje je veliko, vse se brez težav proda. Vprašanje pa je, ali bi trg prenesel veliko povečanje ponudbe," je povedal Potočnik.

 

Od 100 do 150 novih stanovanj, ki na leto pridejo na trg v Mariboru, pa gre brez težav v promet, pojasni. Najbolj zaželena so dvosobna stanovanja, družine iščejo tudi tri- ali večsobna stanovanja, a teh je veliko manj in se tudi sproti prodajo, je povedal Potočnik.

Izračun: se splača nakup in oddaja? Najemnine za novo dvosobno stanovanje v Mariboru se gibljejo okoli 700 evrov, sodeč po objavljenih oglasih na portalu Nepremicnine.net. Cene novega dvosobnega stanovanja pa se gibljejo okoli 200 tisoč evrov. Preprost preračun pokaže, da bi z najemnino kupnino za stanovanje brez stroškov za obresti poplačali v 24 letih (to predstavlja približno 4,2-odstoten donos, pred davkom iz prejetih najemnin, ki v splošnem odnese slabo četrtino najemnine). Obrok za hipotekarno posojilo v višini 200 tisoč evrov za 20 let bi po informativnem izračunu banke DBS (ki je po naših podatkih trenutno najugodnejša) znašal 1.094 evrov. To pomeni, da z oddajo stanovanja ne bi pokrili obroka za posojilo, kaj šele drugih stroškov, kot so davki in vzdrževanje stanovanja.

 

Mlajši kupci v glavnem najamejo posojilo, starejši pa kupijo z denarjem, ki so ga dobili kot kupnino za prejšnjo nepremičnino. Banke so v dobri kondiciji in odobrijo posojilo, če je stranka kreditno sposobna – zdaj so banke bolj previdne pri posojanju kot pred krizo, je povedal Potočnik.

 

 

V Mariboru sta za novogradnje trenutno najprivlačnejši dve lokaciji – Pobrežje in Studenci, kjer je za investitorje na voljo dovolj gradbenih parcel. Obe območji se razvijata v dobri stanovanjski soseski, je povedal Potočnik. Po njegovih besedah so investitorji po krizi bolj previdni, zato stanovanjske bloke gradijo postopoma in ne naenkrat kot nekoč.

Gurs: Pričakujemo rast ponudbe novih stanovanj

Po podatkih slovenske geodetske uprave (Gurs) se je med največjimi mesti v Sloveniji število prodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb v letu 2024 v primerjavi z letom 2023 povečalo le v Mariboru (za deset odstotkov) in na Obali (za pet odstotkov), medtem ko je v vseh preostalih večjih mestih upadlo.

"Če nepričakovane razmere na nepremičninskem trgu ne bodo ovirale razvoja, lahko na podlagi velikega zanimanja investitorjev za zemljišča za gradnjo stanovanjskih stavb v prihodnjih letih pričakujemo občutno povečanje novogradenj tudi v Mariboru," navaja Gurs v poročilu o nepremičninskem trgu za leto 2024.