Davčna optimizacija pri prodaji nepremičnine: kako legalno plačati manj davka

Nepremičnine se še naprej dražijo. Po zadnjih podatkih geodetske uprave so cene v enem letu zrasle za osem odstotkov. Posledično to pomeni, da država na račun posamezne prodaje nepremičnine pobere več davka na promet nepremičnin (DPN), saj se odmeri v višini dveh odstotkov od vrednosti posla, obdavčen pa je lahko tudi dobiček ob prodaji nepremičnine (razlika med prodajno in nakupno ceno). A nekateri so našli način, kako legalno davčno optimizirati prodajo nepremičnine.

Bralec, ki ni želel biti imenovan, nam je zaupal svojo zgodbo, ki se mu je zgodila konec leta lani. Potegoval se je za skoraj novo nepremičnino, a ni bil uspešen. V javno dostopnih evidencah geodetske uprave, v katerih je moč najti podatke o pogodbenih vrednostih iz kupoprodajnih pogodb za nepremičnine, je iz radovednosti preveril, za kakšno ceno je bil sklenjen posel, in ugotovil, da je vpisana slabo desetino nižja cena, kot je znašala njegova ponudba. Da bi prodajalec na trgu prodal stanovanje za manj denarja, se mu ni zdelo smiselno, se pa sprašuje, ali je mogoče, da so v pogodbo vpisali nižji znesek, da bi se plačalo manj davka.

Na Finančni upravi RS (FURS) pravijo, da "se ne dogaja ravno pogosto, da bi prejemali prijave zaradi domnevnega navajanja nižjih cen v kupoprodajnih pogodbah". Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS Boštjan Udovič je za nas dejal, da podrobnejših informacij o takšnih primerih zmanjševanja davčnih bremen od njihovih članov nimajo, zato domnevajo, da se pretežno dogajajo pri tistih poslih, v katerih nepremičninski posrednik ne sodeluje.

"Z vidika nepremičninskega posrednika tudi sicer ne bi bilo logično, da strankam predlaga znižanje pogodbene vrednosti, saj je od te odvisna tudi višina plačila za posredovanje. Čeprav je res, da tistih nekaj odstotkov ne more predstavljati niti odločilne motivacije proti temu," dodaja Udovič. Po njegovih podatkih se več kot polovica poslov sklene brez posrednikov, po njegovem mnenju pa bi lahko nekatere nezakonite prakse zajezili tako, da bi bilo še več poslov sklenjenih s pomočjo posrednikov.

Prodaja nepremičnine in davčna optimizacija

Poznavalec, ki že leta deluje na področju nepremičninskega posredovanja in je želel ostati anonimen, meni, da v primeru prodaje rabljenega stanovanja našega bralca ni šlo za nelegalno izogibanje plačevanja davka, temveč za popolnoma legalno davčno optimizacijo - ločita se vrednost stanovanja in opreme, ki stanovanju pripada. V takšnem primeru se davek plača le na znesek, na katerega je ovrednoteno stanovanje. "Pri takih poslih sodelujejo tudi posredniki. Prodajalec jasno navede, da se stanovanje prodaja skupaj z opremo, v pogodbi pa se nato tej opremi pripiše vrednost - na ta del se ne plača davek na promet nepremičnin. Ni pa v tem nič nezakonitega," trdi sogovornik.

 

 

Če bi nekdo opredelil nepremičnino po bistveno nižji vrednosti, tako sogovornik, in bi določil za opremo bistveno višjo, bi Furs v pogodbi navedeni znesek zelo verjetno preprosto zanemaril in davek odmeril od osnove, ki bi jo določil sam.

Na Fursu potrjujejo, da so jim znane takšne prakse: "V takšnem primeru vrednost opreme ni predmet obdavčitve z davkom na promet nepremičnin in je davčni organ ne ugotavlja, vendar pa davčni organ v postopku lahko presodi, da je bila vrednost same nepremičnine brez opreme prenizko dogovorjena in v skladu z zakonsko podlago lahko ugotavlja primerljivo tržno vrednost nepremičnine in takšno (višjo) tudi upošteva kot davčno osnovo. Ugotovitveni postopek je tako odvisen od konkretnih dejanskih stanj."

Po podatkih Fursa na letni ravni v približno 95 odstotkih izdanih odločb o odmeri davka na promet nepremičnin davčno osnovo predstavlja prodajna cena, v preostalih petih odstotkih pa ali primerljiva tržna vrednost nepremičnine ali vrednost iz cenitve. Podatka, koliko več davkov so pobrali na ta račun, nimajo.

Udovič zaključi: "Zavedati se moramo dejstva, da so nepremičninski posredniki, v skladu z določbami Zakona o nepremičninskem posredovanju, strankam dolžni podati tudi informacije o vrsti in višini davčnih obveznosti, ki v posameznem poslu nastanejo. V tem smislu posrednik lahko stranki svetuje tudi določene ukrepe, ki predstavljajo davčno optimizacijo, seveda v okviru meja zakonitosti."

Ko Furs ne verjame prodajni ceni iz pogodbe Zgoraj smo ugotovili, da je v primeru, ko se prodaja opremljeno stanovanje, popolnoma legalno ločeno navesti vrednosti nepremičnine in posebej opreme. V tem primeru se na to vrednost premičnin ne plača davek na promet z nepremičninami. A pozor: če davčni organ v ugotovitvenem postopku na podlagi zbranih dejstev in dokazil presodi, da takšna vrednost ne odraža realne tržne vrednosti nepremičnine, se davčna osnova lahko določi tudi kot vrednost nepremičnine, ki je ugotovljena v posebnem ugotovitvenem postopku. V njem Furs primerja prodajno ceno s splošno znanimi tržnimi cenami na m² na določenem področju, s cenami iz izvedenih prodaj primerljivih nepremičnin in podobno.  Ob tem se pojavi vprašanje, kakšno odstopanje Furs še dopušča. "Odstotka odstopanja davčni organ, kot kriterija za določanje davčne osnove, nima določenega," so odgovorili. Če pa že do tega pride, zavezanca davčni organ seznani z ugotovitvami, da podatki, s katerimi razpolaga, kažejo na drugačno davčno osnovo in mu da možnost sodelovanja v postopku ter ga pozove, naj predloži še kakšne druge dokaze, s katerimi utegne dokazati pravilnost njegove davčne napovedi. "Davčni zavezanec ima pravico oceno tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene s strani davčnega organa, izpodbijati s predložitvijo cenitve (ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine)," so še dodali.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar