Koliko danes stane kvadratni meter rabljenega stanovanja v Ljubljani

Geodetska uprava RS (Gurs) bo začela obveščati lastnike (in solastnike), katere nepremičnine imajo in kakšna je njihova izračunana posplošena vrednost (to bo pomembno predvsem takrat, ko bomo dobili davek na premoženje oziroma na nepremičnine). Tokrat bo poslošena vrednost določena na 1. januar 2025, pred tem je bila na 1. januar 2024.

Medtem ko so bile lani v začetku leta vse nepremičnine v Sloveniji vredne okoli 278 milijard evrov, so po prilagoditvi modelov – po podatkih Gursa – vse skupaj vredne okoli 292 milijard evrov, kar je malenkost manj od januarskih napovedi. Takratne ocene so kazale, da bodo vredne okoli 300 milijonov evrov. Iz teh podatkov lahko izračunamo, da se je povprečna ocenjena vrednost nepremičnine – stanovanja, hiše, stavbnega zemljišča, poslovne nepremičnine, industrijskega, kmetijskega in gozdnega zemljišča ... 17 različnih vrst nepremičnin – v enem letu zvišala za pet odstotkov.

Eden od dejavnikov, ki prispeva k podražitvi nepremičnin, je pomanjkanje ponudbe. Leta 2024 je statistika kazala, da se je število prodaj stanovanj na ravni države v primerjavi z letom 2023 zmanjšalo za 15 do 20 odstotkov, v primerjavi z letom 2022 pa za 25 do 30 odstotkov.

A trend upadanja števila transakcij, ki smo mu bila priča tudi lani, se je umiril. "Ne da število transakcij raste, nikakor ne. Ampak upadi januarja, februarja niso bili tako izraziti, kot so bili v prejšnjih obdobjih," je v TV-oddaji Start na Bloomberg Adria TV dejala Ajda Kaluža, direktorica in ustanoviteljica podjetja družbe Arvio. "Pričakujem, da se bo ta trend umiril. Že zdaj smo pri zelo majhnem številu transakcij."

Se je ustavila tudi rast cen stanovanj?

 

 

Koliko za kvadratni meter stanovanja v Ljubljani?

V poročilu za leto 2024, ki je zadnje javno dostopno poročilo, je Gurs o ceni kvadratnega metra v Ljubljani zapisal: "Srednja cena prodanih stanovanj v Ljubljani se je v primerjavi z letom 2023 rekordno zvišala za 500 evrov na kvadratni meter in skoraj presegla 4.500 evrov za kvadratni meter." Koliko je danes treba odšteti za kvadratni meter stanovanja v slovenski prestolnici, sta povedala poznavalca, ki vodita največji družbi – ena po prihodkih, druga po dobičku – in posredujeta pri sklepanju poslov z nepremičninami.

"Za novogradnje ni uradnih podatkov, so pa njihove cene od pet do šest tisoč evrov, medtem ko rabljeno stanovanje v povprečju stane od 4.500 evrov," pravi Zoran Đukić, direktor agencije Stoja Trade. Dodaja, da cena počasi drsi navzgor.

Tudi direktor Nepremičninske družbe Igor Horvat (znani so pod znamko Re-max) ima občutek, da cene še vedno rahlo rastejo: "Ni sicer več takšne konkurence, kot je bila včasih. Medtem ko je bilo po koroni v letih 2021 in 2022 deset kupcev, so danes trije, a je to še vedno dovolj, da se cena rahlo dviguje." Opozarja sicer, da je to odvisno od posameznega segmenta nepremičnin. 

Njihove izkušnje v Ljubljani kažejo, da je treba za kvadratni meter rabljenega stanovanja odšteti približno 4.300 evrov: "Rekel bi, da je takšno povprečje, je pa to odvisno od same nepremičnine. Lahko je odstopanje navzgor, pa tudi navzdol."

 

 

Zakaj je strah Banko Slovenije

Konkurence pa bi lahko bilo na trgu kmalu več. Pred kratkim smo poročali, da drage nepremičnine – cene rastejo že skoraj desetletje – skrbijo tudi Banko Slovenije, vrednosti pa so zaradi omejene ponudbe na trgu precenjene. Tveganje za bančni sektor je povečano, čeprav še vedno ostaja na zmerni ravni, pravijo na Banki Slovenije, a obenem opozarjajo, da lahko nižje obresti spodbudijo povpraševanje, kar lahko ustvari dodaten pritisk na cene.

Še letos pa utegnejo biti obrestne mere še nižje kot danes. Po zadnjem aprilskem srečanju, na katerem je Evropska centralna banka (ECB) obrestne mere oklestila za 25 bazičnih točk, tisto za mejni depozit na 2,25 odstotka, naj bi to še osmič in devetič storila na junijskem in septembrskem srečanju, kaže zadnja anketa Bloomberga, ki so jo izvedli maja. To pomeni, da bi bila za mejni depozit septembra že pod dvema odstotkoma, pri 1,75 odstotka (aprilska anketa med analitiki je kazala, da se bo ECB z rezi ustavila pri dveh odstotkih). Pri tej vrednosti naj bi ostala celo leto 2026, trend nižanja obrestnih mer pa naj bi se vendarle obrnil leta 2027, ko se bo po pričakovanjih analitikov zgodil prvi dvig za četrt odstotne točke, na dva odstotka.

 

 

Kaluža pritrjuje, da so obresti pomemben dejavnik oblikovanja cen, niso pa edini. Med drugim je Mednarodni denarni sklad (MDS) znižal napoved letošnje rasti slovenskega BDP, kar lahko vpliva na gibanje cen, zato imamo mešana sporočila na trgu: "Ni enega odgovora, nisem povsem prepričana, da bo znižanje obrestnih mer vplivalo neposredno na rast, tudi zato, ker je razmeroma malo nepremičnin, kupljenih s posojilom." Glede na rezultate analiziranih vzorcev je le približno 30 odstotkov nepremičnin kupljenih s posojili, večina kupcev nepremičnine pa so po analizah Arvia fizične osebe.

Kakšna je razlika med oglaševano in prodajno ceno

Število oglasov je po besedah sogovornice po padcu pred leti trenutno precej nespremenjeno, v Ljubljani je ponudbe malo manj kot na Obali, se pa zato nova stanovanja v Ljubljani hitro prodajajo, povpraševanje je veliko.

Sogovornica je poudarila še eno ugotovitev: lani se je, kar je pomembno za kupce, povečevala razlika med oglaševano in prodajno ceno. Oglaševane cene trenutno še nekoliko rastejo, a se je trend rasti ustavil, medtem ko se je razlika s prodajno ceno letos povečala za nekaj odstotnih točk. 

Đukić glede razmika med oglaševano in prodajno ceno pravi: "Na dobrih lokacijah ga skoraj ni. Pri kakšnih slabših lokacijah, v stavbah brez dvigal, pa je kakšnih pet odstotkov zagotovo."

 

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar