Hladen tuš za razgreti Airbnb

Še pred letošnjim finalnim večerom Evrovizije na Švedskem sta Michael in Patricia Wollf prek platforme Airbnb v Zagrebu rezervirala nastanitev za Evrovizijo leta 2025, prepričana, da bo njun favorit Baby Lasagna zagotovo zmagal. Zakonski par iz Heidelberga na jugozahodu Nemčije pravi, da sta bila presenečena, da so že takrat "cene poletele v nebo".

"Očitno so bile platforme in lastniki bolje pripravljeni celo od nas Nemcev, ki namestitev radi rezerviramo tudi po leto vnaprej, da bi dobili dobro ceno," z nasmehom komentira Michael, ki je namestitev v središču Zagreba medtem vendarle odpovedal in rezerviral kratek spomladanski dopust na jadranski obali.

Jadranski del Hrvaške je kot regija skočil na sam vrh regij v Evropski uniji po številu nočitev v namestitvah za kratkoročni najem, rezerviranih prek Airbnbja, Bookinga, Expedie ali TripAdvisorja. Nova statistika, ki jo Evropska agencija za statistiko (Eurostat) objavlja v sodelovanju s temi štirimi internetnimi portali za rezervacijo namestitev, kaže, da so leta 2023 gostje rezervirali 678,6 milijona nočitev, kar je 13,8 odstotka več kot leta 2022.

V tretjem četrtletju (od 1. julija do 30. septembra) je bila na portalih najbolj priljubljena regija za kratkoročni najem hrvaška Jadranska obala s 23,7 milijona nočitev. Sledila ji je španska regija Andaluzija s 14 milijoni nočitev, tej pa francoska regija Provansa−Alpe−Azurna obala z 12,2 milijona. Poleg hrvaške obale je bilo v poletnem trimesečju med prvimi 20 regijami šest francoskih, po pet italijanskih in španskih, dve grški in ena portugalska.

Trend rasti se nadaljuje tudi letos, podatki Eurostata pa kažejo, da je v prvem četrtletju leta 2024 Hrvaška zavzela drugo mesto med vsemi članicami EU z najhitreje rastočim številom nočitev tujih gostov, ne glede na to, kako so jih rezervirali. Pred Hrvaško, ki je v tem trimesečju zabeležila 22-odstotno rast glede na enako obdobje leta 2023, je samo še Ciper z 28-odstotno rastjo.

Hrvaška, pa tudi Slovenija, sta bili v tem obdobju med desetimi državami članicami EU z največjim deležem tujih gostov in skupnim številom nočitev. V zimskem obdobju sta prispevali približno dve tretjini nočitev, statistika za prvih pet mesecev tega leta pa vse bolj kaže, da bi Hrvaška lahko podrla vse rekorde, postavljene v že skoraj mitološkem letu 2019.

Po podatkih sistema eVisitor je v prvih petih mesecih tega leta na Hrvaško prispelo 3,3 milijona tujih turistov, torej kar 12 odstotkov več kot v enakem obdobju lani. Večina nočitev je bila v komercialnih namestitvenih objektih, pri čemer so 46 odstotkov prometa ustvarili v hotelih, 26 odstotkov v družinskih namestitvah, 19 odstotkov pa v kampih.

Pri dilemah, kako podreti turistične rekorde iz leta 2019 na Hrvaškem, v Sloveniji, Črni gori in drugih državah regije Adria, se neizbežno poraja nekaj vprašanj. Od tega, kako državo in lastnike namestitev zaščititi pri rezervacijah prek spletnih platform, do financiranja in omejevanja takšne vrste najema zaradi negativnega vpliva na domačine, saj je posledično na voljo manj nepremičnin za dolgoročni najem.

Tudi platforme imajo dolgove

Prek najbolj priljubljenih digitalnih platform Hrvaško in druge države te regije vsako leto obišče na desetine turistov, ki ustvarijo približno četrtino vseh nočitev. Po podatkih hrvaškega zavoda za statistko je bilo v rekordnem letu 2019 v skupnem številu nočitev 28,1 odstotka takih, ki so jih gosti rezervirali prek digitalnih platform, delež v skupnem številu prihodov pa je bil 10-odstoten. Ta statistika je iz leta v leto bolj ali manj enaka, tako da postaja vprašanje, kako zavarovati interese lastnikov, turistov in držav, vse bolj aktualno.

Lani so se prav lastniki družinskih namestitev na Hrvaškem znašli v neprijetni situaciji, da so svoje sobe, stanovanja in hiše objavljali prek največje platforme za posredovanje namestitev, Booking pa je z izplačili zamujal tudi po več mesecev.

Predsednica Hrvaškega združenja družinskih namestitev Barbara Marković je potrdila, da približno 2.000 lastnikom Booking ni nakazal denarja od junija pa vse do konca leta. Med njimi nekateri v tem času niso dobili nič denarja, nekaterim pa so dolgovali samo del zneska.

"Nekaterim je Booking dolgoval celo 30 tisoč evrov, kar ni malo. Ni nam jasno, kako si lahko tako velika in ugledna družba privošči kaj takšnega," je povedala Marković, dodala pa je, da to ni samo hrvaška težava, temveč so imeli podobne težave lastniki namestitev in hotelirji po vsej Evropi. "Največji paradoks je v tem, da je Booking.com lastnikom, ki jim je dolgoval denar, poslal račune za plačilo provizije za mesece, ko jim ni izplačal denarja, kar je izzvalo še dodatno nezadovoljstvo številnih najemodajalcev."

Iz Bookinga so sporočili, da so na začetku leta svoje partnerje obvestili, da načrtujejo nujna dela in vzdrževanje svojih finančnih sistemov, kar lahko privede do zamud pri plačilih.

"Po ažuriranju sistema so se izplačila nemoteno nadaljevala za veliko večino, na žalost pa je na manjše število izplačil vplivala nepredvidena tehnična težava, ki je privedla do daljših zamud," so za Bloomberg Adria sporočili z Booking.com.

Gosti so postali izbirčni

Poleg tega po vsem svetu, ne le v tej regiji, opažajo, da številni, ki so v oddajanje več nepremičnin prek portala Airbnb vložili veliko denarja, ne dosegajo tako velikih in stalnih prihodkov kot nekoč. V nekaterih regijah so prihodki upadli tudi za 20 odstotkov, na družbenih omrežjih pa se je za Airbnb pojavil vzdevek airbnbust, kar opisuje to, da so profesionalni lastniki namestitev za kratkoročni najem doživeli 'zlom'.

Težko govorimo o resničnem zlomu, res pa dober zaslužek ni več tako preprost, da lahko samo pustijo ključ v poštnem nabiralniku in čisto posteljnino na postelji. Z vse večjo priljubljenostjo so se namreč povečala tudi pričakovanja in izbirčnost gostov, od želje po sodobni namestitvi in apartmajih do iskanja objektov, ki sprejemajo tudi hišne ljubljenčke.

"Stranke so se spremenile. Včasih so bili to večinoma mladi, ki so prihajali na glasbene festivale in jih ni motilo niti spanje na starem kavču. Danes pa so to zelo pogosto tisti, ki iščejo alternativo hotelom, pa naj gre za poslovneže ali družine," je za Bloomberg Businessweek Adria povedala Slađana Petrović, ki prek spletnih platform oddaja dve stanovanji v Novem Sadu v Srbiji. "Posledično zdaj gostje v namestitvi pričakujejo kozmetične izdelke, kot sta milo in šampon, pa tudi pijačo ali kakšno sladkarijo za dobrodošlico. Vse to pa povečuje stroške."

Poleg tega je Airbnb med pandemijo covida spremenil globalna pravila in gostom ob odpovedi zagotovil celotno vračilo denarja, zaradi česar so gostitelji izgubili ves dohodek. Ko so se ta pravila znova spremenila, se je pojavila nova težava, saj je portal gostom omogočil daljši rok za vložitev pritožb in zahtev za vračilo denarja.

Lov za davke

Po drugi strani pa so turistične velesile, kot je Italija, velike spletne platforme za kratkoročne najeme začele loviti z davki. Tako je bilo konec lanskega leta objavljeno, da je irska podružnica Airbnbja za poravnavo v zvezi s preiskavo domnevno neplačanih davkov v Italiji privolila v plačilo 576 milijonov evrov italijanskim davčnim organom.

Čeprav so predstavniki podjetja dejali, da v sporazumu o poravnavi ne priznavajo nobene formalne odgovornosti, italijanska finančna policija trdi, da Airbnb ni plačal davkov za 3,7 milijarde evrov prihodkov od najemnin in jim za obdobje od leta 2017 do leta 2021 dolguje davke v znesku 779 milijonov evrov. Kot so sporočili, pogovori o davkih za leti 2022 in 2023, ki bi lahko bili še višji, še vedno potekajo.

Hkrati pa bodo najemodajalci, ki poslujejo na sivem trgu, kmalu težko delali, saj novi evropski predpisi od oglaševalskih platform, kot sta Airbnb in Booking, zahtevajo, da bodo v prihodnje lahko oglaševali le tisti najemodajalci, ki imajo namestitev prijavljeno.

"Vsaka namestitvena enota, ki jo bodo želeli oglaševati na platformi, bo morala imeti identifikacijsko številko, ki bo vezana na kategorizacijo objekta. Za zdaj kaže, da bodo to številko prejeli od ministrstva za turizem in šport," je povedala zdaj že nekdanja hrvaška ministrica za turizem in šport Nikolina Brnjac. "Brez te številke najemodajalci ne bodo mogli dostopati do platforme. Vse države članice EU bodo imele čas, da to uredbo prenesejo v svojo zakonodajo, prek teh podatkov pa bomo imeli preglednejšo in natančnejšo sliko o tem, koliko enot imamo in v katerih mestih."

Omejitve Airbnbja in Bookinga

V Sloveniji je letos že prišlo do izmenjave mnenj o omejitvah najema prek platform, ki so v Zahodni Evropi aktualne že nekaj časa. Do konca leta bo predvidoma sprejet predlog zakona, ki je v javni razpravi in s katerim bi kratkoročni najem nastanitvenih objektov, ki niso registrirani kot turistični, omejili na 30 dni na leto, pri čemer bi lahko občine tam, kjer bi se jim zdelo primerno, to pravilo omilile.

"Kratkoročnih najemov ne prepovedujemo, želimo pa zmanjšati nedvomno škodljive učinke teh dejavnosti," je dejal slovenski gospodarski minister Matjaž Han. Dodal je, da so tovrstni kratkoročni najemi zgoščeni na le nekaj občinah; skoraj polovica jih je v Ljubljani, preostali pa so v Piranu, na Bledu, v Kopru in Kranjski Gori. "Nobenega dvoma ni, da je tovrstni poslovni model, ki ga omogočajo platforme, kot sta Airbnb in Booking, velik del nepremičnin z nepremičninskega preusmeril na turistični trg."

Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport

 

Po podatkih ministrstva se je kratkoročni najem nepremičnin v obdobju od 2015 do 2023 povečal za petkrat. Če lastniki svojo nepremičnino prijavijo kot turistično nastanitev, pri oddajanju ne bo nobenih ovir. A v predlogu zakona piše, da bo moralo, če je njihova nepremičnina v večstanovanjski stavbi, takšno oddajanje odobriti kar 75 odstotkov lastnikov. Poleg tega bodo morali kratkoročno oddajanje stanovanja odobriti vsi neposredni sosedje.

V Ljubljani in Zagrebu kot v Berlinu?

Da prepovedi Airbnbja ni tako lahko uresničiti, morda najbolje kaže primer Berlina, kjer se, da bi zmanjšali dramatično pomanjkanje stanovanjskih površin, nekaj takega trudijo uveljaviti že deset let. Najprej so leta 2014 lastnikom stanovanja prepovedali puščati prazna ali jih brez dovoljenja oddajati v dnevni ali tedenski najem.

Dve leti pozneje so tej prepovedi dodali še globo do 100 tisoč evrov, leta 2018 pa so to uredbo ukinili in uvedli novo, ki lastnikom omogoča, da stanovanje, v katerem živijo, oddajajo, kolikor dolgo želijo, preostale nepremičnine pa lahko kratkoročno oddajajo do 90 dni na leto.

Medtem se je med berlinskimi oblastmi in Airbnbjem vnela dolga sodna bitka, zaradi katere omejitev doslej ni veljala za stanovanja, ki so jih kratkoročno oddajali že pred letom 2014, ko je v veljavo stopila prva uredba o prepovedi Airbnbja.

A nedavno je višje upravno sodišče v Berlinu sprejelo odločitev, ki mestnim oblastem dovoljuje uveljavljanje omejitev tudi za stanovanja, ki so jih oddajali pred letom 2014.

Izvršni direktor Združenja berlinskih najemnikov Sebastian Bartels ocenjuje, da bi se lahko tako na trg dolgoročnega najema po vsem Berlinu vrnilo do 10 tisoč stanovanj.

"Večina počitniških stanovanj je v privlačnih delih središča Berlina, kjer domačini zato pogosto ostanejo brez stanovanja," je dejal Bartels in dodal, da se lastniki nepremičnin v zadnjih letih ukvarjajo s »surfanjem po rokih«, saj z vlaganjem vedno novih pritožb podaljšujejo sodno bitko in tako izkoriščajo neznosno počasen sodni sistem.

Odgovori na vprašanje, ali so razmere v Zagrebu in Ljubljani primerljive z Berlinom in Parizom, so različni. Medtem ko se ljubljanski župan Zoran Janković veseli omejitev in ima tudi svoje predloge, Katja Rezman iz Združenja sobodajalcev poudarja, da uvedba tujih modelov ni rešitev, saj gre za večmilijonska urbana središča, ki s slovenskim prostorom nimajo veliko skupnega.

"Dodatna težava takšnih razprav je, da je Ljubljana merilo za vse. Ljubljana je posebna, saj se v marsičem razlikuje od preostale države. Ljubljana je žrtev lastnega uspeha. Razvila se je v priljubljeno turistično destinacijo, kar je ustvarilo povpraševanje po namestitvah, ki mu stanovanjska politika ni sledila," poudarja Rezman. Ob tem dodaja, da je glavno mesto Slovenije še toliko bolj žrtev nepremičninskih špekulacij, saj je, "ko vidimo, kaj se v Ljubljani gradi in kako se prodaja, takoj jasno, da reševanje stanovanjske problematike ni na prvem mestu".

Po besedah poznavalcev je v Ljubljani trenutno stanovanj za kratkoročni najem na Airbnbju trikrat več kot na portalu z nepremičninami za dolgoročni najem. V drugih okoljih ni tako. Zato Rezman poudarja, da bi morale predlagane omejitve sprejeti le občine, ki imajo te težave, saj se razmere med kraji razlikujejo.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar