V čem se lahko strinjajo gostitelji Airbnb in nejevoljni sosedje

V rubriki Stična točka raziščemo dve plati spornega vprašanja in poiščemo kompromis. 

Težava

Vsak prebivalec turistično priljubljenega mesta vam bo v pogovoru neizogibno navedel dve pritožbi: previsoke najemnine in preveč turistov. 

Del krivde za te težave je mamljivo (po podatkih sodeč pa tudi upravičeno) pripisovati spletnim stranem, kot sta Airbnb in Vrbo, ki omogočata kratkoročne najeme. Kritiki jih obtožujejo, da krčijo ponudbo razpoložljivih domovanj, priljubljene soseske pa polnijo z divjimi ponočnjaki. Trgovine s ponudbo za te obiskovalce na koncu izpodrinejo druga manjša podjetja, kar lokalnim prebivalcem vsakdanje življenje še dodatno otežuje. 

Številna mesta so zato že uvedla omejitve za kratkoročne najeme, nekatera pa se že približujejo njihovi prepovedi v celoti. Barcelona od lastnikov nepremičnin zahteva, da za najemnine, krajše od 31 dni, zaprosijo za licenco za opravljanje turistične dejavnosti. V začetku tega leta so tamkajšnji organi napovedali, da bodo z izdajanjem novih dovoljenj in podaljševanjem veljavnosti obstoječih nadaljevali šele po novembru 2028. Po Barceloni se zgledujejo tudi druga mesta: septembra so prebivalci Terézvárosa, tako imenovanega šestega okrožja Budimpešte, v tesno večino glasovali za popolno prepoved kratkoročnih najemov, ki bi začela veljati leta 2026. 

A prepovedi negativno vplivajo tudi prebivalce mesta in obiskovalce, vključno z gostitelji, ki se vestno trudijo upoštevati pravila in biti dobri sosedje ter gosti, ki se primerno obnašajo. Ali obstaja kompromis, ki bi zaobjel prednosti kratkoročnega bivanja, pri tem pa stalnih prebivalcem ne bi višal stroškov in povzročal dodatnih nevšečnosti? 

Argument za 

Ker je oddajanje domov na dan pogosto bolj donosno kot oddajanje za cel mesec, se najemodajalci le stežka uprejo čarom Airbnbja in njemu podobnih ponudnikov. Kritiki pravijo, da so potencialni najemniki zaradi vse večjega števila kratkoročnih obiskov prisiljeni mrzlično iskati vse redkejše ponudbe dolgoročnega najema, cene pa posledično rastejo in izključujejo tiste, ki si jih ne morejo več privoščiti. 

Študija newyorškega finančnega nadzornika iz leta 2018 je pokazala, da je vsakič, ko se je število ponudb za kratkoročno bivanje na določenem območju povečalo za 1 odstotek, se je povprečje najemnin v tej soseski naraslo za 1,6 odstotka. Širjenje ponudbe Airbnb in njegovih tekmecev je bilo po navedbah študije odgovorno za 9,2 odstotka vseh letnih zvišanj najemnin v New Yorku od leta 2009 do leta 2016. 

Ta učinek so mesta, vključno z New Yorkom, ublažila z omejitvami kratkoročnih bivanj, vendar izvrševanje teh omejitev ni tako preprosto. Študija javno dostopnih pogodb iz leta 2017 je pokazala, da Airbnb in druge platforme mestom, ki želijo spremljati lokacije, le redko razkrijejo natančne naslove stanovanj. Tudi v primerih, ko je kršenje pravil mogoče dokazati, se gostitelji kaznim pogosto izmaknejo. Po podatkih študije iz leta 2022 je mesto Los Angeles kaznovalo ali opozorilna pisma poslalo le tretjini nezakonitih ponudnikov, ki jih  je bilo mogoče odkriti tistega leta. 

Mestne oblasti bi bile morda do kratkoročnih najemnin strpnejše, če bi bil za to jasen ekonomski razlog. A študije, ki jih navaja Inštitut za ekonomsko politiko, kažejo, da ti najemi ogrožajo prihodke, ki se stekajo v občinske blagajne, saj sta beleženje in izvajanje davčnih obveznosti gostiteljev za kratkoročno bivanje manj celovita kot za hotele. Razlog za to tiči tudi v tem, da je v nekaterih pogodbah odgovornost na tem področju dodeljena samim platformam za ponudbo kratkoročnih bivanj. 

Poraja se tudi vprašanje, ali niso odjemalci kratkoročnih bivanj v primerjavi z bivanjem v hotelih bolj izpostavljeni prevaram in drugim nevarnostim. Dodajmo še dejavnik motečega vedenja: prepovedi storitve Airbnb v Barceloni so botrovali obsežni javni protesti proti antisocialnemu obnašanju turistov, zlasti proti nočnemu hrupu kratkoročnih najemnikov stanovanj. Če upoštevamo vse našteto, ni presenetljivo, da številne mestne oblasti namesto o strožjih predpisih razmišljajo o obsežnih prepovedih. 

Depositphotos

 

Argument proti 

Airbnb in njegovi tekmeci so morda postavljeni v vlogo grešnega kozla za stanovanjsko krizo, ki je v veliki meri niso ustvarili sami. Država, kot je Združeno kraljestvo, bi morala za pokritje tamkajšnjega trenutnega povpraševanja po stanovanjih zgraditi še eno mesto velikosti Londona, iz česar pa je mogoče sklepati, da je za to očitno kriva ne dovolj široko zastavljena gradnja domovanj, ne pa smernice v turizmu.

Nekateri znaki nakazujejo tudi, da omejitve kratkoročnega bivanja na zmanjšanje stroškov dolgoročnega najema morda nimajo želenega učinka ‒ in to ne samo zaradi pomanjkljivega izvrševanja. Septembra 2023 so v New Yorku prepovedali najemanje celotnih bivanjskih enot za manj kot 30 dni (proste sobe v domovih, v katerih stalno živijo gostitelji, so bile iz prepovedi izvzete). Leto pozneje so lastniki številna stanovanja, ki so bila prej na voljo za kratkoročno bivanje, preprosto ponudila za srednje dolgo bivanje, daljše od 30 dni, kar pa je še manj regulirano; medtem pa skromna znižanja najemnin, ki so jih opazili od takrat, pripisujejo drugim dejavnikom.

"Kot smo videli v New Yorku, prepovedi kratkoročnega najema ne blažijo izzivov stanovanjske problematike," je v svoji izjavi dejal Theo Yedinsky, podpredsednik za javno politiko družbe Airbnb, "temveč koristijo le velikim hotelskim verigam, ki hitro zvišujejo svoje cene. Družba Airbnb je vedno pozdravljala razumne predpise, ki vzpostavljajo ravnotežje med potrebami skupnosti z možnostjo, ki se prebivalcem ponuja za dodaten dohodek."

Pomembno je tudi omeniti, da vse ponudbe na Airbnb niso primerne za dolgoročnejši najem oziroma tak najem v teh stanovanjih ni mogoč. Obalna ali zimska letovišča imajo običajno v lasti stanovanjske zgradbe, ki so bile vedno namenjene zgolj sezonskemu bivanju. Poleg tega pa: čeprav velja, da večino počitniških apartmajev upravljajo gostitelji z več ponudbami, obsežne prepovedi kaznujejo gostitelje z eno samo nepremičnino, ki se na te platforme zanašajo kot na dopolnilo svojemu dohodku. 

Stična točka 

Čeprav se zdi, da še nobeno od mest ni razvilo čudežne formule za nadzor kratkoročnega bivanja, bi ga lahko večina izvajala na bolj učinkovit način. Sistem licenciranja, prek katerega bi gostitelji registrirali svoja stanovanja, bi lahko zagotovil varnejšo storitev, znotraj katerega bi bilo tudi lažje zbirati prispevke za davke. 

Nekateri mestni organi pravijo, da bi za popolno izvrševanje obstoječih predpisov potrebovali dostop do bolj izčrpne baze podatkov, ki bi jim omogočila, da s klikom na seznam kratkoročnih bivanj poiščejo naslov in lastnika ter imajo vpogled v to, v kolikšni meri je bilo stanovanje zasedeno prek vseh platform. 

Airbnb pri reševanju teh pomislekov vse tesneje sodeluje z mesti in stremi k večji preglednosti. Podjetje je leta 2020 predstavilo portal Airbnb City, ki olajša preverjanje, ali ima ponujeno stanovanje izdano licenco. 

Družba Airbnb je vključena tudi v projekte, kot je Airbnb Housing Council , ki spodbujajo ponudbo cenovno dostopnih stanovanj v urbanih skupnostih. "V prizadevanjih za uveljavitev sorazmernih lokalnih predpisov s področja kratkoročnih najemov smo uspešno sodelovali z vladami po vsem svetu," je dejal Yedinsky v svoji izjavi, "hkrati pa verjamemo, da bi morala mesta za učinkovitejšo regulacijo obravnavati tudi potrebe svojih posameznih sosesk."

Nekatere mestne oblasti pa po drugi strani navajajo, da je storitev Airbnb zanje koristna in da trenutne omejitve delujejo. Rui Moreira, župan Porta, drugega največjega portugalskega mesta in priljubljene turistične destinacije, pravi, da so se nedavne omejitve glede števila dovoljenih stanovanj v okviru Airbnb v najbolj priljubljenih soseskah izkazale za učinkovite in spodbujajo širitev ponudbe stanovanj iz mestnega jedra. To je privedlo do gospodarske oživitve propadajočih območij, v katerih je možnosti za zaslužek sicer malo, sklene.