Analiza BBA: Živahna rast prodaje v trgovskih centrih v regiji

Panoga nepremičnin za trgovinsko dejavnost je doživela največjo preobrazbo v zgodovini, vzrok pa lahko v začetnih korakih iščemo v omejenem gibanju med pandemijo in pozneje v spremembah vedenja potrošnikov, pri čemer je bistveni del sprememb vzpon elektronskega poslovanja.

Maloprodajna podjetja so imela pred epidemijo covida več skupnih značilnosti: pomanjkanje digitalne prisotnosti ali omogočanja ponudbe prek spleta, upadanje prihodkov, slab finančni položaj, zaostajanje v dobičkonosnosti ter splošni upad blagovne znamke in izkušenj strank.

Številni najemniki zapirajo slabo poslujoče trgovine in se osredotočajo na bolj donosne in najboljše lokacije. To jim po eni strani omogoča krepitev blagovne znamke z integracijo fizičnih trgovin in spletnega nakupovanja, po drugi strani pa zmanjšanje stroškov najema.

Celotno analizo si lahko preberete tukaj.

V državah regije Adria individualna potrošnja manjša od povprečja EU

Dejanska individualna potrošnja pomeni materialno blaginjo gospodinjstev in meri njihovo raven potrošnje ne glede na raven cen, saj je izražena v standardih kupne moči. V državah regije Adria je dejanska individualna potrošnja manjša od povprečja EU. Glede na razlike v kupni moči bo nadaljnje približevanje EU srednjeročno in dolgoročno povečalo potrošnjo gospodinjstev, kar maloprodajnemu sektorju zagotavlja priložnosti za nadaljnji razvoj.

Največja nakupovalna središča v vsaki državi so v največjih mestih, tj. mestih z najvišjimi povprečnimi plačami. Zaradi visoke stopnje centralizacije v vsaki državi pa prebivalci iz drugih mest tudi pri nakupovanju obiskujejo glavna mesta.

V Beogradu maloprodajni trg pretežno temelji na nakupovalnih središčih, zelo majhen delež (manj kot odstotek) pa je namenjen trgovskim parkom. V Zagrebu nakupovalna središča prispevajo približno 90 odstotkov celotnega maloprodajnega trga. Po drugi strani pa Skopje daje prednost trgovskim parkom in drugim maloprodajnim oblikam, tako da imajo nakupovalna središča približno 63-odstotni tržni delež.

Letna rast prihodkov od najemnikov

Tehtana povprečna rast prihodkov v letu 2022 v višini 20,7 odstotka je posledica kombinacije povečanja prihodkov najemnikov in odprtja novih objektov (trgovska centra Galerija in East Gate, oktobra 2020 in oktobra 2021) v zadnjih letih, ki imajo v tem letu največji pospešek rasti prihodkov.

Uveljavljena nakupovalna središča običajno uporabljajo zavarovan model prihodkov z dolgoročnimi pogodbami z najemniki. Najemniki si prizadevajo prenesti višje vhodne stroške na potrošnike z zvišanjem prodajnih cen. Posledično povečanje nominalnega prometa vodi do višjih obveznosti iz naslova najemnin, kar pomeni, da se prihodki upravljavcev nakupovalnih središč povečujejo.

 

 

Skupni prihodki od najemnikov (brez družbe BTC) na kvadratni meter prodajne površine (tako prihodki od prodaje kot drugi prihodki) so se v opazovanem obdobju za primerljivo skupino iz leta v leto povečevali in dosegli raven 331 evrov za kvadratni meter (20-odstotna rast v primerjavi s prejšnjim letom). 

Največje prihodke na kvadratni meter dosega nakupovalno središče Ušće v Beogradu, in sicer v višini 684 evrov na kvadratni meter, kar ni presenetljivo, saj je povprečna najemnina na kvadratni meter v Srbiji najvišja v primerjavi z državami v regiji.

Primerljiva skupina je dosegla povečanje dobičkonosnosti, saj se je tehtana povprečna marža EBITDA leta 2022 povečala za 4,9 odstotne točke na 44,5 odstotka, tehtana povprečna marža EBIT pa za 6,3 odstotne točke na 26,4 odstotka. Industrija je očitno zelo dobičkonosna.

Donosi za vlagatelje skromni

V pandemičnih letih 2020 in 2021 so dobiček iz poslovanja primerljive skupine močno obremenili stroški financiranja, saj so prihodki upadli zaradi manjše prodaje najemnikov. Prilagojeno povprečno razmerje med stroški financiranja in skupnimi prihodki je bilo leta 2022 10 odstotkov, kar je bila posledica tako povečanih prihodkov kot odplačila dela posojil, v primerjavi z letom 2020, ko je bil delež v skupnih prihodkih 19 odstotkov, leta 2021 pa 12 odstotkov.

Sposobnost skupine primerljivih podjetij, da zmanjša znatno zadolženost, je razvidna iz prilagojenega povprečnega neto dolga/EBITDA, ki je leta 2022 znašal 1,9-krat (v primerjavi z letom 2021 se je zmanjšal za 7 odstotnih točk), vendar je treba kot dejavnik pri tem omeniti tudi povečanje EBITDA. Sklep je, da čeprav panoga ustvarja visoke stopnje dobičkonosnosti, so na koncu donosi za vlagatelje razmeroma majhni, v povprečju v območju srednjih enomestnih številk.

 

 

Zaradi tega je privlačnost nadaljnjih naložb v panogo v času naraščajočih stroškov financiranja in zlasti tehtanega povprečnega stroška kapitala WACC (predpostavljamo, da je WACC verjetno višji od donosnosti vloženega kapitala ROIC za leto 2022 za katero koli podjetje v skupini primerljivih podjetij) precej zahtevna, še pomembnejša pa je, če predpostavljamo, da bodo stroški izposojanja ostali povišani dlje časa. Zato analitiki Bloomberg Adria menijo, da so v očeh vlagateljev v boljšem položaju tisti akterji na trgu, ki so v zadnjih letih razširili svoje zmogljivosti in v idealnem primeru že zmanjšali svoj dolg.

Pogled v prihodnost

V bližnji prihodnosti analitiki Bloomberg Adria pričakujejo, da bosta na trgu nakupovalnih središč prevladovala dva glavna trenda:

1. V mestih s pomanjkanjem razpoložljivih kvadratnih metrov v nakupovalnih središčih se bo povečalo povpraševanje po novih gradbenih površinah

Če upoštevamo gostoto prebivalstva, ima Beograd na podlagi tega merila največje potrebe po novih kvadratnih metrih na prebivalca v celotni regiji Adria. Beograd je skupaj z Zagrebom mesto z največ kvadratnimi metri nakupovalnih središč, vendar v relativnem smislu analitiki največjo potrebo po povečanju strukture objektov v Beogradu, katerega 360 kvadratnih metrov infrastrukture nakupovalnih središč na 1.000 prebivalcev zaostaja za Ljubljano in Zagrebom.

2. Obstoječa nakupovalna središča bodo prilagodila svojo strukturo objektov, da bodo obiskovalci v njih ostali dlje

Glavna gonilna sila, ki bo oblikovala nakupovalna središča v prihodnosti, so navade in potrebe obiskovalcev. Nakupovalna središča niso več le mesta za nakup izdelkov, kot so oblačila ali elektronika, obiskovalci zdaj želijo na enem mestu zadovoljiti svoje celodnevne potrebe. Končni cilj je podaljšati čas, ki ga obiskovalci preživijo v objektu, kar nakupovalnim središčem prinaša večje prihodke. Novozgrajeni nakupovalni centri poleg kotičkov s hrano v svoje objekte vključujejo tudi gostinsko ponudbo. To je izziv za obstoječa nakupovalna središča, zato analitiki pričakujejo, da bodo ta v prihodnjem obdobju prilagodila svojo ponudbo s prilagojenim prostorom ‒ sedanje najemnike v pritličju bi lahko preselili ali odstranili iz nakupovalnega središča (morda zaradi slabih prodajnih rezultatov), s čimer se bo sprostil prostor za restavracije.

Glede obetov za prihodke in dobičkonosnost nakupovalnih središč vidimo največji plus za skupne prihodke v pričakovani pospešitvi rasti osebne potrošnje v letu 2024, s čimer se bo rast prihodkov trgovcev na drobno prenesla v prihodke nakupovalnih središč.