Najemno razmerje je za najemnika pomembno, ker mu zagotavlja dom, za lastnika pa, ker mu omogoča uporabo in upravljanje svojega premoženja. Prav zaradi tega zakon ne dopušča, da bi ena stranka najemno razmerje preprosto končala zgolj zaradi nezadovoljstva, slabših osebnih odnosov ali enkratnega nesporazuma.
Kadar lastnik želi odpovedati najemno pogodbo zaradi ravnanja najemnika, mora obstajati konkreten zakonski razlog, postopek pa mora biti izveden tako, da ima najemnik možnost kršitev odpraviti oziroma se zoper odpoved ustrezno braniti.
Odpoved iz krivdnih razlogov je strogo formaliziran postopek. Lastnik mora kršitev znati opisati, jo po potrebi dokazati, najemnika pravilno opozoriti in mu dati primeren rok za odpravo. Če do sodnega postopka pride, sodišče ne presoja samo tega, ali je prišlo do kršitve, temveč tudi, ali je bil opomin ustrezen, ali je najemnik kršitev odpravil in ali je razlog nastal po njegovi krivdi.
Stanovanjski zakon v 103. členu določa seznam krivdnih odpovednih razlogov, v 112. in 112. a členu pa ureja način odpovedi ter izpraznitev stanovanja. Pri običajnem odpovednem postopku je odpovedni rok najmanj 60 dni, sodišče pa določi rok za izselitev med 30 in 60 dnevi. Za neplačilo najemnine ali stroškov velja posebna ureditev, po kateri lahko najemodajalec ob izpolnjenih pogojih pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in nato zahteva sodni nalog za izpraznitev stanovanja.
Kaj pomeni odpoved iz krivdnih razlogov?
Odpoved iz krivdnih razlogov pomeni, da najemnik oziroma osebe, ki z njim uporabljajo stanovanje, kršijo obveznosti iz najemne pogodbe ali zakona na način, ki ga zakon izrecno priznava kot razlog za prenehanje najemnega razmerja. Ne zadošča, da je lastnik z najemnikom nezadovoljen, da se stranki ne razumeta ali da želi lastnik stanovanje oddati drugi osebi po višji najemnini. Prav tako ni dovolj vsaka, tudi manjša ali enkratna nepravilnost. Kršitev mora ustrezati enemu od razlogov, ki jih določa zakon, poleg tega pa mora lastnik najemniku praviloma omogočiti, da jo odpravi.
Namen opomina ni le formalnost. Njegov namen je, da najemnik natančno ve, kaj mu lastnik očita, kaj mora storiti in v kakšnem roku. V praksi je pomembno razlikovati med dejstvom, da je do kršitve prišlo, in vprašanjem, ali je najemnik zanjo res odgovoren. Lastnik ne more uspešno odpovedati pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku. To pomeni, da se v konkretnem primeru presojajo tudi okoliščine, ki so vodile do kršitve.
Pisni opomin kot nujni korak
Pri večini krivdnih odpovednih razlogov lastnik ne more začeti postopka odpovedi, ne da bi najemnika prej pisno opozoril. Pisni opomin mora biti konkreten. Iz njega mora biti jasno razvidno, katero ravnanje najemnik krši, kdaj oziroma kako je do kršitve prišlo, na kakšen način jo lahko odpravi in do kdaj mora to storiti. Rok za odpravo kršitve ne sme biti krajši od 15 dni.
A zakonski minimum ni vedno tudi primeren rok. Če gre na primer za odstranitev manjše nedovoljene spremembe ali poravnavo jasnega dolga, je lahko 15 dni dovolj. Če pa je treba opraviti zahtevnejša popravila, pridobiti soglasja ali urediti razmerja z več osebami, mora biti rok razumen glede na okoliščine primera.
Za isto kršitev lastnik najemnika opozori samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto. To ne pomeni, da je vsak kasnejši opomin neveljaven, pomeni pa, da lastnik ne sme z nejasnimi ali ponavljajočimi se opozorili ustvarjati položaja, v katerem najemnik ne ve več, katera kršitev je dejansko podlaga za odpoved.
V praksi je zelo pomembna tudi vročitev opomina. Lastnik mora znati dokazati, da je bil opomin najemniku poslan in da ga je najemnik prejel oziroma da je imel možnost seznanitve z njegovo vsebino. Zato so pri morebitnem kasnejšem sporu pomembni dokazila o vročitvi, poštne povratnice, elektronska komunikacija, zapisniki in druga dokumentacija.
Odpoved in sodni postopek
Če najemnik kršitve v danem roku ne odpravi, lahko lastnik nadaljuje z odpovedjo najemne pogodbe. Pri spornih krivdnih odpovedih se najemna in podnajemna pogodba praviloma odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Sodišče presoja obstoj odpovednega razloga, pravilnost opomina, ravnanje obeh strank in morebitne ugovore najemnika.
Pri običajni odpovedi zakon določa, da odpovedni rok ne sme biti krajši od 60 dni. Če sodišče ugodi zahtevku za izpraznitev, določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 dni in ne daljši od 60 dni. Ti spori se rešujejo prednostno, vendar to ne pomeni, da lahko lastnik sam zamenja ključavnico, odstrani stvari najemnika ali mu drugače samovoljno prepreči uporabo stanovanja. Izpraznitev je treba doseči po zakonitem postopku.
Posebna ureditev velja pri neplačilu najemnine ali stroškov. V tem primeru lahko najemodajalec po predhodnem pisnem opominu najemno ali podnajemno pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je v tem primeru odpovedano z dnem vročitve odpovedi.
Če najemnik stanovanja ne izprazni, lahko lastnik pri sodišču zahteva izdajo naloga za izpraznitev. Najemnik mora stanovanje po nalogu izprazniti v 30 dneh od prejema naloga ali pa v istem roku vložiti ugovor.
Odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov ni zgolj vprašanje tega, ali je najemnik ravnal nepravilno. Odločilni so tudi zakonski razlog, ustrezen pisni opomin, primeren rok za odpravo, dokazljivost vročitve ter pravilna izbira nadaljnjega postopka. Lastnik mora spoštovati zakonske omejitve, najemnik pa mora na opozorila pravočasno in konkretno reagirati. Največ sporov nastane prav zato, ker ena stran meni, da je kršitev očitna, druga pa meni, da je bila odpravljena, da ni bila storjena po njeni krivdi ali da postopek ni bil izveden pravilno. Zato je pri odpovedi najemne pogodbe bistveno, da se ukrepa pravočasno, pisno, dokazljivo in v skladu z zakonom.
.webp){kind=icon}
