Se splača investirati v nepremičnine v Dubaju in Abu Dabiju

Dubaj, biser Perzijskega zaliva, že dolgo ni več le luksuzna in turistična destinacija. Danes se pozicionira kot eden najbolj privlačnih nepremičninskih trgov za investitorje z vsega sveta, kar je za platformo Bloomberg Adria potrdil tudi podjetnik iz Srbije, ki že 10 let živi in dela v Združenih arabskih emiratih (ZAE).

"Trg v Dubaju je izjemno privlačen. Pričakujem, da se mi naložba z nakupom stanovanja povrne v največ 14 letih," je navedel.

Stabilno gospodarstvo ZAE, davčne olajšave, liberalna politika do tujih lastnikov in visoki donosi od oddajanja so povzročili, da je investiranje v nepremičnine v tem delu sveta postalo sinonim za varno in donosno naložbo.

Vseeno Dubaj daleč najbolj izstopa v primerjavi z drugimi emirati, z izjemo morda Abu Dhabija, ki ima potencial, da se mu približa. Ajman, Fujairah, Ras Al Khaimah, Sharjah in Umm Al Quwain zaenkrat ostajajo v ozadju.

"Trg ZAE bo ponudbo stanovanj okrepil v prihodnjem obdobju, to potrjujejo visoke letne stopnje rasti v prvi polovici leta 2025, ko gre za stanovanjske projekte v gradnji. Dubaj, ki predstavlja eno od dveh najpomembnejših trgov, beleži rast števila projektov za skoraj 19 odstotkov, po vrednosti pa dosega 24 odstotkov. Močno povpraševanje, spodbujeno z rastjo prebivalstva in prilivom bogatih tujih rezidentov, vpliva na rast cen nepremičnin v Dubaju in Abu Dhabiju," pravi Nemanja Đurđević, analitik Bloomberg Adrie.

Po njegovih navedbah Dubaj dosega letno rast prodajnih cen 15,22 odstotka, Abu Dhabi pa 18,17 odstotka. Vendar pa podrobnejša analiza povpraševanja v obeh mestih razkriva različne trende.

"Abu Dhabi izstopa pri rasti cen manjših stanovanjskih enot, medtem ko v Dubaju prevladuje nakup večjih stanovanj, kar odraža povpraševanje kupcev po več življenjskega prostora. Konkretno mediane vrednosti stanovanj z dvema spalnicama v Dubaju imajo največjo rast 17,3 odstotka (prvo četrtletje leta  2025 v primerjavi s prvim četrtletjem leta 2024), medtem ko so cene študentskih sob v Abu Dhabiju v istem obdobju porasle za 32,86 odstotka, enosobnih stanovanj pa za 28,87 odstotka. Ta vzorec se odraža tudi v letnih najemninah: manjša stanovanja v Abu Dhabiju dosegajo višje najemnine, zato lastnikom zagotavljajo večji letni prihodek kot v Dubaju. Nasprotno pa pri velikih stanovanjih Dubaj beleži višje letne najemnine v primerjavi z Abu Dhabijem," poudarja Đurđević.

Dubaj - investicijska meka ali lažni sijaj

V Dubaju številni digitalni nomadi najdejo svoje mesto - dobesedno- pod vročim soncem, pa tudi podjetniki iz različnih področij, tudi kriptoposlovneži iz regije. Trgovanje s kriptom v Dubaju je že del vsakdana, in ker ta dejavnost vse bolj pridobiva pomen in obljublja dobiček, tako rastejo tudi apetiti glede stalnega bivanja v Dubaju in nakupa nepremičnin.

Kot smo pisali na portalu Bloomberg Adria v začetku leta, se nova stanovanja kljub rasti cen prodajajo v le nekaj urah. Tu je tudi dobro znan fenomen Dubai bling - življenjski slog, ki ponuja vstopnico za luksuzno življenje za, potencialno, manj denarja. Obstaja tudi istoimenska serija o tem fenomenu in življenju bogatih v luksuznem emiratu, ki si jo lahko ogledate na Netflixu.

Za primerjavo so cene kvadrata in drugih dobrin na drugih elitnih destinacijah, kot je Monako, dvakrat višje od dubajskih, kar pojasnjuje visoko povpraševanje in stabilnost tamkajšnjega trga nepremičnin.

Rekordna rast transakcij

V prvem četrtletju leta 2025 je bil zabeležen rekord na dubajskem trgu nepremičnin z izjemno rastjo transakcij po obsegu in vrednosti. Tuji vlagatelji so tisti, ki poganjajo rast trga, medtem ko vlada spodbuja naložbe preko olajšav na vizume ter infrastrukturnih projektov, so zapisali v julijskem poročilu na spletni strani dubaihousing-ae.com.

Glede na razpoložljive podatke se je skupno število transakcij povečalo za 23 do 24 odstotkov v primerjavi s prvim četrtletjem leta 2024, s približno 42.400 prodanimi nepremičninami. Toda prvo četrtletje leta 2025 je v primerjavi z zadnjim četrtletjem leta 2024 zabeležil padec za 10 odstotkov, kar se lahko pripiše običajnemu sezonskemu popravku. Skupna vrednost prodaj je narasla za 31 odstotkov letno in dosegla približno 40 milijard ameriških dolarjev.

Transakcije nepremičnin v fazi gradnje so predstavljale 59 odstotkov vseh prodaj in so se povečale za 25 odstotkov v primerjavi z istim obdobjem leta 2024, največ transakcij pa je bilo realiziranih pri prodaji stanovanj, nato vrstnih hiš z zasebnim vhodom, šele nato pri luksuznih vilah z zasebnim dvoriščem in bazenom.

Celoten trg ZAE, z Dubajem v ospredju, izkazuje močan potencial za kratkoročne prihodke od najemnin in dolgoročno povečanje kapitala na prestižnih lokacijah. V tem kontekstu je treba izpostaviti prestižne lokacije, kot so Palm Jumeirah in Downtown Dubai, s stabilno rastjo kapitala. Ko gre za stanovanja, so priljubljeni JVC, Arjan in Town Square, medtem ko v segmentu vil prevladujejo lokacije Al Barsha in Al Furjan.

Med najštevilčnejšimi tujimi vlagatelji so Indijci, Britanci, Kitajci, Savdijci in Rusi.

Najbolj donosne naložbe

Glede na zadnje bruto donose od najemnin in pod predpostavko, da se stanovanje izključno uporablja za namen oddajanja, Dubaj beleži stopnjo 6,31-, Abu Dhabi pa 5,39-odstotno donosnost.

"Zaradi zgoraj omenjenih razlogov so povprečne bruto donosnosti za štirisobna in večja stanovanja v Dubaju 3,38 odstotka in 8,25 odstotka za študentske sobe (najmanjše enote). Ne da bi podrobneje preučevali ponudbo najemnih stanovanj, bi glede na navedene donose investicija pol milijona evrov v Dubaju dosegla letni bruto prihodek 31.550 evrov. Ob predpostavki, ki je malo verjetna, da se odnos med najemninami in cenami stanovanj ne spremeni, bi se začetna investicija povrnila v skoraj 16 letih.  Najmanjše stanovanjske enote v Dubaju bi glede na navedene donose prinesle lastnikom 41.250 evrov bruto prihodka od najemnine, največje nepremičnine pa bi prinesle 16.900 evrov," opozarja analitik Bloomberg Adrie.

Pravi tudi, da se te številke lahko upravičijo s tem, da se večja stanovanja slabše oddajajo, ker jih kupci uporabljajo za lastne potrebe.

"Če isto logiko uporabimo na primeru Abu Dhabija, bi naložba 500.000 evrov prinesla 26.950 evrov bruto letne najemnine. Obdobje povračila naložbe bi bilo okoli 18 let in pol. Štirisobna in večja stanovanja dosegajo letni bruto donos 5,20 odstotka in bi ustvarila 26.000 evrov bruto najemnine za naložbo pol milijona evrov. Najmanjše stanovanjske enote s 4,11-odstotnim donosom ustvarijo 20.550 evrov letne najemnine za enako investicijo. Investitorji bi morali počakati 24 let in štiri mesece, da bi se jim naložba povrnila, torej da bi bili na ničli. Seveda so dodatne predpostavke, da so stanovanja v vseh obdobjih oddana in da ni mesecev, v katerih stanovanja ne ustvarjajo najemnine," sklene Đurđević.

Davčna politika

V Dubaju ni davka na osebni dohodek ali kapitalske dobičke ter letnega davka na premoženje za fizične osebe, kar pomeni, da lastniki nepremičnin in prodajalci obdržijo celoten prihodek.

Vseeno obstajajo določene enkratne pristojbine pri nakupu:

• Transfer fee (DLD), ki znaša štiri odstotke vrednosti nepremičnine (običajno razdeljeno med kupcem in prodajalcem);

• Administrativna taksa: AED 580 za dokončane nepremičnine ali AED 40 za Oqood registracijo pri tako imenovanem off-plan nakupu (v fazi gradnje);

• Posredniška provizija okoli dva odstotka kupne cene;

• Taksa za hipoteko, ki okvirno znaša 0,25 odstotka zneska kredita;

• Davek na dodano vrednost pet odstotkov se uporablja za komercialne nepremičnine in določene storitve (stanovanjske nepremičnine predstavljajo večinoma izjemo, razen pri off-plan prodaji v roku treh let);

• Municipal housing fee za najemodajalce znaša pet odstotkov letne najemnine, ki jo plača najemnik in se evidentira preko sistema Ejari;

• Redne letne pristojbine, ki jih lastnik plača za vzdrževanje skupnih delov stavbe ali kompleksa (običajno jih zahteva upravnik stavbe ali graditelj, ureja pa DLD preko platforme Mollak).

Abu Dhabi vseeno dostopnejši

Davčni režim je enak v celotnih Združenih arabskih emiratih (ZAE), vendar dubajski trg odlikujejo višje cene in večja likvidnost. Po drugi strani lahko preostali del ZAE, kot je Abu Dhabi, ponudi solidne donose ob dostopnejših življenjskih stroških. Konkretno mesečni izdatki v Abu Dhabiju za eno osebo znašajo okoli 950 dolarjev in 3.400 dolarjev za celo družino (brez vračunane najemnine).

Dodatno, čeprav se cene nepremičnin in donosnost naložb razlikujejo med emirati, je davčni režim podoben - ni davka na osebni dohodek, kapitalske dobičke ali letni davek na premoženje, enake pa so tudi takse, ki se plačujejo ob prenosu lastništva nad nepremičnino.

Abu Dhabi / Depositphotos

 

Od 2019 je tujcem v Abu Dhabiju omogočeno polno lastništvo v določenih območjih, kar je dodatno spodbudilo investitorje. Gre za manjši "hiper-trg" v primerjavi z Dubajem, kar pomeni tudi stabilnejšo rast cen in manj špekulacij.

Čeprav velja za luksuzno investicijsko oazo, je Abu Dhabi vendarle ugodnejši in primernejši za kupce, ki iščejo stabilnost, dolgoročne naložbe in ekskluzivnost brez pretirane komercializacije. Zaželene nepremičnine vključujejo pametne sisteme, concierge storitve, zasebne plaže, wellness centre, golf terene in marine.

Sharjah je tretji največji emirat, precej konservativnejši, cene nepremičnin pa so znatno nižje v primerjavi z Dubajem. Ajman je najmanjši emirat, usmerjen v cenovno dostopne nepremičnine in ugodnejše življenjske stroške, zato pritegne investitorje skromnejših finančnih možnosti. Vseeno zanimanje za Ajman raste zaradi bližine Dubaja.

Ras Al Khaimah je bolj znan po gorskih pokrajinah kot po investicijskih priložnostih, turizem pa se tam šele razvija. Vseeno lahko konkurenčne prednosti Ras Al Khaimah postanejo ekoturizem, spa resorti, luksuzne rezidence v naravi ter nepremičnine ob morju in igrišča za golf.

Ras al-Kajma / Depositphotos

 

Nazadnje sta tu še Umm Al Quwain in Fujairah. Prvi je zelo tih in nerazvit, nepremičnine pa so precej ugodne, medtem ko je drugi edini emirat, ki leži ob Omanskem zalivu, ne pa ob Perzijskem. Infrastruktura se razvija in trg nepremičnin je šele v povojih, vendar Fujairah namesto tega pozornost usmerja na logistiko in transport preko pristanišča.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar