Kako je vojna opustošila dubajski nepremičninski trg: transakcije padajo, popusti rastejo

Svetovno gospodarstvo se v zadnjih mesecih pod vplivom zaostrenih razmer na Bližnjem vzhodu hitro spreminja, kar se ne odraža le v geopolitiki, temveč tudi v ključnih gospodarskih panogah regije. Dubaj, ki velja za eno najbolj odprtih in globalno povezanih ekonomij, posledice občuti na več frontah – od turizma in letalskega prometa do investicijskih tokov. Negotovost vpliva na razpoloženje vlagateljev in podjetij, kar se postopoma preliva tudi na nepremičninski trg, enega ključnih stebrov lokalnega gospodarstva.

Nepremičninski trg v Dubaju je bil v zadnjih letih med najbolj dinamičnimi na svetu. Po več kot desetletju rasti in še zlasti po izjemnem obdobju po pandemiji – ko so cene med letoma 2022 in 2025 poskočile za približno 60 odstotkov – zdaj prehaja v fazo umirjanja, poroča Reuters. Po rekordnem začetku leta so se marca pojavili prvi izrazitejši znaki ohlajanja.

Po podatkih analitikov, ki jih povzema Reuters, se je število nepremičninskih transakcij v Združenih arabskih emiratih v prvih dneh marca zmanjšalo za približno 37 odstotkov na letni ravni in za skoraj polovico v primerjavi s prejšnjim mesecem. Hkrati se na trgu že pojavljajo prvi konkretni popusti, ki pri posameznih nepremičninah dosegajo tudi 12 do 15 odstotkov.

''V negotovih razmerah se preprosto ne prodaja''

Pogovarjali smo se s Slovencem Klemnom Leničem, ekonomistom, ki že nekaj let živi v Dubaju. Ker trenutno prodaja nepremičnino in hkrati išče stanovanje za najem, je neposredno vpet v dogajanje na trgu, ob tem pa redno spremlja tudi poglobljene analize razmer.

Uvodoma izpostavlja, da je posebnost dubajskega nepremičninskega trga – tako pri prodaji kot najemu – v primerjavi z Evropo predvsem velika transparentnost. Statistika transakcij je natančno vodena in javno dostopna, zaradi davčnega okolja pa ni motivacije za prikrivanje dejanskih cen. ''V zadnjem mesecu, od začetka vojne, trg beleži velik upad transakcij,'' ocenjuje.

Na najemniškem trgu večjih premikov za zdaj ne opaža. ''Najemi so večinoma sklenjeni za najmanj eno leto, pogodbe so obvezne, zato cene ostajajo stabilne, investitorji pa čakajo.'' Pri novih najemih so korekcije minimalne, število transakcij pa nižje, saj se je priseljevanje začasno upočasnilo.

Na prodajnem trgu (ready-made) pa je dinamika drugačna. ''V negotovih razmerah se preprosto ne prodaja,'' pravi. Cene manjših stanovanj so po njegovih ocenah padle za približno 15 do 20 odstotkov, medtem ko pri vilah in vrstnih hišah večjih odstopanj ni, saj ponudba ostaja omejena.

Največ negotovosti po njegovem mnenju ostaja v segmentu projektov v gradnji (off-plan), kjer je prisoten špekulativni kapital. Zaradi faznega financiranja ostaja odprto vprašanje vpliva na časovnice projektov in sposobnost kupcev za nadaljnje plačevanje obrokov. Večina enot sicer že ima kupce, saj so bile razprodane ob lansiranju, vendar so novi projekti trenutno večinoma zamrznjeni.

Kupci nepremičnin v Dubaju postajajo vse previdnejši. Bloomberg

Trg vstopa v fazo selektivnosti

Tudi nepremičninski posredniki opozarjajo, da se dinamika na trgu očitno spreminja – kupci so sicer še prisotni, vendar previdnejši in vse pogosteje odlašajo z odločitvami. Kljub temu cene za zdaj ostajajo razmeroma stabilne, kar potrjuje tudi Marko Selaković, profesor na SP Jain School of Global Management v Dubaju. ''Cena letnega najema je tako rekoč nespremenjena, prav tako cene stanovanj na trgu. Napetost je sicer prisotna, vendar država in institucije opravljajo svoje delo, prebivalci pa jim zaupajo,'' je povedal za Bloomberg Adria.

Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja Trade, potrjuje popuste do 15 odstotkov in ocenjuje, da dubajski nepremičninski trg prehaja iz izrazito ekspanzivne faze v obdobje normalizacije in večje selektivnosti. ''To je tipičen vzorec pozne faze nepremičninskega cikla – najprej pade likvidnost, nato se poveča pogajalska moč kupcev, šele z zamikom pride do širših cenovnih korekcij,'' pojasnjuje.

Kot pravi, trg sicer še ni v fazi zloma, vendar je ''očitno vstopil v okolje povečanega tveganja, kjer bo uspešnost naložb bistveno bolj odvisna od izbire konkretne nepremičnine kot od splošnega tržnega trenda''.

Podobno ocenjuje Đorđe Đorđević, direktor in ustanovitelj srbskega nepremičninskega podjetja Brick Pro, ki pravi, da ne gre za padec trga, temveč za prehod v zrelejšo fazo, v kateri vse večjo vlogo igrajo disciplina, selekcija in razumevanje nepremičninskih ciklov.

Ob tem opozarja na vpliv turizma. Zaradi upočasnjene rasti števila obiskovalcev so se lastniki nepremičnin, ki so bile prej namenjene kratkoročnemu oddajanju, začeli preusmerjati v dolgoročni najem. To je v kratkem času povečalo ponudbo stanovanj na najemnem trgu in ustvarilo pritisk na cene. "Trg trenutno prehaja skozi korekcijo v segmentih, kjer je prevladovalo kratkoročno oddajanje in kjer zdaj prihaja do prelivanja ponudbe," pojasnjuje.

Zoran Đukić: ''To je tipičen vzorec pozne faze nepremičninskega cikla – najprej pade likvidnost, nato se poveča pogajalska moč kupcev, šele z zamikom pride do širših cenovnih korekcij.'' 

Kot primer navaja projekt Emaar Beachfront, kjer je bilo stanovanje, ki se je prej oddajalo za približno 160.000 dirhamov letno (okoli 37.000 evrov), zdaj mogoče najeti za 110.000 do 120.000 dirhamov (okoli 26.000 evrov). Po njegovih besedah to kaže, da so korekcije že realne in prisotne na trgu, ob nadaljevanju trenutnih razmer pa bi se lahko v najbolj prizadetih segmentih poglobile tudi prek 20 odstotkov.

Vlagatelji previdnejši: v ospredju lokacija in kakovost

Đukić ob tem dodaja, da Dubaj z vidika vlagateljev ostaja zanimiv, vendar bistveno manj kot ''enostavna'' naložba pred dvema ali tremi leti. Ključna je postala selekcija s poudarkom na vrhunskih lokacijah, projektih z omejeno ponudbo in nepremičninah z realno, dokazljivo najemno ekonomiko. ''Nasprotno pa so bolj ranljivi projekti v množičnem segmentu, kjer se lahko ob povečani ponudbi in nižji likvidnosti pritisk na cene še okrepi.''

Ta premik potrjujejo tudi širši tržni podatki. Kot poroča Gulf News, so kupci postali izrazito bolj selektivni – ob investitorjih vse večji delež predstavljajo končni uporabniki, ki več pozornosti namenjajo lokaciji, kakovosti in dolgoročni vrednosti nepremičnin.

''Prepričan sem, da bo Dubaj po prehodu trenutnih razmer ohranil vodilno vlogo na globalnih trgih, zato menim, da je stanovanje v Dubaju dolgoročno še vedno dobra naložba. Bolj previdni vlagatelji lahko počakajo na normalizacijo razmer, vendar trg deluje tudi v teh pogojih,'' sklene Selaković.

Dubajski nepremičninski trg tako po obdobju izjemne rasti vstopa v fazo umirjanja. Bloomberg

Se po rekordni rasti obeta padec cen?

Dolgoročne napovedi za dubajski nepremičninski trg se med analitiki razlikujejo predvsem glede na segment in lokacijo. V splošnem ocenjujejo, da bi lahko pritisk zaradi povečane ponudbe in ohlajanja povpraševanja najbolj prizadel srednji cenovni razred in projekte v gradnji (off-plan), medtem ko naj bi luksuzni segment zaradi vztrajnega povpraševanja premožnejših kupcev ostal razmeroma odporen.

Tržne analize medtem kažejo, da bodo največjemu pritisku izpostavljena območja s presežno ponudbo, kjer se lahko rast cen upočasni ali začasno obrne navzdol. Podobno tudi ocene, ki jih povzema Economic Times, kažejo, da bi lahko v bolj pesimističnem scenariju cene nepremičnin v prihodnjih letih upadle za okoli 10 do 15 odstotkov, medtem ko bolj zmerne napovedi govorijo o postopni korekciji ali stagnaciji.

Na pomen ponudbene strani opozarjajo tudi slovenski nepremičninski strokovnjaki. ''Ključen dejavnik za naslednje obdobje bo povečana ponudba, saj na trg prihaja večje število novih enot, kar bo dodatno povečalo pritisk predvsem v standardnem in bolj špekulativnem segmentu,'' sklene Đukić.

Dubajski nepremičninski trg tako po obdobju izjemne rasti vstopa v fazo umirjanja, pri čemer bodo nadaljnji premiki odvisni predvsem od obsega nove ponudbe in razvoja širših geopolitičnih razmer. Medtem je bil dosežen tudi dogovor o prekinitvi ognja med ZDA, Izraelom in Iranom, kar bi lahko prispevalo k umiritvi trgov – tako kapitalskih kot nepremičninskih.