V sklopu nepremičninske serije objavljamo prvo od podrobnejših analiz kupoprodajnih poslov in zemljiškoknjižnih stanj, v okviru katerih smo preverjali, ali so bili nakupi opravljeni z gotovino ali s pomočjo stanovanjskega posojila. Začenjamo s sosesko Belle vie Tivoli, ki se nahaja v bližini mestnega središča, nasproti mestnega parka Tivoli in jo je zgradilo podjetje K.Tivoli.
V družbi K.Tivoli imata večinska deleža idrijski Kolektor in Iskra Impuls – vsak skoraj polovičnega (49 odstotkov). Družba K.Tivoli je bila sprva organizirana kot projektna družba, katere namen je bilo zgraditi poslovno-stanovanjski kompleks Belle vie Tivoli. Po podatkih AJPES sta manjšinjska lastnika družbe še podjetji Stoja Diplomatic Corporate Service, prek katerega je potekala prodaja stanovanj, in TDM Fond.
Objekt Belle vie Tivoli je uporabno dovoljenje dobil leta 2018, večina stanovanj je bila prodana še pred končanjem gradnje. V zemljiški knjigi je vpisanih 206 stanovanj, od tega jih ima 76 vpisano hipoteko, torej skoraj tretjina. Pri tem nismo upoštevali 11 stanovanj, ki so še vedno v lasti investitorja in so prav tako pod hipoteko.
Preberi še
Nepremičninska serija: Dve tretjini stanovanj kupljeni brez hipoteke
V seriji člankov razkrivamo, kako so Slovenci kupovali stanovanja v ljubljanskih prestižnih soseskah.
26.09.2022
Manj gradbenih dovoljenj za stavbe, vendar načrtovanih več stanovanj
Avgusta je bilo za stanovanjske stavbe izdanih sedem odstotkov več gradbenih dovoljenj, za nestanovanjske stavbe pa 17 odstotkov manj.
20.09.2022
Spektra: Investicija dražja za tretjino, cene stanovanj za desetino
V Ljubljani raste najvišja stanovanjska stolpnica v državi. Spektra, kompleks dveh 21-nadstropnih stanovanjskih blokov, naj bi bila vseljiva konec leta 2023.
27.09.2022
Družba K.Tivoli ima sicer v lasti skupno 15 stanovanj, med njimi tudi štiri luksuzna, še 13 pa jih je v lasti drugih pravnih oseb. Dve prestižni stanovanji v vrednosti 711 in 890 tisoč evrov je kupilo podjetje Interlock, ki je v lasti koprskega poslovneža Rajka Hrvatiča.
Preostalih 178 stanovanj je v lasti fizičnih oseb, na 70 od njih je vpisana hipoteka. V soseski smo na podlagi javno dostopnih podatkov med fizičnimi kupci našli tudi nekaj oseb, ki so med vodilnimi v Kolektorju.
Skupni znesek prodanih stanovanj presegel 50 milijonov
Vrednost izvedenih del na objektu Belle vie Tivoli naj bi po podatkih investitorja znašala 29 milijonov evrov. Po pregledu kupoprodajnih pogodb v zemljiški knjigi smo izračunali, da je skupni znesek vseh prodanih stanovanj presegel 50 milijonov, pri čemer smo upoštevali cene tudi za tista stanovanja, ki jih investitor še ni prodal. Na nekatera stanovanja, ki so še vedno pisana na investitorja, je vpisana hipoteka v višini 25 milijonov evrov.
Po uspešni prodaji projekta je družba K.Tivoli po podatkih iz letnih poročil za leti 2020 in 2019 prosta denarna sredstva investirala v nakup novih nepremičnin, ki jih bo prenesla na posamezne novoustanovljene projektne družbe. Iz letnega poročila je razvidno, da imajo v portfelju poleg Belle vie Tivoli še nepremičninske projekte Brinje, Koseško okno, Masarykova rezidenca, Majske poljane, Pod hribom in Kromberk. Direktor vseh omenjenih projektov in tudi direktor podjetja Kolektor Koling je Tine Vadnal.
Od garsonjer do "penthousov"
Stanovanja v Belle vie Tivoli so različnih velikosti – od garsonjer do petsobnih "penthouse" stanovanj z okoli 200 kvadratnimi metri površine na ozelenelih strešnih terasah. Takšnih stanovanj je šest in so organizirana kot hiše z lastnim vrtom na ozelenelih strešnih terasah. Objekt ima tri kletne etaže, pritličje, tri nadstropja in dve terasni etaži.
GP Sistemi
Povprečna oglaševana cena kvadratnega metra stanovanja je po podatkih investitorja znašala okoli 2.300 evrov z vključenim DDV. Cena je bila po podatkih investitorja izračunana na podlagi kvadrature, ki vključuje tudi terase in pomožne prostore. Vključuje DDV, parkirišče, shrambe, lože in terase.
Oglaševane cene stanovanj so se gibale od sto tisoč evrov za 32 kvadratnih metrov veliko garsonjero z ložo, shrambo in parkiriščem do 780 tisočakov, kolikor je bilo treba odšteti za najdražje petsobno tripleks stanovanje na vrhu objekta. Glede na zapise v zemljiški knjigi je prodajna cena za najmanjša stanovanja znašala od sto do 110 tisoč evrov, za najelitnejša pa je celo presegla milijon evrov.
Težave z izračuni na kvadratni meter
Marsikateri bralec je navajen spremljati cene stanovanj na kvadratni meter. Toda težave se pojavijo pri vprašanju, kako izračunati to ceno. Glede na podatke iz zemljiške knjige je povprečna cena prodanih stanovanj v analizirani soseski na kvadratni meter znašala 2.247 evrov, računano na neto tlorisno površino stanovanj. Med oglaševano in prodano ceno torej ni prihajalo do večjih razhajanj. Ob tem opozarjamo, da je cena kvadratnega metra, ki je računana glede na bruto tlorisno površino (ter vključuje terase, pomožne prostore in parkirišča), kot jo navaja investitor, lahko zavajajoča. Najkorektneje bi bilo, da bi se kupnina za stanovanje delila z neto uporabno površino ob upoštevanju faktorjev za terase in druge prostore. Podatkov za tako poglobljen izračun žal nimamo na voljo.
.webp){kind=icon}
Obrazložitev površin ni pravilna. Neto tlorisna površina je površina vseh prostorov, ki stanovanje sestavljajo (tudi pomožnih prostorov, kot so shrambe, balkoni, kleti ipd.). Bruto tlorisna površina je neto tlorisna površina povečana za površine zidov. Uporabna tlorisna površina je seštevek površin tistih prostorov, ki se uporabljajo za glavni namen. V primeru stanovanja so to površine bivalnih prostorov (neto tlorisna površina - površine shramb, balkonov, kleti ipd.). Vse je sicer lepo obrazloženo v standardu SIST ISO 9836.