Iz tujine se je vrnil v Slovenijo in pri prvem nepremičninskem projektu naletel "na mino"

"23. avgusta 2023 je bilo izdano gradbeno dovoljenje, izdalo ga je ministrstvo za naravne vire in prostor. Od takrat, torej že dve leti, en teden in dva dni, čakamo na odločitev sodišča, da je zadeva pravnomočna," nam je minuli ponedeljek dejal direktor družbe Brusnica Matjaž Cerjak, ko smo se z njim dobili na sedežu podjetja, ki želi v Dravljah v Ljubljani v svojem prvem projektu v Sloveniji zgraditi tri stolpnice s 356 stanovanji, imenovane Regentov kvart.

Zapletlo se je, saj so sosedje in civilna iniciativa sprožili upravna spora: "Postopek še traja. Po gradbenem zakonu je predvideno, da sodišče takšne postopke obravnava prioritetno. Do danes, kot sem rekel, torej že več kot dve leti, čakamo na svoj trenutek." Cerjak je prepričan, da je vse, kot mora biti – parcela je lastniška, pridobljena so bila vsa soglasja, pravi in dodaja, da je ta predel več kot 15 let v prostorskih načrtih označen kot parcela, kjer se bodo gradile stolpnice. "Ali bi tam morale biti stolpnice ali – kot je bilo zapisano v prispevkih nekaterih medijev – naj bi bile šole in domovi za ostarele, sploh ni debata, ki bi jo morali reševati zdaj, ampak pred 15 leti, ko je mesto ali pa širša družba to sprejela in podpisala."

"Delujemo zelo strogo znotraj veljavnih predpisov in jih spoštujemo. Projekt niti za meter ne presega mej, ki so bile tam določene. Sedimo in čakamo, ampak smo prepričani, da bo zadeva odobrena in prej ali slej bo tam končan projekt. Ne verjamemo, da bi na koncu lahko kaj ogrozilo njegovo izvedbo."

Dve leti trajajoč "mrtvi tek" so izkoristili za optimizacijo, izboljšave, zavezali so se tudi k spoštovanju trajnostnih predpisov: "Za nas je to prvi projekt v Sloveniji. Želimo pokazati, da nam je mar za okolje, v katerem živimo. Tudi kupcem, ki bodo tam živeli, bi radi omogočili nižje stroške, saj bo zgradba učinkovita. Zavezali se bomo k uporabi materialov, ki niso škodljivi oziroma so certificirani." Zanje je to prvi projekt v Sloveniji, zato naložbo v to razumejo kot svojo vizitko za v prihodnje.

Kaj vse je povedal Cerjak, ko smo ga obiskali na sedežu podjetja – med "sosedi" je tudi družba Ruska dača v lasti Aleša Musarja, moža predsednice države Nataše Pirc Musar – pa v nadaljevanju.

Po prvih načrtih naj bi bila stavba zgrajena konec leta 2025 oziroma na začetku leta 2026. 

Leta 2020 sem bil prepričan, da bom letos že lahko stal na vrhnjem nadstropju. Žal ni tako, ampak ni pomembno. Imamo naslednji projekt, ki ga pripravljamo, in če bosta ta dva v redu, verjamemo, da bomo delali naprej.

Projekt je bil kupljen leta 2020. Takrat smo imeli bolj ambiciozne načrte, vsaj v Excelu. Veliko teh projektov sem prej izpeljal v tujini. Mislil sem, da poznam stvari, da sem lokalec, pa hitreje bom razumel, poleg tega je država v EU, torej bodo stvari nekako šle. Bilo je tako zelo optimistično. Ko danes gledam na prve korake ... leto in pol smo pridobivali gradbeno dovoljenje.

Pravite, da ste delali v tujini. Je to dolga doba za pridobivanje gradbenega dovoljenja?

Ni tako grozno dolgo v primerjavi z drugimi državami, v katerih smo delali. Ni super hitro, ampak lahko traja tudi dlje. Za velike projekte se mi to zdi normalno. Seveda bi lahko bilo tudi pol leta hitreje, a to ne bi ničesar spremenilo.

 

 

Se pravi, 23. avgusta 2023 je bilo izdano gradbeno dovoljenje, ki še ni pravnomočno. Od takrat sta dve leti čistega prostega tega. To je tista zadeva, ki najbolj boli, ker imamo na eni strani investitorja, ki je vložil denar, zaupal v to okolje in zdaj čaka. Čaka na kaj? Na to, da bo nekdo na sodišču lahko vzel to v roke in pogledal. Kot sem že omenil, nimamo težav s tem, da se to naredi, moti me le časovnica.

Načelno se mi zdi prav, da imajo ljudje možnost, da se zadeva še enkrat preveri, če kdorkoli misli, da je bilo karkoli narobe, da se ugotovijo napake. Težava je, ko sodišče postane orodje v rokah nekoga, ki mu je všeč status quo. Ko se malo poglobiš, ugotoviš, da je v Sloveniji veliko takšnih primerov, ko se pravni spori začnejo, ker sosedje ali pa nekdo, ki nasprotuje projektu, ugotovi, da se lahko tako začetek zavleče za tri, štiri leta. To pa je veliko. V tem času se lahko zgodi, da investitor odstopi od projekta. S tem so povezani stroški, ki jih je treba pokrivati, in to počnemo že dve leti.

Po zakonu je treba v Sloveniji plačati sodno takso, okoli tisoč evrov. Če imaš na drugi strani civilno iniciativo s 500 člani, to pomeni dva evra na osebo. Verjemite mi, da se to zelo lahko naredi: najdeš odvetnika, vsak plača dva evra in začne se pravni spor. Projekt se je zavlekel za dve leti, v tem času bi dokončali že zgornja nadstropja, mogoče bi se delala fasada. Zdaj pa se je vse to zamaknilo. Kdaj bomo začeli, ne vemo, čakamo, da se zadeva zaključi na upravnem sodišču. Ko se, bo trajalo dve leti in pol do tri leta, da se projekt zgradi.

V trenutnem političnem in zakonodajnem ekosistemu imajo stranski udeleženci pogosto večji vpliv kot tisti, ki gradijo ali pa so investitorji projekta. Prav je, da imajo možnost, ne pa da vse ovirajo. Nimam težav s tem, da je to na sodišču, moti pa me, da to traja že dve leti, pa je prednostna zadeva. 

Vmes smo bili priča podražitvam v gradbeništvu, opazen je tudi močan skok cen nepremičnin.

Trg se je premaknil. Tudi zato, ker ne gradimo. Na koncu pa bodo kratko potegnili kupci. Leta 2021 ali pa 2022, ko smo imeli pripravljene poslovne načrte, je bila cena stanovanj med tri tisoč in 3.500 evri za kvadratni meter. Po prvih izračunih naj bi 360 stanovanj prodali za 3.200 evrov na kvadratni meter.

Gre za maloprodajno ceno z davkom?

Z davkom. Pred koronavirusom in celo na začetku med epidemijo so bile cene še nizke, v drugem delu koronskega obdobja pa so začele hitro rasti. A takrat, ko smo delali načrte, tega nismo vedeli. Stroški so bili drugačni, potem inflacija, cene energentov. Izračune iz leta 2020 z današnjimi nimajo veliko skupnega. 

Danes zjutraj sem preveril oglase v nepremičninski aplikaciji: za Ljubljano je bilo objavljenih 724 oglasov, povprečna cena pa je bila 5.460 evrov. To so vsi oglasi, za nove in stare nepremičnine, ne glede na lokacijo. A povprečje teh cen priča o tem, kako blazno se je trg premaknil od takrat.

Povpraševanje in ponudba?

Eden glavnih je zagotovo v razhajanju med ponudbo in povpraševanjem. Še preden smo vstopili v ta projekt, sem se posvetil analizi slovenskega trga. V Ljubljani je potrebnih okoli tisoč stanovanj na leto, vsako leto, ko jih je na trgu manj, se manko prenese v naslednje leto. Minilo je pet let in v nobenem od teh let ni bilo na voljo novih tisoč stanovanj, pa že prej jih je nekaj manjkalo. Govorimo o tem, da manjka okoli tri do štiri tisoč stanovanj, zato da bi trg nekako uravnotežili. Hkrati pa ni nujno, da se vsi projekti prodajo. Trg bi moral slab projekt kaznovati in bi se moral težje prodajati. Prav to bi pritiskalo na ceno, saj bi morali za takšna stanovanja spuščati ceno.

 

Aleksandar Lukić

 

Ker stanovanj ni dovolj, se v Ljubljani danes vse proda; kupuješ slabše in po višji ceni, ker izbire ni. Zato se pridružujem tistim, ki so za regulacijo, da bomo privabili več ljudi, ki bodo, podobno kot jaz, pripeljali denar, poskusili nekaj zgraditi in nekaj ponuditi na terenu.

Tudi država napoveduje gradnjo na tisoče stanovanj.

Veliko beremo o tem, da bodo zgradili 20 tisoč stanovanj. Država bi se po mojem morala ukvarjati s področji, kjer trg ne more priti zraven ali pa bi to delal neučinkovito. Jasno je, da znajo stanovanja zgraditi tudi zasebni investitorji, in če bo država zagotovila okolje za njihove projekte, bo to verjetno najbolj učinkovito.

Mislim, da se stanovanjska gradnja zlahka prepusti zasebnim investitorjem. Je pa treba zagotoviti jasna pravila in okvire. To pomeni določene standarde za nova stanovanja in predvidljivo poslovno okolje. Bolj je okolje predvidljivo, manjšo stopnjo diskonta je treba vključiti v izračune, saj je tveganje manjše, to pa pomeni, da se lahko izvede tudi več projektov.

Leta 2020 sem se odločil za nakup tega projekta v Dravljah, a je vprašanje, ali ga bomo zaključili do leta 2028. Če bi danes dobil pravnomočno odločitev, bi trajalo še tri mesece, da pripravimo tender, dve leti bi se gradilo, pa bi bilo že leto 2028. Torej bi celoten cikel trajal osem ali devet let. Koliko ljudi je pripravljenih vložiti svoj denar v projekt, ki bo donosen šele čez devet let? Poleg tega ne veš, kaj se bo vmes zgodilo. Politično okolje se je postavilo na glavo, pa ne samo v Sloveniji, ampak globalno. Vmes smo doživeli pandemijo, vojno v Ukrajini, ki je pretresla Evropo, videli smo, kaj se je zgodilo s ceno energentov. Poleg tega so tu še carine. Delovati v takem okolju je nepredvidljivo, kdo je pripravljen danes podpisati za projekt, ki bo uresničen čez devet let?!

Parcelo ste že kupili, zgraditi pa bo treba stavbe. Medtem so se gradbeni materiali podražili. Koliko je bila investicija vredna na začetku, koliko pa je danes?

Takoj moram povedati, da smo spremenili tudi način izvedbe, projekt smo optimizirali, nekaj dodali, nekaj odvzeli, ampak zagotovo se je ocenjeni strošek povišal za okoli 20 odstotkov. Na začetku naj bi investicija dosegla 50 ali 55 milijonov, zdaj pa bo zagotovo presegla 70 milijonov.

Primerjava je težka, saj se je projekt vmes spremenil. Imamo čas in imamo ekipo, ki lahko gradi. Projekt je pripravljen, a na gradbišče ne moremo, zato zdaj analiziramo, kaj bi lahko spremenili, preverjamo, kje bi se lahko pokazale težave, in jih poskušamo že danes odpraviti. Če jih odpravimo v fazi, ko je vse še narisano, je stokrat ceneje kot pozneje na terenu. Vso energijo namenjamo odpravi pomanjkljivosti ali izboljšavam, da bo projekt potem čim bolj gladko tekel.

Prej ste govorili o kvadratnem metru oglaševane cene. Je mogoče danes bolj konkretno povedati, koliko bo stal kvadratni meter v Regentovem kvartu?

Menim, da je ta projekt tako velik, da bo treba v vsakem primeru natančno pogledati, kaj se bo v tistem trenutku dogajalo na ljubljanskem trgu in kje bo točka likvidnosti. Konkretne cene danes še nimamo … Zelo nehvaležno je govoriti vnaprej. Mogoče je medijem najlažje napisati, cena bo 5.300 ali 4.500 evrov na kvadratni meter, ampak postavlja se vprašanje, o čem sploh govorimo – o garsonjeri, dvosobnem stanovanju, trisobnem? Ali cena vključuje vse, tudi parkirno mesto? 

Spremljali smo Corwinov projekt, pa Spektro, Koseško okno. Pred kratkim se je odprla rezidenca Dravlje s 70 stanovanji, potem je tu še Parma Nova. Vse te projekte gledamo in ocenjujemo, ali je naš primeren in primerljiv vsaj po cenovnem vidiku. Naš projekt je nekoliko večji, kar pomeni, da bi lahko bili malo cenejši, ker je lažje prodati 50 stanovanj kot kar 360.

Ko že omenjate novogradnjo na Parmovi ulici, gre za precej nižje bloke. Kako vpliva na ceno, če se potrebuje večje zemljišče ali pa se gradi na manjši parceli in v višino?

To vpliva na ceno zemljišča čisto na začetku. Mogoče so pri manjšem zemljišču nekoliko višji stroški, ampak na koncu je treba upoštevati vse stroške. Nehvaležno je na primer pod zemljo zgraditi štiri nivoje garaž, kot so v Situli. Dva je nekako normalno, tri še gre. 

Kdo je investitor projektov? Znano je že, da je na začetku šlo za ruskega investitorja, ki se je umaknil.

Še vedno so tujci. Ko sem prišel v Slovenijo, mi je bilo najlažje iskati investitorje, s katerimi sem že imel stike – do leta 2019 sem namreč delal v Rusiji. Ko so se prvi investitorji umaknili, sta bili še dve menjavi, v tem trenutku govorimo o podjetju z Dunaja. V Avstriji se je ta trg malo ustavil, zato so iskali priložnosti drugje.

Upravljam investicijo, ki je v lasti tujcev, a ta projekt vidim kot izključno slovenski. Sem Ljubljančan, denar pa sem dobil tako, da sem ga iskal, ker sam nisem mogel vsega tega urediti. Kaj sem naredil? Vzel sem telefon in predstavil idejo. Stanovanja se bodo prodajala v Ljubljani in tukaj bodo ostala.

Mislim, da je bilo vprašanje investitorstva na začetku na tapeti zato, ker so nas želeli diskreditirati.

Po drugi strani pa nekatera slovenska podjetja še vedno poslujejo v Rusiji.

Naravno je, da pri nasprotniku poudarjaš slabe točke, in na začetku je bilo to precej očitno. Gospod, ki je sodeloval na začetku, še danes ni na nobenih sankcijskih seznamih in normalno deluje.

Bazen investitorjev se je zmanjšal. Za projekte zdaj raje pokličem kolege, ki jih imam, kaj pa vem, v Londonu ali pa v kakšnih skladih, kjer sem delal.

Kakšna je donosnost takšnega projekta? Verjetno k investitorju pridete z neko številko, svojo številko ima v mislih tudi sam. 

Seveda. Vsak oceni svoje tveganje. Za vse tovrstne projekte se je takrat pričakovala 20-odstotna donosnost na leto, izračunano za pet let, a zdaj govorimo o osmih letih. Vmes se je mogoče koeficient med stroški in prihodki spremenil, a ne bistveno, saj so stroški povišali za približno tretjino, po drugi strani pa se je za tretjino dvignila tudi prodajna cena. Na papirju to pomeni, da bi bil dobiček, ki si ga imel nekoč zafiksiranega v evrih za leto 2025, do leta 2028 vreden bistveno manj. Zato bo donosnost slabša. To, da smo stali na mestu, nam je škodilo, tudi stroški niso zanemarljivi. Na to smo opozorili tudi sodišče in ministrstvo. Gre za velik projekt, že samo zaradi vpliva na stanovanjsko politiko bi lahko zadevo obravnavali prednostno.

Na slabšem so tudi kupci, ker plače niso rasle tako hitro. Komu se je plača v zadnjih petih letih povišala za 30 odstotkov? Ni jih veliko. 

Država je napovedala gradnjo večjega števila stanovanj. Vas je strah konkurence?

Res me zanima, kako bo s tem. Kot sem omenil na začetku: stanovanjsko gradnjo je smiselno prepustiti zasebnemu sektorju, ki to obvlada. Kako se bo tega lotila država, državna podjetja ... vemo, da so terminski plani za državne projekte navadno čisto drugačni, kot če gre za zasebne investicije, enako velja za stroške. Nekatera področja je po mojem mnenju dobro prepustiti zasebnim investitorjem.

Da bomo delali v konkurenčnem okolju, pa je jasno že od samega začetka, to me ne skrbi, saj sem na to pripravljen. Za mesto je pravzaprav nujno, da ta konkurenca obstaja, saj izboljšuje kakovost.

Ljubljana potrebuje stanovanja. Želim si, da se gradnja razvija na ravni, ki je primerna za evropsko prestolnico. Po mojem mnenju je Ljubljana na tem področju nekoliko zaostala za primerljivimi mesti v Evropi. Prav je, da pride čim več investitorjev na ta trg – več bo projektov, večja bo ponudba, višja kakovost in boljše ravnotežje. S tem bomo razširili ponudbo, jo dvignili, na koncu je to za vse bolje. Raje zaslužim manj v petih letih, da se le dogaja obrat. Nisem nameraval uresničiti le enega projekta in potem nehati. Je pa res, da lahko v nekem okolju naredišštiri uspešne projekte v 20 letih, v nekem drugem pa mogoče dva ali celo samo enega, če se spomnimo Schellenburga. To me v našem okolju moti.

Kako težko je na vašem področju najti kader?

Po naših izkušnjah je v Sloveniji težko najti delovno silo, še zlasti tisto z izkušnjami in znanjem. Eden od razlogov je, da se v zadnjem obdobju pri nas ni veliko gradilo, zato primanjkuje kadrov, ki bi že sodelovali pri enem, dveh ali treh večjih projektih in si tako nabrali potrebne izkušnje – zlasti na področju visokih gradenj.

Najprej smo iskali v Sloveniji, na koncu pa smo ustrezne ljudi našli v Beogradu. Tam se je v zadnjih letih gradilo več, zato smo našli posameznike, ki so še aktivni, so pa že sodelovali pri nekaj projektih.  

Dobro je, da znajo slovensko. Pri meni se fantje zdaj učijo slovenskega jezika, težava pa je, da jim otežujemo integracijo, saj še vedno predobro govorimo srbsko in hrvaško. Pri komunikaciji je zelo pomembno, da je tvoje sporočilo nasprotna stran razumela, da se zmanjšajo tveganja.

Sem vas pravilno razumel, da so se v Slovenijo preselili?

Z družinami. Ko iščeš nekoga, ki ima 40 ali 45 let, torej ni neposredno s fakultete in je sodeloval pri več kot le enem projektu, je zelo verjetno poročen in z družino. Pomagali smo jim tudi z iskanjem šol in podobno. 

Vi pa ste se po 20 letih življenja v tujini vrnili v Slovenijo. Zakaj ste se tako odločili?

Splet okoliščin in družinske razmere – otroci. Ko sem bil v Londonu, sem mislil, da bom življenje preživel tam. Potem me je pot zanesla v Moskvo, pa sem mislil, da bom tam. Zdaj sem tukaj in ta dva projekta moram dokončati.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar