Nepremičnine v Mariboru: 'Ljubljana je za večino kupcev postala predraga'

Čeprav se največ denarja obrne na ljubljanskem nepremičninskem trgu, je živahno tudi dogajanje v drugem največjem mestu v državi - Mariboru.

Kakšna je ponudba novogradenj? Kakšne so cene? Kdo so kupci? Kaj bo prinesel napovedani nepremičninski davek? Govorili smo z Vasjo Crnjakovičem, vodjo mariborske enote nepremičninske agencije RE/MAX.

V Mariboru je v zadnjih letih zraslo nekaj novih stanovanjskih sosesk, odpirajo se tudi nova gradbišča. Zdi se, da je mariborski nepremičninski trg v razcvetu.

V Mariboru je podobna slika kot v preostalih večjih urbanih središčih v državi. V letu 2024 je število transakcij padlo, skupna vrednost prodanih nepremični pa raste. Cene torej rastejo. To bi lahko pripisali slabši ponudbi, kar je stalna težava slovenskega nepremičninskega trga. Res je, da je bilo v Mariboru lani končanih kar nekaj novih projektov, nekaj jih pričakujemo letos.

Osebni arhiv

 

Na nepremičninski trg v Sloveniji vpliva tudi cena zadolževanja. Obrestne mere so lani začele padati, kar je pozitivno za nepremičninski trg, saj postajajo posojila za kupce bolj dostopna.

Kakšne cene dosegajo novogradnje?

Nova stanovanja se prodajajo po ceni okoli 3.000 evrov na kvadratni meter. V samem centru lahko novogradnje dosežejo tudi ceno 3.300 evrov na kvadratni meter brez DDV. V soseskah zunaj centra se cene novih stanovanj gibljejo okoli 2.700 evrov na kvadratni meter brez DDV.

Kakšne so cene rabljenih nepremičnin?

V povprečju stane kvadratni meter okoli 2.000 evrov, v centru pa do 2.500 evrov ali še nekoliko več. Največ povpraševanja je po dvosobnih stanovanjih, velikih okoli 50 kvadratnih metrov. Ta so za kupce najbolj zanimiva in dosegljiva. Podobne cene dosegajo tudi nepremičnine v Celju.

Kdo so kupci stanovanj? Koliko je investitorjev, ki stanovanja kupujejo kot naložbo?

V glavnini, po moji oceni okoli 60 odstotkov, so tisti, ki kupujejo nepremičnino za lastno bivanje. V manjšem deležu pa so tudi investitorji, ki del prihrankov vložijo v nepremičnine.

So med njimi tudi kupci iz Ljubljene?

Lani smo zaznali povečanje povpraševanja kupcev iz Ljubljane. Maribor je drugo največje mesto v Sloveniji, Ljubljana pa je za večino kupcev postala predraga. Vendar so posledično tudi najemnine v Mariboru nižje. V vsakem primeru se, tako čez palec preračunano, investicija v nepremičnino v obeh mestih z oddajanjem povrne šele v 25 letih.

To je dolga doba.

Res je. Po finančni krizi leta 2013 so bile cene tako nizke, da se je nakup povrnil v 12 do 15 letih. Ta čas je že zdavnaj minil. V teh 25 letih mora lastnik stanovanje zaradi obrabe vsaj enkrat nekoliko prenoviti, morda tudi zamenjati inštalacije. Zato je doba vračila investicije tako dolga.

Koliko je kupcev iz tujine?

Pri Re/Max smo naredili primerjavo. Medtem ko so bili kupci nepremičnin v Sloveniji leta 2004 predvsem iz Avstrije, Italije, Nemčije in Velike Britanije, se je v 20 letih struktura kupcev iz tujine zelo spremenila. V letu 2024 je bilo največ kupcev iz Bosne in Hercegovine, sledijo Nemci, Hrvati, Avstrijci, Srbi in Makedonci.

Maribor je sploh zelo zanimiv za kupce iz Bosne. Eden od razlogov so zagotovo cene, ki so ugodnejše kot v Ljubljani. Poleg tega je Maribor idealno izhodišče za delo v Avstriji ali še dlje na severu Evrope.

Izpostavil bi še Izraelce, ki v zadnjem času intenzivno kupujejo nepremičnine v Sloveniji, lani so jih kupili 39, od tega 22 v širšem območju Maribora.

Kako visoke so v Mariboru najemnine?

Seveda so se višine najemnin po epidemiji tudi v Mariboru bistveno povišale. Dvosobnega stanovanja skoraj ni mogoče dobiti pod 550 evrov na mesec. Najemnine se že približujejo znesku 750 do 850 evrov na mesec.

Ti zneski so visoki glede na povprečne dohodke.

Se strinjam. Nepremičninski trg ima pač svojo logiko. Po drugi strani pa nam banke sporočajo, da imamo prebivalci skupaj več kot 20 milijard prihrankov. Ta denar se bo očitno razpršil tudi na nepremičninski trg, kar je razumljivo.

Sprijazniti se bomo morali tudi z dejstvom, da vsak Slovenec pač ne bo mogel imeti v lasti nepremičnine. Čeprav smo zdaj v vrhu evropskih držav po odstotku lastniških nepremičnin.

Glede na gradbišča po mestu bo letos na trg prišlo kar nekaj novih stanovanj.

Res je, nekaj projektov je v delu, vprašanje je, kdaj bodo končani in ponujeni trgu. Ocenjujem, da je trenutno v Mariboru naprodaj nekaj več kot sto novih stanovanj. Kar je po mojem mnenju dovolj. Ni pa pričakovati, da bi ponudba tako narasla, da bi se cene bistveno znižale. Projekti za kaj takšnega preprosto prepočasi prihajajo na trg. Poleg tega se dražijo tudi vhodni stroški za investitorje. Padca cen torej ni pričakovati.

Bi lahko cene znižal napovedani nepremičninski davek?

Nisem prepričan, da bo sprejet tako, kot je bil predstavljen. Tudi ne verjamem, da bo davek prisilil ljudi k prodaji ali oddaji njihovih nepremičnin, kar želi z zakonom doseči vlada. Pred kratkim sem govoril z lastnikom petsobnega stanovanja v Celju. Stanovanje je prazno. Pravi, da bi ga lahko oddal le družini z več otroki, česar pa ne želi, saj bi to pomenilo veliko obrabo stanovanja v nekaj letih.

Če bi želela vlada lastnike stanovanj prepričati o oddaji, bi morala urediti tudi razmerja med najemodajalci in najemojemalci. To razmerje je zdaj bolj v korist najemojemalcev. Lastnik stanovanja je namreč prisiljen v izterjavo po sodni poti, sodni postopki pa trajajo veliko časa. Vmes se lahko s stanovanjem zgodi marsikaj. Lastnik potrebuje pravno varnost, da se bo odločil za oddajo.