Kdo bo zmagovalec nižje obdavčitve dohodkov iz oddajanja nepremičnin

Dostopnost stanovanj ostaja eden največjih izzivov slovenskega nepremičninskega trga. Ob omejeni ponudbi najemnih stanovanj in visokih cenah želi vlada z davčnimi spodbudami prepričati več lastnikov, da bi stanovanja oddajali dolgoročno.

Razmere na najemnem trgu ostajajo zahtevne. Po zadnjih podatkih statističnega urada Surs približno tri četrtine (74 odstotkov) prebivalcev živijo v lastniških stanovanjih, najemniški trg pa ostaja razmeroma majhen. Geodetska uprava medtem ugotavlja, da se je rast cen stanovanj nadaljevala tudi lani, dostopnost stanovanj pa ostaja eden večjih izzivov trga.

Predlog interventnega zakona zato predvideva znižanje obdavčitve dohodkov iz oddajanja nepremičnin v najem s sedanjih 25 na 15 odstotkov, za oddajanje stanovanj mladim in mladim družinam pa na pet odstotkov. Medtem ko gospodarstvo ukrep podpira kot spodbudo za povečanje ponudbe najemnih stanovanj, del stanovanjske stroke opozarja, da ni zagotovil, da bo davčna ugodnost na trg dejansko prinesla več stanovanj ali znižala najemnine.

V Gospodarskem krogu, ki združuje 17 ključnih gospodarskih in kmetijskih organizacij v Sloveniji, znižanje obdavčitve podpirajo. "Pozdravljamo predlagano davčno razbremenitev oddajanja nepremičnin kot potreben in razumen popravek napačnih spodbud, da bi se povečala ponudba najemniških stanovanj," so zapisali in dodali, da ocenjujejo, da se bo ob nižjem davku več najemodajalcev s sivega oziroma črnega trga preselilo na uradni najemni trg.

Ob tem poudarjajo, da bo pozitiven učinek na dolgoročni in varni najemni trg dosegla tudi boljša pravna varnost najemodajalcev in najemnikov, pa tudi pospešena gradnja večjih, urejenih sosesk, študentskih domov in oskrbovanih stanovanj.

Kot menijo v Gospodarskem krogu, so zato poleg davčnih sprememb potrebni tudi ukrepi za hitrejšo gradnjo stanovanj ter večjo pravno varnost na najemnem trgu, saj bi to spodbudilo ponudbo in povečalo dostopnost. "Tako bi povečali ponudbo stanovanj, zmanjšali sivi trg in izboljšali dostopnost stanovanj za ljudi, ki jih danes najtežje dosežejo, hkrati pa tudi učinkoviteje uporabili obstoječe premoženje," so zapisali v sporočilu za javnost.

Četrtina Slovencev živi v najemu. Bobo

Simič: Sedanja 25-odstotna obdavčitev je previsoka

Davčni svetovalec in nekdanji prvi mož slovenske finančne uprave (Furs) Ivan Simič predlog razume kot korak v pravo smer oziroma kot ukrep, ki bo mladim omogočil plačevanje nižje najemnine, najemodajalce pa spodbujal k oddajanju stanovanj mladim družinam. "Menim, da je trenutna stopnja dohodnine za oddajanje nepremičnin v najem, ki znaša 25 odstotkov, previsoka," je povedal za Bloomberg Adria.

"Z davčnega vidika pričakujem več prijavljenih najemnih pogodb in nekoliko večje davčne prihodke. Vse pa je odvisno od zaupanja najemodajalcev v politiko, saj smo bili leta 2022 priča zmanjšanju stopnje na 15 odstotkov, kar je storila vlada Janeza Janše, nato pa konec leta 2022 takoj zvišanju nazaj na 25 odstotkov, kar je storila vlada Roberta Goloba," je dejal.

IPoP: Večji donos za lastnike, učinki za najemnike negotovi

Drugače predlog ocenjujejo na IPoP – Inštitutu za politike prostora, kjer opozarjajo, da ni dokazov, da bi nižja obdavčitev sama po sebi povečala ponudbo dolgoročnih najemnih stanovanj ali znižala najemnine.

"Ocenjujemo, da ni mogoče pričakovati, da bi samo znižanje davčne stopnje občutno povečalo ponudbo dolgoročnih najemnih stanovanj ali znižalo najemnine. Predlagani ukrep bi neposredno povečal dohodek lastnikov, medtem ko ni nobenega zagotovila, da bi se davčna razbremenitev kazala tudi v boljšem položaju najemnikov ali v številu stanovanj, razpoložljivih za najem," pojasnjujejo.

Hkrati poudarjajo, da bi morala država pred sprejetjem ukrepa pripraviti analizo njegovih učinkov. Ob tem bi bilo treba oceniti, koliko stanovanj in najemnih razmerij bi sprememba sploh zajela, koliko davčnih prihodkov država trenutno pobere od oddajanja stanovanj ter kakšen vpliv bi imela na ponudbo stanovanj in višino najemnin.

Ivan Simič: "Z davčnega vidika pričakujem več prijavljenih najemnih pogodb in nekoliko večje davčne prihodke. Vse pa je odvisno od zaupanja najemodajalcev v politiko."

Na IPoP opozarjajo tudi, da se predlagana sprememba ne bi nanašala na vse oblike oddajanja stanovanj, temveč le na fizične osebe, ki ustvarjajo dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Hkrati menijo, da država nima dovolj dobrega pregleda nad zasebnim najemnim trgom.

"Vzroki za veliko število praznih stanovanj, oddajanja na črno in podobno so večplastni in nikakor ne izhajajo samo iz višine obdavčitve. Zato tudi ni realno pričakovati, da bi sprememba davčne stopnje sama po sebi občutno povečala ponudbo dolgoročnih najemnih stanovanj," poudarjajo. Sklenejo, da bi morala država najprej izboljšati evidenco in spremljanje najemnih razmerij ter zagotoviti učinkovitejšo zaščito tako najemnikov kot najemodajalcev.

Interventni zakon je državni zbor sprejel maja, vendar spremembe še niso začele veljati. Potem ko so sindikati ob podpori več kot 47.000 podpisov zahtevali razpis zakonodajnega referenduma, je DZ odločil, da referendum ni dopusten, ker zakon vsebuje davčne določbe. O ustavnosti te odločitve odloča Ustavno sodišče, ki je zadevo obravnavalo v petek, odločitve pa do zaključka redakcije članka še ni objavilo.