Nepremičnine v Sloveniji: upad cen, rekordne najemnine in vlagateljski apetit

Po svežih podatkih evropskega statističnega urada Eurostat, objavljenih v začetku julija 2025, je bil slovenski nepremičninski trg med redkimi izjemami v EU. Medtem ko so cene stanovanjskih nepremičnin na evrskem območju v prvem četrtletju leta v povprečju zrasle za 1,3 odstotka in v celotni EU celo za 1,4 odstotka, je Slovenija zabeležila nasproten trend.

Stanovanjske nepremičnine so se v primerjavi z zadnjim lanskim četrtletjem pocenile za dva odstotka, kažejo podatki statističnega urada Surs, medtem ko so bile v primerjavi z istim obdobjem lani še vedno dražje za 3,2 odstotka. To je prvi bolj izrazit četrtletni upad cen po daljšem obdobju rasti.

Na znižanje cen naj bi po mnenju strokovnjakov vplivale predvsem nove stanovanjske nepremičnine, ki so se v treh mesecih pocenile za kar 8,8 odstotka.

Ljubljana še vedno najdražja

Barbara Strgar iz agencije Mesto nepremičnin pravi, da povpraševanje v Ljubljani še vedno presega ponudbo, kar ohranja cene stabilno visoke in s prodajnega vidika ustvarja spodbudne razmere. Kot pozitiven premik za kupce omenja znižanje obrestnih mer za stanovanjska posojila, ki v zadnjih mesecih spodbuja dodatno zanimanje za nakup.

"Še vedno so opazne razlike v cenah glede na vrsto in velikost nepremičnine – manjša stanovanja, predvsem v novogradnjah, pogosto dosegajo tudi do 6.800 evrov na kvadratni meter, medtem ko se večja stanovanja povprečno prodajajo za med 4.500 in pet tisoč evri, odvisno od lokacije, ohranjenosti in drugih dejavnikov," dodaja.

Analitiki napovedujejo, da bi se rast v letu 2025 lahko upočasnila za od tri do sedem odstotkov, saj na trg šele vstopajo novogradnje, ki bodo povečale ponudbo.

Na Obali upad prodaje

Visoke cene vztrajajo tudi na Obali. "Cene nepremičnin so v zadnjem letu zrasle za približno pet odstotkov," ocenjuje Lenart Kobal iz agencije Apertura v Kopru. Po njegovih besedah povprečne cene prenovljenih manjših stanovanj, kot so garsonjere in enosobna stanovanja, že presegajo pet tisoč evrov za kvadratni meter. Večja stanovanja se prodajajo po okoli štiri tisoč evrov za kvadratni meter, medtem ko novogradnje na bolj zaželenih lokacijah dosegajo od 4.500 do pet tisoč evrov za kvadratni meter.

"Razgled na morje se še vedno pošteno doplača,” opozarja Kobal. Ob tem dodaja, da se ob rasti cen število sklenjenih poslov zmanjšuje: "Trg ostaja aktiven, vendar je opazen upad prodaje," poudarja, kar kaže na vse večjo cenovno preobremenjenost kupcev.

Število prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin se je na četrtletni ravni povečalo za 13 odstotkov. Depositphotos

Kljub občutni korekciji cen je bilo trgovanje na nepremičninskem trgu v Sloveniji živahnejše kot v prejšnjih obdobjih. V prvem četrtletju je bilo po podatkih Sursa prodanih 2.536 stanovanjskih nepremičnin, kar je približno desetino več kot v zadnjem lanskem četrtletju.

Število prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin se je na četrtletni ravni povečalo za 13 odstotkov, s skupno 2.455 prodanimi enotami. Skupna vrednost vseh sklenjenih poslov z nepremičninami je znašala 421,4 milijona evrov, kar je približno deset odstotkov več kot četrtletje prej.

V Mariboru dinamično, vlagatelji na pohodu

"Tudi trg nepremičnin v Mariboru in okolici je trenutno zelo živahen, povpraševanje je precejšnje, takšne aktivnosti že dolgo nismo videli," pravi Mojca Žižek Mesarec, direktorica mariborske nepremičninske agencije Galea. "Prodaje so hitre, zlasti če gre za kakovostne nepremičnine na zaželenih lokacijah. Tako da pri nas zatišja ni – nasprotno, trg je zelo dinamičen."

Pri agenciji Galea pojasnjujejo, da se povprečne cene rabljenih stanovanj na območju Maribora trenutno gibljejo med 2.300 in 2.800 evri na kvadratni meter, novogradnje pa pogosto presegajo 3.200 do 3.500 evrov (plus DDV), odvisno od lokacije in parkirnega mesta.

"Trenutno je na trgu nepremičnin tudi izjemno veliko investicijskih nakupov. Glede na gospodarske razmere in inflacijo vlagatelji iščejo zanesljive naložbe, pri čemer nepremičnine še vedno veljajo za varno zatočišče kapitala," opažajo.

Medtem ko cene na slovenskem nepremičninskem trgu upadajo, naši sosedi – Hrvaška in Madžarska – dosegata eno največjih rasti v EU; cene so na Hrvaškem poskočile za 4,5 odstotka, na Madžarskem pa kar za 5,2.  

Za najem tudi do 60 odstotkov povprečne plače

Trg najemniških stanovanj v Sloveniji v letu 2025 ostaja pod velikim pritiskom. V Ljubljani so najemnine po podatkih nepremičninskih posrednikov dosegale rekordne vrednosti, saj je povprečna mesečna najemnina za garsonjere znašala med 500 in 600 evri, za dvosobna stanovanja med 800 in tisoč evri, trisobna pa od 1.200 do 1.500 evrov na mesec. Nekatera najdražja stanovanja so se oddajala tudi za 4.500 evrov na mesec, poroča portal Nepremičnine123.

Hiter izračun pripelje do skrb vzbujajočih podatkov, saj oseba s povprečno mesečno neto plačo, ki po podatkih Sursa za zadnje tri mesece znaša 1.577 evrov, za najemnino dvosobnega stanovanja v Ljubljani (upoštevali smo mesečni najem za ceno 900 evrov) odšteje kar 60 odstotkov svojih mesečnih prihodkov, kar je precejšnja finančna obremenitev.

Najemnine stanovanj v prestolnici v nebo. Foto Uroš Božin

V drugih slovenskih mestih, kot sta Maribor in Koper, so najemnine nekoliko nižje, vendar so še vedno velik finančni izziv za številne prebivalce.

Vlada je 15. maja 2025 potrdila predlog zakona o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj ter novelo stanovanjskega zakona. S tem želi ustvariti stabilen in dolgoročen okvir za povečanje fonda dostopnih najemnih stanovanj po vsej Sloveniji. Po predlogu naj bi država v obdobju med letoma 2025 in 2035 za gradnjo javnih stanovanj namenila 100 milijonov evrov na leto, kar bo omogočilo boljše načrtovanje investicij tudi na ravni občin.