Pasti na dražbah: Nelegalne gradnje, služnostne poti in pravice bivanja

Ker na trgu primanjkuje pristopnih nepremičnin, se marsikdo za stanovanje ali hišo poteguje tudi na dražbah. Izklicne cene so lahko zelo mamljive, še zlasti kadar gre za drugo prodajo v izvršilnih postopkih, ko je izklicna cena postavljena pri polovici ocenjene vrednosti. Cena pa je lahko nižja tudi zaradi pomanjkljivosti, težave ali katere druge podrobnosti. Na dražbah se dogaja celo, da dražitelji kupujejo nepremičnine tudi, ne da bi opravili ogled.

Ni treba poudarjati, da si je nepremičnino pred nakupom nujno ogledati; ob tem je zelo dobro preveriti še stanje v zemljiški knjigi. Pozorno je treba  pregledati tudi cenilno poročilo, ki je najpomembnejši vir informacij, dokler ne opravite ogleda. V izvršbah so cenitve priložene dražbenim razpisom na portalu sodnedrazbe.si, v stečajnih postopkih pa se je za cenilno poročilo najbolje obrniti na stečajnega upravitelja, ki vodi stečajni postopek in prodajo premoženja.

Nakup na dražbah velja za varnega, a v drobnem tisku se lahko skriva še marsikatera pomanjkljivost. Zadnjič smo pisali, kaj narediti, če na dražbi kupite zasedeno stanovanje. Tokrat smo preverili, na kaj vse je še treba biti pozoren na dražbah

Hipoteke se po plačilu kupnine izbrišejo

Hipoteke, ki so vpisane na nepremičnini in jih lahko preverite v zemljiški knjigi, se po dražbi izbrišejo. Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) v 342. členu določa, da s plačilom kupnine prenehajo pravice tretjih oseb na premoženju, ki je predmet prodajne pogodbe. Pozornost je potrebna pri vpisanih stvarnih bremenih, kot so služnosti, stavbne pravice ali stavbna bremena, ki so bila pridobljene pred vpisom najzgodnejše hipoteke ali pred stečajnim postopkom. Pri teh se breme s prodajo ne izbriše.

Služnost poti ali vzdrževanja

Na dražbah so nepremičnine občasno obremenjene s služnostnimi pravicami. Pogosteje gre za služnosti dostopa oziroma hoje in vožnje. Takšen je trenutno primer hiše v Domžalah s tremi stanovanji, o kateri smo podrobneje pisali v članku o hišah na dražbah. Na zemljišču je vknjižena služnostna pravica hoje in kakršnekoli vožnje v korist lastnika sosednje parcele, izhaja iz zemljiške knjige. Služnostno pravico dostopa imajo občasno tudi podjetja za distribucijo električne energije ali telekomunikacijska podjetja, z namenom vzdrževanja ali nadgradnje omrežja.

V stečaju je trenutno kot primer naprodaj hiša z zemljišči, na katerih je vpisana služnost v korist Elektra Ljubljane: ''Na podlagi Pogodbe o ustanovitvi služnosti z dne 29. 1. 2020 se v zemljiško knjigo vknjiži neodplačna služnostna pravica upravljanja, vzdrževanja, popravila, rekonstrukcije infrastrukturnega objekta, vključno z ustreznimi dovozi in dohodi in neovirano uporabo, ter nadzora objekta v obsegu, kolikor je to potrebno za izvrševanje služnostne pravice na nepremičnini, vse v korist služnostnega upravičenca Elektro Ljubljana d. d.''

Služnost dosmrtnega bivanja se ne izbriše

Cena nepremičnine je lahko nižja v primeru služnosti bivanja, ki nastane s sklenitvijo pogodbe ali sodno odločbo. Imetnik pravice lahko uporablja tujo nepremičnino. Osebna služnost preneha šele, ko poteče čas, za katerega je bila sklenjena, ali pa po smrti. Zadnja možnost je, če imetnik osebne služnosti dovoli izbris služnosti iz zemljiške knjige. Služnost bivanja ima lahko znaten vpliv na vrednost nepremičnine, saj je njena uporaba omejena. ''Kupec, ki se je nadejal 'ugodnega' nakupa nepremičnine, bo pridobil le golo lastninsko pravico. Če je užitkar čil in zdrav, se lahko zgodi, da bodo koristi nepremičnine uživali šele kupčevi potomci,'' je zapisal Borut Leskovec pri Jadek & Pensa.

V prvi polovici februarja bo na dražbi naprodaj več stanovanjskih nepremičnin v Radomljah, na katerih je vpisana služnostna pravica dosmrtne pravice bivanja. ''Pri služečih nepremičninah se v zemljiški knjigi vknjiži služnost brezplačne dosmrtne pravice bivanja v stanovanjski hiši … s souporabo kletnih prostorov, dvorišča in okolice stanovanjske hiše v dosedanjem obsegu in vse v korist služnostnega upravičenca,'' izhaja iz zemljiške knjige. Sodni cenilec piše, da je po navedbah upnika oseba s pravico bivanja že pokojna. Zato je vrednost nepremičnine ocenil brez omejitev.

Marko Lavrenčič

Ima zemljišče ali hiša javni dostop?

Če zemljišče nima javnega dostopa, je treba preveriti, ali je morda na zemljišču, po katerem poteka pot, vpisana služnost hoje, vožnje ali nujne poti. Če dovoz ni urejen in ni vpisana služnost, bi lahko imeli z dostopanjem do nepremičnine težave.

Nedovoljena gradnja

Črna, nedovoljena oziroma nelegalna gradnja so objekti, ki so zgrajeni brez ustreznih dovoljenj. Na dražbah se znajdejo tudi objekti, ki so neskladne ali celo nelegalne gradnje. Zaznamba nedovoljene gradnje je vpisana v zemljiški knjigi. Do vpisa pride, ko pristojni gradbeni inšpektor izda odločbo, izhaja iz 94. člena gradbenega zakona. Zaznamba ostaja vpisana tudi po prisilni prodaji. ''Pri prisilni prodaji nepremičnine v izvršilnem ali stečajnem postopku se ta zaznamba (prepovedi zaradi nedovoljene gradnje) ne izbriše, temveč učinkuje tudi proti novemu pridobitelju,'' je za revijo Odvetnik zapisal Renato Vrenčur z mariborske Pravne fakultete.

Hiša v Preserju, ki je naprodaj v dveh stečajih, ima na enem od zemljišč nelegalni gradnji. Brez gradbenega dovoljenja sta postavljena kontejner, pokrit s strešno konstrukcijo, in most čez potok. O možnosti legalizacije nelegalno zgrajenega objekta ter mostu čez Podpeški potok se cenilka Alenka Zornada kljub vprašanju upraviteljice Jerneje Pečoler ni opredelila.

Pred prodajo rušili del Zidarjeve vile

Znan primer neskladne gradnje nepremičnine v stečajni masi je vila Novista nad jezerom v Fiesi v lasti preminulega gradbenega barona Ivana Zidarja in nekdanje soproge. Inšpektorji so ugotovili, da je bila zgrajena hiša prevelika in za meter previsoka. Brez dovoljenja so bili zgrajeni še garažni objekt s 95 kvadrati, terasa, dva balkona, podporni zid ter dodatna klet z 82 kvadrati. Klet je dal zasuti in zapreti že Zidar, tudi garažni boks so že odstranili, inšpektorji pa so konec leta 2024 odstranjevali teraso z balkoni in znižali vrhnji del stavbe za dober meter, je poročalo Delo.

Dela so bila v začetku decembra končana, zato je gradbeni inšpektor podal predlog za izbris zaznambe prepovedi zaradi nedovoljene gradnje, izhaja iz objave portala AJPES. Rušitvena dela pred izvedbo so ocenili na 25 tisoč evrov, poplačana pa bodo iz stečajne mase, je še pisalo Delo. Stečajni upravitelj Boštjan Jurkošek je zato tudi že predložil predlog za prodajo deleža hiše v Fiesi.