Obetavna zemljišča v Ljubljani, na katerih se ne gradi nič

Trend padanja števila kupoprodaj zemljišč za gradnjo stavb se je v prvi polovici leta 2024 nadaljeval šesto polletje zapored, so ugotovili na Geodetski upravi (Gurs). Zmanjšalo se je število poslov na 2.139, kar je 16 odstotkov manj kot v istem obdobju lani. V primerjavi s prvim polletjem 2022 je upad 45,2-odstoten. Ni upadalo le število poslov, ampak tudi površina prodanih stavbnih zemljišč.

V Ljubljani je število v prvem polletju celo zraslo. Vseeno so tudi cene zrasle. Mediana (srednja vrednost) kvadratnega metra zazidljivega zemljišča v Ljubljani je v prvem polletju zrasla za 136 oziroma 36,6 odstotka na 508 evrov za kvadratni meter. Cene so se gibale med 350 in 970 evri za kvadrat, kažejo podatki Gursa.

Ker bo do gradnje cenovno ugodnih stanovanj, ki jih je napovedal podjetnik Ivo Boscarol minilo še kar nekaj let, smo pogledali tudi druga večja stavbna zemljišča v Ljubljani, na katerih se ne gradi nič. Na nekaterih tudi več kot 15 let. Kdo so lastniki teh zemljišč, kaj bodo tam gradili in v kateri fazi je gradnja? Kako država gospodari s stavbnimi zemljišči, ki trenutno dosegajo rekordne vrednosti?

Namesto 600 stanovanj jezero

Najverjetneje eden največjih nepremičninskih projektov v Ljubljani, ki sameva, je sklop zemljišč Tobačna mesto, kjer ogrodje stavb že leta pokriva voda. Zemljišča na območju Tobačne (brez stavbe na naslovu Tržaška 2) v skupni površini 48.322 kvadratnih metrov že skoraj desetletje samevajo. Gradnja projekta devetih stolpičev in hotela se je zaradi stečaja družbe Imos-G ustavila še pred koncem prve faze gradnje. V devetih stolpnicah je bilo predvidenih 600 stanovanj ter trgovski in poslovni prostori. Predvidena je bila tudi podzemna garaža s 3.600 parkirnimi mesti. Na križišču Tivolske in Tržaške je bil zamišljen hotel.

Google Earth

V 2018 so bila zemljišča naprodaj na dražbi. Po zapletih je na koncu z uveljavljanjem predkupne pravice Tobačno kupil črnogorski poslovnež Alen Sijarić, so poročale Finance. Družba Tobačna center je za 49 zemljišč takrat odštela 25 milijonov evrov, nato pa bila v 2020 preimenovana v AS57 in prodana družbi Kompas Shop. Kot so še pisali, je lastnik Tobačne postal Kompas Shop, ker je Sijarić z njihovim posojilom financiral nakup. Ker ga v roku ni vrnil, je družba prešla v last Kompas Shopa. V družbi v 2020 niso imeli načrtov glede zemljišč.

STA

Na naša vprašanja o načrtih s projektom Tobačna se niso odzvali. Čeprav zemljišča že leta samevajo, se njihova vrednost veča. Po najnovejšem vrednotenju Gursa je vrednost 49 zemljišč 38,8 milijona evrov. Če bi vrednost Gursa odražala tržno ceno, bi to pomenilo, da se je vrednost od leta 2018 povečala za 55 odstotkov.

Stavbna zemljišča v Rožni Dolini

Državne družbe si med seboj podajajo nepremičnine. Sprva so bile nepremičnine premaknjene iz Družbe za upravljanje terjatev bank (DUTB) na Slovenski državni holding (SDH). Letošnjega avgusta pa je nepremičnine prevzela Družba za svetovanje in upravljanje (DSU). Dober kilometer stran od Tobačne samevajo stavbna zemljišča v Rožni dolini. Zemljišča je pred leti iz stečajne mase družbe Gareta, ki je bila v lasti propadlega gradbinca Gradis G, je prevzela DUTB. Na zemljiščih, ki jih je preraslo grmičevje in drevesa, je po OPPN predvidena gradnja treh večstanovanjskih objektov, v katerih bi bilo do 130 stanovanj. Parkiranje za nove objekte je predvideno v kletni etaži. Projekt ni bil izveden, saj je agencija za okolje dala plombo, ker je teren poplaven, je pisalo Delo.

SDH

Zemljišča so bila naprodaj za 7,9 milijona evrov. SDH je nazadnje za 30 parcel v skupni velikosti nekaj več kot 16 tisoč kvadratnih metrov pričakoval 12 milijonov evrov. To je dobrih 720 evrov za kvadratni meter. Kot smo poročali avgusta, gre, glede na trenutne razmere na nepremičninskem trgu, za razmeroma ugodno ceno glede na lokacijo. Kot pa je povedal nepremičninski posrednik, ki je želel ostati neimenovan, je tako videti le na prvi pogled.

Bloomberg Adria

Najprej bo potrebna pridobitev Občinskega podrobnega prostorskega načrta (OPPN). Na zemljiščih je faktor pozidljivosti le 1,6, zgraditi pa je treba še celotno infrastrukturo. ''Če vse skupaj seštejemo, cena ni več tako ugodna. Predvsem z vidika investitorja, ki ne more natančno vedeti, koliko časa bodo postopki trajali." Nepremičninski posrednik je predlagal, da bi bilo bolj smiselno cele razdelil na več zaokroženih celot in jih nato prodajal posamično.

MOL

DSU je začela postopek zbiranja ponudb. Sporočili so, da lokacijo trenutno tečejo tudi aktivnosti za sprejem OPPN. ''Kupec ima ob takojšnjem nakupu možnost vstopiti v razvojne postopke.'' Informativni izračun Gursa kaže, da so zemljišča vredna dobrih 9,5 milijona evrov oziroma 571 evrov za kvadratni meter. Cena je znova postavljena pri 12 milijonih evrov, kupec pa bo moral poravnati še pripadajoči davek.

Zemljišče v Spodnji Šiški sameva že več let

Naslednje stavbno zemljišče, ki že leta sameva, leži v Spodnji Šiški, v bližini Stare Cerkve. Meji na Celovško cesto in Ulico Milana Majcna. Zemljišče površine 4.695 kvadratnih metrov je v lasti NLB Real Estate. Zemljišče je bilo v 2021 iz NLB preneseno na hčerinsko družbo. Stare stavbe, ki so bile zgrajena na zemljišču, so bile zrušene, zemljišče pa očiščeno pred približno petimi leti. NLB Leasing je zemljišče leta 2019 prodajal za 1,75 milijona evrov, je poročal Siol.

Bloomberg Adria

Kot je razvidno iz portala 3D urbanizma, je na zemljiščih predvidena gradnja dveh stolpičev. Občinski prostorski načrt (OPN) omogoča gradnjo 14-nadstropnih stolpnic. Možno bi bilo zgraditi 149 stanovanj in 1.700 kvadratnih metrov poslovnih prostorov, je pisal Siol. V kletnih etažah je predvidenih 360 parkirnih mest. Iz NLB so sporočili, da je projekt trenutno v fazi priprave, zato podrobnejših odgovorov ne morejo podati. Ali bodo projekt sami razvijali, ali ga po sprejetju OPPN prodali, ni znano. Po informativnem izračunu Gursa je zemljišče danes vredno 3,321 milijona evrov.

3D Urbanizem

Ob Parmovi bi javna uprava gradila poslovne prostore

Območje Parmove za Bežigradom se počasi spreminja v gradbišče. V severnem delu, tako imenovani prostorski enoti (PE) 3, je zraslo pet (vila) blokov. Investitor je družba Palo Alto, ki je v večinski lasti kriptopodjetnikov Tima Mitje Žagarja in Janeza Valjavca. Na južnem delu območja (ob džamiji) je poleti britanski sklad Zetland Capital, začel gradnjo dveh stanovanjskih blokov, so poročale Finance. Zgradili bodo 153 stanovanj, vseljiva pa bodo do kocena leta 2026.

Bloomberg Adria

Med obema soseskama je stavbno zemljišče PE2, kjer se ne dogaja nič. Zemljišče je v lasti države in je v pristojnosti Ministrstva za javno upravo (MJU), so pojasnili na Uradu vlade za komuniciranje. ''Zemljišča bodo namenjena predvsem gradnji kompleksa poslovnih prostorov za potrebe državne uprave.'' V maju so zato objavili javni poziv k oddaji vlog o zainteresiranosti za izvedbo javno-zasebnega partnerstva za projekt Poslovna stavba za potrebe državnih organov. Ker se ni prijavil nihče, ni prišlo do sklenitve dogovora, so sporočili. Glede številk razpolagajo zgolj z izračuni iz leta 2020. Dodajajo pa, da iščejo alternativne vire financiranja za izgradnjo nič energijske stavbe.

MOL

''Časovnica za gradnjo ni določena in je odvisna predvsem od zagotovitve potrebnih sredstev za gradnjo.'' Pred izgradnjo bodo morali izvesti še arhitekturni natečaj in izdelati celotno projektno dokumentacijo ter vmes izvesti vsa potrebna javna naročila (natečaj, projektiranje in gradnja). Ocenjujejo, da bodo omenjene aktivnosti trajale dve leti. ''V letu 2025 je načrtovanih 1,4 milijona evrov za izvedbo natečaja in projektne dokumentacije do gradnje.'' S prostori želijo zagotoviti lastniške prostore, združiti uporabnike na enem mestu in zniževati stroškov najemnin, še sporočajo. Po Gursovi oceni je zemljišče z 10.710 kvadratnimi metri vredno skoraj devet milijonov evrov.

Namesto stanovanj, kamnolom

Sklop zemljišč Podutiku, natančneje nekdanje asfaltne baze in kamnoloma v Podutiku, je DUTB za 2,9 milijona evrov prevzela iz stečajne mase Cestnega podjetja Ljubljana (CPL). Na omenjenih zemljiščih bi lahko zrasla soseska z več sto stanovanji. Kamnolom Podutik velja za enega največjih nepremičninskih projektov v Ljubljani. Ob stanovanjih so predvidene tudi poslovne, trgovske, storitvene in družbene dejavnosti. Na arhitektnem natečaju iz leta 2009 je terasastih blokov, kot je razvidno iz slike.

ZAPS

DUTB je kompleks 14 zemljišč površine več kot 44 tisoč kvadratnih metrov nekaj časa prodajala za 6,6 milijona evrov. ''Za zemljišče v Podutiku v Ljubljani trenutno ne poteka prodajni postopek, saj se za to lokacijo pripravljajo analize, na podlagi katerih bo sprejeta odločitev o nadaljnjem razvoju omenjenega zemljišča,'' so sporočili z DSU. Za območje še ni sprejet OPPN. Po Gursovem informativnem izračunu je vrednost zemljišč sedem milijonov evrov.

ZAPS

Jama za Bežigradom rezervirana za sodišča

Kdor se v Ljubljano pripelje po Dunajski cesti težko spregleda zanemarjen Plečnikov stadion. Le na drugi strani križišča s Topniško ulico pa podobo že skoraj 20 let kazijo ograde, ki skrivajo gradbeno jamo, iz katere naj bi nekega dne zrasla sodna palača. Zgodba ima sivo brado, znašla pa se je večkrat tudi pod lupo Računskega sodišča. Projekt Bežigrajski dvor je Računsko sodišče navedlo kot primer neizdelane strategije gospodarjenja z zemljišči. Država je zemljišča v preteklosti prodala, potem pa jih leta 2006 nazaj kupila po bistveno višji ceni.

Zemljišča so od takrat v lasti države, ki bi rada zgradila sodno palačo. ''S to bi rešili prostorsko problematiko razpršenosti sodišč na ožjem območju Ljubljane in problematiko najemanja prostorov, v katerih posluje skoraj polovica pravosodnih organov v Ljubljani,'' so sporočili iz ministrstva za pravosodje. Zadnja obuditev investicije je bila v letu 2019, dodajajo.

Računsko sodišče

V letih od 2020 do septembra 2023 je ministrstvo izvedlo več aktivnosti. Imelo je že sklenjeno pogodbo za potrebe izdelave investicijske dokumentacije za objekt nove sodne stavbe, tik pred podpisom pa je bila tudi sklenitev pogodbe z izdelovalcem projektne dokumentacije, saj je bila v avgustu leta 2022 podpisana odločitev o oddaji javnega naročila. Oktobra 2022 je bila podpisana odločitev o odstopu od izvedbe javnega naročila za izdelavo projektne dokumentacije in ostalih sklenjenih pogodb. Razlog je bil, da ni bilo zagotovljenih finančnih sredstev.

V 2023 so v novi analizi ugotovili, da je finančno in časovno umestitev sodišč v nove že zgrajene objekte 'ugodnejša v primerjavi z investicijo v sodno stavbo. Iz tega naslova je ministrstvo pristopilo tudi k nakupu stavbe na Litijski 51 v Ljubljani. Nova strategija je bila nato ovržena zaradi nepopolnih in neustreznih vhodnih podatkov in zaključkov. Februarja so sprejeli odločitev, da družba DSU izdela analizo in poda mnenje glede optimalne rešitve za prostorske potrebe sodišč.

Računsko sodišče

Ugotovili so, da se problematika sodišč v Ljubljani reši le z novo sodno stavbo na eni lokaciji za Bežigrajskim dvorom. Z novo sodno stavbo na lokaciji za Bežigrajskim dvorom in stavbo na Tavčarjevi 9 bi namestili sedanjih 31 lokacij (23 najetih lokacij in 8 lastnih). ''Za nadaljevanje projekta je potrebna izdelava investicijske dokumentacije, ki jo ministrstvo namerava izvesti v letu 2025, za kar že načrtuje sredstva,'' so še zapisali. Ocenjena vrednost investicije je bila v letu 2019 ocenjena na 95 milijonov evrov in se povečuje, so zapisali v revizijskem poročilu Računskega sodišča.

Ministrstvu skoraj 20 let ni uspelo realizirati investicije v novo sodno stavbo. Vrednost petih zemljišč, ki skupaj merijo 12.173 kvadratov, je Gurs ocenil na 8,5 milijona evrov.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar