Začenja se veliko ohlajanje hrvaškega trga nepremičnin

Čeprav nam akterji, ki aktivno delujejo na hrvaškem nepremičninskem trgu, zagotavljajo, da se bo cena stanovanj le povečevala, in če danes ne kupite, zamujate življenjsko priložnost, je dejstvo, da se letos začenja veliko streznitev vlagateljev, prodajnih agentov, nepremičninarjev in nekaterih analitikov.

Cene stanovanjskih nepremičnin so se v zadnjih dveh do treh letih zaradi uvedbe evra, programov državne pomoči, prepričevanja nekaterih agencij, da prodajno ceno določijo bistveno višje od realne, in bistveno višjih predstavljenih gradbenih stroškov vlagateljev zaradi, kot pravijo, povečanih cen vložkov, noro povečale.

Število transakcij se je letos močno zmanjšalo

Leta 2023 so se te zadeve spremenile. Transakcije so razmeroma močno padle (iz različnih virov govorimo na primer o 20 do 35 odstotkov manj nakupov in prodaj stanovanj v Zagrebu) in vsi vemo, kaj se zgodi s cenami, ko prodaja pade – zagotovo ne vztrajajo leta na enaki ravni, in če se to zgodi, se zaradi dviga plač cene nepremičnin kljub temu realno znižajo.

Več virov ‒ čeprav moram povedati, da gre za administrativno nepotrjene podatke ‒ potrjuje, da je samo v Zagrebu okoli 50 tisoč stanovanj praznih, tako da lahko govorimo do 100 tisoč praznih stanovanj po vsej Hrvaški. Vse to pomeni, da je na trgu ogromno potencialne ponudbe, in ne zgolj, kot nam omenjeni akterji že desetletja zagotavljajo, veliko povpraševanje, ki mu ponudba ne sledi.

Poleg tega leta 2024 na trg prihaja veliko novih stanovanj glede na število letos izdanih gradbenih dovoljenj. In to v razmerah, ko od začetka leta 2023 veliko novih stavb ni bilo prodanih, to je, ko je bilo prodanih manj kot 50 odstotkov stanovanj v posameznih stavbah ali projektih.

Recesija v Nemčiji, Avstriji in kmalu v Italiji bo zmanjšala nakupe tujcev

Glede na to, da se na Hrvaškem obrestne mere za stanovanjska posojila prilagajajo dvakrat letno, se bo od začetka leta 2024 obrestna mera za novoodobrena stanovanjska posojila s sedanjih približno štirih odstotkov najverjetneje zvišala na razpon od 4,5 do pet odstotkov. To je zelo pomembna postavka za velik del zainteresiranih kupcev, bodisi starih bodisi novih stavb na domačem trgu.

Depositphotos

 

Število nakupov in prodaj tujcev, ki je za obalo pomembnejše kot za preostalo državo, močno upada zaradi recesije v Nemčiji, Avstriji in kmalu tudi v Italiji. In ne, te države ne bodo okrevale tako hitro, da se bo do sredine leta 2024 število transakcij vrnilo na raven zadnjih dveh let.

V medijih še vedno prevladuje mnenje, da so cene stanovanj visoke zaradi visokih stroškov gradnje. Zato analizirajmo, to je, demistificirajmo te trditve.

Cene gradbenih materialov so se normalizirale

Čeprav je res, da so stroški gradnje, ki se gibljejo od 55 do 75 odstotkov skupnih stroškov, najpomembnejša postavka pri oblikovanju končne cene nepremičnin, je dejstvo, da so se cene gradbenega materiala v tem letu bistveno normalizirale.

Če tem podatkom dodamo še 49-odstotno zvišanje povprečne bruto plače v dejavnosti gradnji stavb (konec leta 2019 v primerjavi z zadnjimi razpoložljivimi podatki s konca avgusta 2023) in dejstvo, da so se stroški gradbenega materiala od obdobja pred pandemijo 2019 v povprečju zvišali za 40 odstotkov, se ne morem znebiti občutka, da je povprečna cena novogradenj, denimo v Zagrebu, danes dvakrat večja kot v obdobju pred covidom. Kaj je morda pomembnejše od vsega – prepričujejo nas, zdaj precej neprepričljivo, da je to upravičena, tržna cena.

Prebivalstvo ima zdaj na razpolago boljše alternative za vlaganje

Ne bomo niti začeli debate, da je za številne 'vlagatelje' (namerno citirane, ker v tem primeru ne vlagajo ničesar) strošek financiranja nič odstotkov, glede na to, da način gradnje temelji na zelo visokih predplačilih kupcev, ki tako skoraj  v celoti financirajo gradnjo nepremičnine, nato pa se bojijo, ali bo sploh dokončana.

Če bi bil prodajni agent, vlagatelj, razvijalec ali izvajalec, ne bi preveč stavil na dober donos v sektorju stanovanjskih stavb v prihodnjem obdobju (poudarek se bo v prihodnjem desetletju preusmeril na infrastrukturne projekte). Še toliko bolj, ker ima velik del investicijsko usmerjenega prebivalstva vedno boljšo perspektivo vlaganja svojega denarja v nekatere druge, donosnejše razrede nepremičnin. Nekatere alternative pa celo zastopa država, kot so menice in obveznice.

Država naj obdavči nepremičnine, v katerih lastnik ne živi

Absolutni minimum, ki državne vlade ne stane veliko, je, da čim prej aktivira ogromen neizkoriščen potencial praznih stanovanjskih nepremičnin z uvedbo progresivnega davka na vsako dodatno nepremičnino, razen za tisto, v kateri ima posameznik prijavljeno prebivališče. To bi kratkoročno privedlo do zelo velikega povečanja ponudbe, ki lahko absorbira znaten del povpraševanja.

Druga poteza bi morala biti odvračanje od kratkoročnih najemnin in spodbujanje dolgoročnih.

Samo ta dva ukrepa bi državo stala finančno zelo malo in bonitetno in bi dobila veliko. Da ne omenjam, kaj bi to pomenilo za večino mlajšega, delovno aktivnega prebivalstva te države in prihodnost naroda na splošno.

Prevedel Urban Červek.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar