.webp){kind=icon}
Nepremičninski trg, kot kaže, izgublja zagon. Skupna vrednost vseh prodanih stanovanjskih nepremičnin je v letu 2022 znašala okrog 1,6 milijarde evrov, kar je podobno kot leta 2021. Število prodanih stanovanjskih nepremičnin je bilo približno deset odstotkov nižje kot leta 2021, kažejo podatki statističnega urada (Surs). Najizraziteje je upadla prodaja rabljenih stanovanj v Ljubljani. Kljub temu so cene ostale nespremenjene. Podatki Banke Slovenije še kažejo, da se je mesečni prirast stanovanjskih posojil prvič po januarju 2016 zmanjšal.
Kakšno pa je stanje na trgu luksuznih stanovanj? Katera so najdražja stanovanja v Sloveniji, ki so trenutno naprodaj, in kakšna je ponudba? Kakšno je zanimanje za stanovanja najvišjega cenovnega razreda in kako dolgo so naprodaj? Kdo so njihovi kupci?
Ponudba je še vedno premajhna, povpraševanja pa precej
''Zanimanja je kar nekaj. Ljudje, ki imajo višek denarja, kupujejo stanovanja bodisi za sebe bodisi za investicijo, saj so stanovanja najvišjega cenovnega razreda tako kot po svetu tudi v Ljubljani najvarnejša naložba,'' pravi Rok Oberč iz nepremičninske agencije Rocco nepremičnine. Dodaja, da je na trgu še vedno pomanjkanje ponudbe. ''Govorim o pravem luksuzu, ne o kvaziluksuzu. Dobra hiša na dobri lokaciji in dobra stanovanja. Prave nepremičnine na najboljših lokacijah se vedno prodajo brez problema. Cene stabilno rastejo.''
''Ponudba milijonskih nepremičnin v Sloveniji ni velika, poleg tega pa se zelo velik del ponudbe ne oglašuje, saj večinoma prodajalci takšnih nepremičnin želijo čim višjo stopnjo diskretnosti,'' je povedal Zoran Đukič iz agencije Stoja-trade. Procentualno gledano je zanimanja za milijonske nepremičnine manj, kot za druge cenovne razrede, še pravi.
''Povpraševanja za tovrstne nepremičnine je še vedno precej,'' priznava tudi Nejc Mlakar iz agencije Mesto nepremičnin. Poudarja, da vsem tovrstnim povpraševanjem trenutno ni možno zagotoviti ustrezne ponudbe, saj nekatere nepremičnine, ki se trenutno tržijo v tem finančnem okviru, niso toliko vredne. ''Posamezniki, ki iščejo v tako visokem finančnem okvirju, imajo po navadi zelo dobro izdelane kriterije, kaj točno želijo, čemur trenutna ponudba večkrat ne ustreza.''
Bloomberg
Med lokacijami so najbolj zaželeni del centra od Slovenske ceste proti Prešernovi cesti in od Slovenske ceste proti Tivolski cesti, Kolezija, Trnovo, Rožna dolina in morda še Kodeljevo. Izven Ljubljane omenja še Kranjsko Goro, Bled in na obali Portorož. ''Kako hitro se nepremičnine prodajo, je težko reči. Od enega dneva do enega leta. Nekatere gredo zelo hitro,'' še pravi Oberč.
Tudi Mlakar pravi, da je težko oceniti, koliko časa trajajo takšne prodaje. ''Če zajamemo povprečje, se take nepremičnine prodajo v okviru od osem mesecev do enega leta, smo pa imeli tudi že primer, ko se je taka nepremičnina prodala v manj kot v enem mesecu.'' Dodaja, da za dražje nepremičnine veljajo enaka pravila kot za ostale nepremičnine na trgu: ''Če je cena postavljena primerno temu, kar se ponuja, je realizacija lahko zelo hitra. Če gre za prenapihnjene cene, se proces prodaje temu primerno podaljša.''
Za bivanje ali kot naložba?
''Pri luksuznih nepremičninah se stvari predvsem kupujejo za lastno uporabo in za bivanje kupcev, tako da nakupi niso finančne naložbe oziroma investicijski nakupi,'' pravi Đukić. Običajno gre za bolj čustvene nakupe, saj stranke nepremičnine kupujejo za lastne potrebe in svoje želje, dodaja.
''Drage, luksuzne nepremičnine kupujejo predvsem uspešni poslovneži, ljudje iz kripto sveta, poklicni športniki … Namen teh nakupov je v prvi vrsti predvsem za bivanje. Seveda ljudje s kapitalnimi presežki, ki že imajo primarno nepremičnino za bivanje, kupujejo luksuzna stanovanja tudi kot naložbo,'' pravi Mlakar. Kar v 90 odstotkih primerov gre za nakupe, v okviru katerih stranke tudi bivajo v nepremičnini, ki so jo kupile. ''V osnovi take nepremičnine niso toliko dobičkonosne kot naložba, zato se jih dostikrat ne oddaja.'' Približno deset odstotkov kupcev po njegovih besedah predstavljajo posamezniki z izjemnimi presežki financ, ki takšna stanovanja kupijo kot naložbo. ''Take nepremičnine se dostikrat ne oddajajo naprej, ampak ostajajo prazne.''
Rusi odšli, prišli Ukrajinci
Po Oberčevih izkušnjah so deleži drugačni. ''Polovica je naložbenih nakupov – ta stanovanja se nato tudi oddajajo –, polovica pa za lastno bivanje.'' Dodaja, da ta stanovanja na novo prodajo ne čakajo prazna. ''Nismo New York ali London, da bi bila stanovanja prazna. V uporabi so za zasebno bivanje ali oddajanje.'' Med kupci prevladujejo Slovenci, večinoma fizične osebe in podjetja z zasebno lastniško strukturo. ''Ljubljana ni ravno meka za tujce. Opažamo, da Rusov v Sloveniji praktično ni več. Transakcij je zelo malo. Močno se je povečalo število dobro situiranih Ukrajincev. Navajeni so na zelo visoko kvaliteto bivanja, zato ogromno vlagajo. Nekaj je tudi Američanov in Nemcev, ampak zelo malo.''
''Kupci milijonskih nepremičnin so predvsem fizične osebe in uspešni poslovneži.'' Poleg slovenskih kupcev med tujimi Đukić omenja ukrajinske kupce, ki jih je v zadnjem času kar nekaj. Pred leti so bili tudi ruski.
Kaj je naprodaj za milijon evrov in več
Vsa najdražja stanovanja v trenutni ponudbi se nahajajo v Ljubljani in njeni okolici. Najdražje trenutno oglaševano stanovanje je naprodaj za 2,3 milijona evrov. ''Trenutno se v Ljubljani na nepremičninskih portalih ponuja okoli 30 nepremičnin v cenovnem razponu nad milijon evrov,'' pojasnjuje Mlakar. ''Nepremičnin, ki so na voljo v tem finančnem razponu, je vsaj še dvakrat toliko, vendar nekatere niso javno vidne.'' Med njimi omenja Palais in Villo Schellenburg, kjer je trenutno na voljo približno 30 takšnih stanovanj, točne cene pa niso javne. ''Več je tudi stanovanj, ki so starejšega letnika in se prodajajo po principu od ust do ust, brez javnega oglaševanja.''
Štirisobno stanovanje v Šumiju
Vizualizacija
V stanovanjski stavbi Šumi je naprodaj še zadnje stanovanje. Ima štiri sobe in leži v petem nadstropju. Orientirano je na zahod. Prostori merijo slabih 160 kvadratnih metrov. Ob tem ima še 9,3 kvadrata veliko teraso, kletno shrambo in dve parkirni mesti. Cena je 1,5 milijona evrov.
Stanovanje pri Križankah za dva milijona evrov
V središču Ljubljane, v bližini Križank, je naprodaj pet- in večsobno stanovanje. Ima 202,7 kvadratnega metra bivalnih površin. Terasa ima 40 kvadratov in kletna shramba 9,4 kvadratnega metra. Leta 2010 je bilo obnovljeno, stavbno pohištvo ter del stopnih fresk pa restavrirana. Naprodaj je za natanko dva milijona evrov.
30 stanovanj v stavbi Schellenburg
Vizualizacija investitorja
Na enem od portalov smo našli stanovanje v palači Schellenburg. Za 175 kvadratnih metrov veliko štirisobno stanovanje s pogledom na dvorišče, ki mu pripadajo še kletna shramba in dve parkirni mesti, je potrebnih 1,48 milijona evrov. V Schellenburgu so nam povedali, da je trenutno na voljo še približno tretjina stanovanj. Od tega jih je večina naprodaj za več kot milijon evrov, kar pomeni okoli 30 od 126. Eno od 15 se nahaja v vili, ostala pa so v palači (glavni stavbi) in naj bi bila zaključena decembra.
Stanovanje na vrhu Pece
V stolpnici Peca ob severni ljubljanski obvoznici je naprodaj stanovanje v 14. nadstropju. Gre za edino penthouse stanovanje, ki se razprostira po celi etaži. Je trisobno z velikim dnevnim bivalnim prostorom. V oglasu ob razgledu omenjajo še keramiko v izgledu marmorja, hrastov parket, lesene stenske obloge in moderno osvetlitev. Stanovanje ima 187,2 kvadratnega metra, ob tem pa ima še dve terasi, ki merita 71,4 kvadratnega metra. Pripadajo mu še tri parkirna mesta. Stanovanje se prodaja neopremljeno.
Stanovanje s travnato teraso pod Golovcem
Stanovanje za dober milijon je naprodaj v ljubljanski soseski Devana Park II pod Golovcem. Gre za štirisobno stanovanje, ki leži v prvem nadstropju. Ima 141,75 kvadratnega metra bivalnih površin. Ob tem ima dve parkirni mesti, 33,5 kvadrata terase in 39,5 kvadrata zelenice na vrhu stavbe. Soseska je v izgradnji, zaključena naj bi bila prihodnje leto.
Penthouse v Ekosrebrni hiši
HTZ
Štirisobno stanovanje s 160 kvadratnimi metri je naprodaj v Ekosrebrni hiši za Bežigradom. Dupleks stanovanje se nahaja v najvišjih nadstropjih, v desetem in 11. nadstropju. Stanovanju pripadata še dve parkirni mesti. Naprodaj je za 1,1 milijona evrov; za ta denar sta vključena tudi pohištvo z opremo in davek.
Stanovanji v Medvodah
V novejšem stanovanjskem bloku v Medvodah sta naprodaj dve večji stanovanji v Rezidenci Preska. Večje skupno meri 366 kvadratnih metrov. Bivalnih površin ima 208,9 kvadratnih metrov, preostanek obsegajo terasa s 105,4 kvadrata, klet z 20,9 kvadrata in dve parkirni mesti. Drugo ima 205,3 kvadrata bivalnih površin, 105 kvadratov balkonov in teras ter dve parkirni mesti. Stanovanji sta naprodaj za 1,34 in 1,1 milijona evrov.
Štiri stanovanja v Trnovem
V Trnovem v dveh samostoječih stavbah so naprodaj štiri stanovanja Mivka s približno 160 kvadratnimi metri bivalnih površin. So še v izgradnji. Pritlični stanovanji bosta 4,5-sobni z neto tlorisno površino 169,6 kvadrata, nadstropni enoti pa več kot petsobni z neto tlorisno površino 182,5 kvadratnega metra. Cene so postavljene tik nad milijonom evrov.
Vila Enajstka v Rožni dolini
Več stanovanj s ceno prek milijona evrov je naprodaj v vili Enajstka. Nahajala se bo v Rožni dolini na Škrabčevi ulici 11. Objekt naj bi začeli graditi v začetku leta, prevzem pa je predviden junija 2025. Naprodaj so tri- in štirisobna stanovanja, ki imajo okoli 110 kvadratnih metrov neto tlorisne površine. Cene so postavljene od 1,05 do 1,15 milijona evrov. Zemljišče je v lasti podjetja Intereal, to pa v lasti Aleša Jenčiča, ki je po poročanju portala Necenzurirano eden največjih dobaviteljev v slovenskem zdravstvu.
