Evropska komisija je prikimala argumentom 66 slovenskih nepremičninskih agencij glede določitve najnižjih tarif za nekatere storitve posredovanja nepremičnin in sprožila postopek za ugotavljanje kršitev. Zakon o nepremičninskem posredovanju, ki je bil sprejet leta 2019, namreč krši določbe 15. in 16. člena Direktive o storitvah na notranjem trgu.
"V letu 2019 smo vzporedno s pobudo za presojo ustavnosti določb Zakona o nepremičninskem posredovanju vložili tudi pritožbo na Evropsko komisijo," pojasnjuje direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič. Na odgovor iz Bruslja so čakali skoraj štiri leta, medtem ko slovenski ustavni sodniki o pobudi glede ustavnosti zakona še niso odločili.
Zakon je po novem določal, da provizija pri nakupu in prodaji nepremičnine ne sme znašati več kot štiri odstotke prodajne cene (plus davek na dodano vrednost (DDV)). Če se je torej prodajalo stanovanje v vrednosti 200 tisoč evrov, je posrednik od prodajalca dobil osem tisoč evrov provizije, prodajalec pa je moral poravnati še DDV za državo. Pred spremembo zakona se je plačilo posredniku navadno delilo, polovico je poravnal kupec in polovico prodajalec.
Preberi še
Regulirane provizije: Gre pričakovati plaz odškodninskih zahtevkov?
'Zakon je zmanjšal prihodke tudi do 75 odstotkov,' pravi Boštjan Sedmak iz Odvetniške pisarne Sedmak.
13.01.2023
Bodo nepremičninske agencije lahko svobodno določale višino provizij?
Ustavno sodišče RS bo v četrtek presojalo ustavnost Zakona o nepremičninskem posredovanju.
11.01.2023
Po vikend v Trst? Za ugodna stanovanja Slovenci ponavadi prepočasni
Italijanske specifike: drugačna obdavčitev, provizije nepremičninskih agencij in drage adaptacije.
14.03.2023
"Gre za storitev, ki ni obvezna in ki se uporabi v 30 do 40 odstotkih poslov, sicer posrednika ni zraven. Zato ni logično, da je storitev cenovno regulirana," meni Udovič. Še manj logično pa je po njegovih besedah, da je storitev regulirana tudi za posle med gospodarskimi osebami.
Štiri leta za skop odgovor
"Po našem mnenju je odgovor Evropske komisije tako pozen, da kakšne posebne pravne zaščite oškodovanim gospodarskim subjektom niti ne nudi," meni Udovič. Kritično dodaja, da "lahko ob taki hitrosti pristojnih organov Evropske unije (EU) posamezne države praktično nekaznovano kršijo temeljna pravila notranjega trga in niso deležne posebnih posledic".
Kot ocenjuje, po drugi strani Evropska komisija v nekaterih drugih vprašanjih odreagira bistveno hitreje in odločneje, zato se ne morejo znebiti občutka, da je njihov odziv odvisen tudi ali celo predvsem od političnih interesov na ravni EU. "Smo zadnja država v Evropi, ki tovrstno provizijo zakonsko omejuje," pravi Udovič.
Vsa štiri leta so po njegovih besedah razmere v panogi nepremičninskega posredovanja neživljenjske in nesprejemljive. "Zaradi veljavnih omejitev pri opravljanju dejavnosti je v tem času prenekatera nepremičninska družba prenehala s poslovanjem," poudarja sogovornik.
Kot nazorno nadaljuje, so v komunikaciji s kolegi iz tujine običajno deležni nejevernega zmajevanja z glavo, včasih pa celo neposrednega posmeha. "Le redki namreč verjamejo, da je možno znotraj trga EU na tako diletantski in škodljiv način regulirati tako pomembno dejavnost. In to v posmeh temeljem EU, med katerimi pravila notranjega trga in prost pretok storitev zasedajo izjemno pomembno mesto," je v odzivu na ugotovitve Bruslja kritičen Udovič.
Poslan opomin
Evropska komisija je 15. februarja 2023 slovenskim organom poslala uradni opomin, v katerem jih je pozvala, naj sprejmejo vse potrebne ukrepe za zagotovitev združljivosti z evropsko direktivo. Slovenija ima na voljo dva meseca za odgovor na uradni opomin.
"Če Slovenija v roku dveh mesecev ne bo odgovorila ali če bo odgovor ocenjen kot neustrezen, si Evropska komisija pridržuje pravico, da nadaljuje z naslednjo fazo postopka in Sloveniji pošlje obrazloženo mnenje," so zapisali v dopisu o odločitvi. Kakšen bo odgovor Slovenije, smo vprašali tudi na ministrstvo za solidarno prihodnost, a tam zaenkrat molčijo.
Ob prejemu odziva so tako v zbornici s strani članov prejeli več vprašanj o tem, kaj lahko od Evropske komisije pričakujejo, če se pristojni v državi ne bodo odzvali v skladu s pričakovanji.
"Glede na to, da smo na vsebinsko tako površen odgovor čakali skoraj štiri leta, bi lahko čakanje na učinkovito zaščito pravil notranjega trga trajalo tudi deset ali 15 let, tako dolgo pa večina nepremičninskih posrednikov v Sloveniji gotovo ni pripravljena čakati," poudarja Udovič. Kot ironično dodaja, je v takšnem primeru bolj smiselno, da si službo poiščejo v javnem sektorju.
Plaz odškodninskih zahtevkov?
Nepremičninarji še vedno čakajo tudi na odločitev ustavnih sodnikov, ki so o omenjeni pobudi odločali že na dveh sejah, a odločitve še niso sprejeli. V primeru ugotovljene protiustavnosti gre po mnenju Odvetniške pisarne Sedmak, ki je napisala pobudo, pričakovati plaz odškodninskih zahtevkov.
"Razumno je pričakovati odškodninske zahtevke, saj je v primerih posredovanja pri najemu zakon zmanjšal prihodke agencij tudi do 75 odstotkov," pravi Boštjan Sedmak iz odvetniške pisarne. Poleg tega ocenjuje, da je praksa države, ki se vmešava v vse pore posameznikovega življenja in grobo krši njegovo pravico do svobodne gospodarske pobude, zasebne lastnine in nasploh svobodnega ravnanja na premoženjskem področju, tudi v nasprotju z osnovno človekovo pravico do mirnega uživanja premoženja po Evropski konvenciji o varstvu človekovih pravic (EKČP).
Na drugi strani pa Udovič plazu odškodninskih tožb ne pričakuje, ker so takšni postopki kljub vsemu zamudni in zahtevni. "Podjetniki si bolj ali manj želijo le, da bi lahko normalno opravljali svoj posel," pravi Udovič.
.webp){kind=icon}
