Konec omejitev za nepremičninske posrednike – bodo provizije še višje?

Pet let od vložitve je Ustavno sodišče RS v tretjem poskusu ugodilo 66 nepremičninskim agencijam, ki so trdile, da omejitev provizij ovira konkurenco, izkrivlja trg, zmanjšuje pravno varnost najemnikov. Zakon o nepremičninskem posredovanju je namreč določal, da provizija ne sme presegati štirih odstotkov pogodbene cene pri prodaji oziroma ene mesečne najemnine pri najemu. 

Najprej je pred dvema letoma in pol argumentom agencij prikimala Evropska komisija in sprožila postopek za ugotavljanje kršitev. Zakon je po navedbah komisije kršil določbe 15. in 16. člena Direktive o storitvah na notranjem trgu, ki določa, da lahko države omejujejo gospodarske dejavnosti le ob pogojih nujnosti, sorazmernosti in nediskriminatornosti. Kljub uradnemu opominu slovenski organi do zdaj niso zagotovili skladnosti z evropsko direktivo. 

Podobno so ugotovili tudi ustavni sodniki, saj je po njihovem mnenju ureditev pretirano omejevala pogodbeno svobodo nepremičninskih družb. Odločitev sicer ni bila soglasna, sodišče jo je sprejelo s petimi glasovi proti štirim. 

Zakon je od leta 2019 določal, da provizija pri nakupu in prodaji nepremičnine ne sme znašati več kot štiri odstotke prodajne cene (plus davek na dodano vrednost (DDV)). Če se je torej prodajalo stanovanje v vrednosti 200 tisoč evrov, je posrednik od prodajalca dobil največ osem tisoč evrov provizije, prodajalec pa je moral poravnati še DDV. Pred spremembo zakona se je plačilo posredniku navadno delilo, polovico je poravnal kupec in polovico prodajalec.

Bo ministrstvo znova pripravilo kakšen podoben zakon? "Celoten veljaven Zakon o nepremičninskem posredovanju je potreben prevetritve. Načrtovano je torej, da se ne ureja zgolj področja, ki je predmet odločitve Ustavnega sodišča, temveč celovito materijo predmetnega zakona," so sporočili iz ministrstva za solidarno prihodnost. Časovnica, v kateri bi lahko prišlo do sprememb, po njihovih besedah še ni postavljena.

"Že zdaj provizije v povprečju niso bile štiriodstotne"

"Za nepremičninske družbe odločba pomeni večjo prožnost pri oblikovanju poslovnih modelov in cen. To krepi konkurenčnost na trgu in spodbuja višjo kakovost storitev," meni odvetnik Boštjan Sedmak iz Odvetniške pisarne Sedmak, ki je spisala omenjeno pobudo. Višanja provizij ne pričakuje, ker je na trgu veliko agencij. 

Odločba Ustavnega sodišča po njegovih besedah tudi nakazuje, da reševanje stanovanjskega vprašanja z regulacijo posredniških provizij ni ustavno dopustno in ni učinkovita pot za izboljšanje razmer na stanovanjskem trgu. "V prihodnje bo moral zakonodajalec stanovanjsko politiko oblikovati na drugačnih temeljih – s sistemskimi ukrepi," je prepričan odvetnik.

Dušan Lazar, direktor agencije Century21 meni, da ta odločitev pomeni odpravo anomalije, ki je bila doslej v veljavi in je onemogočala svobodno vrednotenje opravljene storitve. "Ne pričakujemo, da bodo višine provizij sedaj kar poletele v nebo, pričakujemo pa, da bodo cene naših storitev izenačene ali pa se bodo vsaj približale provizijam naših sosednjih držav," je prepričan Lazar. Želi si, da bi potrošniki prepoznali, da za zelo nizko provizijo ne stoji enaka kakovost storitve kot pri višjih provizijah. 

Tudi direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič je prepričan, da bodo provizije težko višje od trenutnih. "Praksa je že vzpostavljena, provizijo določijo v dogovoru s strankami, zato dvomim, da bi privolili v višanje," pravi Udovič. 

Po njegovi oceni se v povprečju provizija giblje okrog treh, ne štirih odstotkov. "Ko govorimo o luksuzu in nadstandardnih poslih, pa naj bodo provizije temu primerne, če se stranke strinjajo," je povedal Udovič. 

Da odločitev ustavnega sodišča v praksi ne bo prinesla večjih preobratov na nepremičninskem trgu, meni tudi Stanka Solar iz agencije Stan nepremičnine. "Morda bodo nekatere nepremičninske družbe sedaj določile nekoliko drugačne provizije, a to še ne pomeni, da bodo cene storitev nepremičninskih družb višje, kot so bile pred vložitvijo presoje," pravi Solar.

Plaz odškodninskih zahtevkov?

Ker je država omejevala prihodke agencij, se je celo ugibalo, ali lahko pričakujemo plaz odškodninskih zahtevkov. "Ravno zaradi delujoče konkurence na trenutno zelo aktivnem nepremičninskem trgu menim, da stranke ne bodo zainteresirane za vlaganje odškodninskih zahtevkov zoper državo, saj so polno zaposlene s tekočim poslovanjem," meni Sedmak.

Da to v praksi to ni tako enastavno, poudarja tudi Solar. "V Sloveniji so sodni postopki dolgotrjni (nekaj let) in takšne tožbe zahtevajo ogromno energije in argumentacije. Morda bodo vloženi posamezni primeri, a masovnega vala odškodninskih tožb ne pričekujem," pravi sogovornica.

Podobno meni Udovič: "Težko bi bilo dokazati, da bi lahko v določenem poslu iztržili več, razen v kakšnih izjemnih primerih." Ob tem dodaja, da so postopki kljub vsemu zamudni in zahtevni. Upa pa, da ministrstvu ne bi padlo na pamet, da spet uvede kakšne omejitve. "Že tako smo bili zadnja država v Evropi, ki je tovrstno provizijo zakonsko omejevala," pravi Udovič. 

Enako mnenje deli tudi Lazar, ki pravi, da kot pobudniki te ureditve po tej poti ne nameravajo. "Raje si bomo še naprej prizadevali za kakovostno izvedbo storitev na najvišji ravni," poudarja sogovornik.

Nepremičninarji imajo letos več dela kot lani

Čeprav naj bi agenti posredovali le pri 30 do 40 odstotkih poslov z nepremičninami, kot je ocenil Udovič, pa imajo, sodeč po statistiki, letos več dela. Podatki kažejo, da je na trgu precej živahneje kot lani. 

Skupna vrednost vseh stanovanjskih nepremičnin, prodanih v drugem četrtletju, je znašala 510,8 milijona evrov, kar je bilo za petino več kot v predhodnem četrtletju. Še večji skok pa je v letni primerjavi, saj je skupna vrednost višja za 40 odstotkov. 

Skupno je bilo prodanih 2.907 stanovanjskih nepremičnin oz. za približno 15 odstotkov več kot četrtletje prej. Število prodaj rabljenih stanovanjskih nepremičnin se je na četrtletni ravni povečalo za 13 odstotkov. Prodanih je bilo 2.781 rabljenih stanovanjskih nepremičnin, skupna vrednost prodaj pa je dosegla 472,2 milijona evrov.

Dopolnjeno s komentarjem Stanke Solar in odgovorom ministrstva.