Investitorji v dilemi: Graditi ali prodati zemljišče s projektom

Velika negotovost se je iz gospodarstva že preselila tudi v gradbeništvo, kjer investitorji čakajo z gradnjo ali pa se odločajo za prodajo zemljišča skupaj s projektno dokumentacijo in gradbenim dovoljenjem. Število tovrstnih oglasov po opažanju nepremičninskih agentov nekoliko raste, čeprav so takšne parcele bistveno dražje od navadnih zemljišč, ki zadnji dve leti prav tako dosegajo rekordne cene.

V večjih mestih – predvsem v prestolnici – na splošno primanjkuje zemljišč za gradnjo večstanovanjskih zgradb, opozarjajo nepremičninski agenti. "Tisti investitorji, ki že imajo zemljišča oziroma že tudi razvite projekte, se zdaj ne odločajo za gradnjo predvsem zaradi negotovosti, ki je trenutno prisotna," pojasnjuje partner v družbi Capital Genetics in pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin Andraž Brilli.

Med razlogi našteva približujočo recesijo, visoke obrestne mere in negotovost, kako bo trg odreagiral na spremenjene finančne pogoje. "Tako nekateri ne želijo prevzeti določenih rizikov, zato držijo zemljo z gradbenim dovoljenjem in čakajo, kaj bo spomladi," opaža Brili.

Drugi po njegovih besedah želijo ujeti še zadnji vlak in najti morebitne kupce, da bi imeli maksimalen izplen, hkrati pa ne bi prevzeli tveganj. "Projekt želijo prodati za visoko ceno, pobrati vso smetano in se znebiti rizikov," pravi Brilli. Po njegovi oceni se tovrstnih transakcij ne zgodi ravno veliko, ker je naš trg zelo majhen.

Kupci dragih zemljišč predvsem gradbinci?

"Zemljišča s projekti po večini kupujejo gradbinci," ugotavlja Zarja B. Mavec iz nepremičninske agencije Inalbea. Kot dodaja, ni veliko investitorjev, ki bi kupili takšne parcele s projekti in se potem pogovarjali z gradbinci, ker imajo slednji še vedno veliko dela in tudi visoke cene.

"Kljub temu gradbinci že opažajo manjše povpraševanje za naprej, zato kupujejo projekte, ki jih tudi sami realizirajo, in to po internih cenah, zato se jim to tudi izplača," razlaga Mavec. Po njeni oceni se delajo predvsem manjši projekti, torej vila bloki z nekaj stanovanji, ki se tudi še zelo lepo prodajajo.

Zakaj projektov ne kupujejo drugi investitorji? "Nekdo, ki si lahko privošči, da zemljo drži, bo morda pristal na to," meni Brili, a hkrati opozarja, da je problem na strani prodajalcev, ki imajo visoka pričakovanja. "Od zemlje želijo potegniti maksimalno vrednost, kupci pa vedo, da bodo prevzeli tudi določena tveganja, zato želijo popust," pojasnjuje Brilli.

Dokler trg raste in cene stanovanj prav tako, pravi Brilli, lahko to investitor vkalkulira v svoje izračune in kupi tudi nekoliko dražjo zemljo. "Trenutno pa se lahko zgodi, da se ta matematika podre, ker ne vemo, kaj bo s cenami stanovanj," dodaja.

Veliko projektov se ne prodaja javno

Zakaj oglasov za prodajo takšnih zemljišč s projekti ni več, pojasnjuje Nejc Mlakar, direktor in nepremičninski posrednik pri podjetju Mesto nepremičnin. Po njegovih besedah se jih namreč velika večina ne prodaja javno in tudi ni zaželeno, da se jih javno oglašuje. "Vsekakor pa se tovrstna zemljišča vedno prodajajo, vendar jih je v deležu zagotovo manj kot zemljišč brez gradbenih dovoljenj," ocenjuje Mlakar, ki trenutno išče parcele z gradbenim dovoljenjem v Ljubljani in bližnji okolici za tri investitorje. "Pojavljajo se tudi nekateri tuji vlagatelji, ki iščejo večja zemljišča," še dodaja Mlakar.  

Eden od njih bi lahko bil slovaški Corwin, kjer pričakujejo, da se bodo cene materiala in dela, ki so bile lani tako nestanovitne, zdaj stabilizirale in postale bolj predvidljive. "Enako velja za povpraševanje," verjamejo. Kot pravijo, sicer v Ljubljani resno primanjkuje novih stanovanj in pisarn, a bi lahko negotove razmere na trgu marsikoga spravile v dilemo. "Čeprav bo podražitev denarja zaradi naraščajočih obrestnih mer najverjetneje upočasnila gospodarsko rast na vseh področjih, so nepremičnine takšna panoga, ki je razmeroma odporna tudi v takšnih časih," menijo v Corwinu.

Kot pravi Mlakar, je sicer praviloma povpraševanje investitorjev po takih gradbenih parcelah zelo veliko, saj že pridobljeni dokumenti in komunalna opremljenost parcele bistveno skrajšajo celoten postopek gradnje. "Poleg tega take parcele nudijo neko 'varnost', da se pred gradnjo nič ne zaplete, a to pride z visoko ceno," še dodaja.

lastni arhiv

 

Hkrati povpraševanje po gradbenih projektih upada

Tudi Maja Lavrič, generalna direktorica nepremičninske agencije Reconsult & Partners, meni, da se zanimivi gradbeni projekti praviloma bolje prodajajo v času konjunkture, ko obstaja močno povpraševanje s strani končnih kupcev. "V preteklih petih letih so bila zemljišča z urejeno projektno dokumentacijo (ali dokumentacijo v pripravi) na atraktivnih lokacijah v Ljubljani in drugih večjih mestih hitro razgrabljena," pojasnjuje Lavrič.

Po začetku rusko-ukrajinske vojne, ko so poskočile cene surovin, energentov in nenazadnje obrestnih mer, pa opaža upad povpraševanja po gradbenih projektih. "V tem trenutku so še vedno zelo zanimivi projekti, ki so primerni za logistiko, na strateških pozicijah, hitro dostopni z avtoceste in urejeno namensko rabo. A so zemljišča za tovrstno rabo zelo redka," opaža Lavrič.

Zaradi visokega povpraševanja in omejene ponudbe lastniki trenutno še ne spuščajo cenovnih pričakovanj. Po podatkih statističnega urada (Surs) je na področju nestanovanjskih stavb v zadnjih treh letih primarno opaziti rast števila izdanih gradbenih dovoljenj, v letu 2022 pa predvsem rast skupnih površin stavb, ki se bodo gradile. "To pomeni, da so projekti zaradi omejene ponudbe po obsegu investicije in površine postali večji," zaključuje Lavrič. Na trgu tako v prihodnjih dveh letih pričakuje večjo ponudbo novih poslovnih prostorov in skladiščnih kapacitet.     

Projekti se prodajo le v primeru zadovoljivega zaslužka

"Vsem lastnikov tovrstnih zemljišč je skupna želja po doseženi razliki v ceni med nakupno vrednostjo zemljišča in stroškom pravnomočnega gradbenega dovoljenja ter prodajno vrednostjo," razlaga Mlakar. Po njegovih besedah je večina investitorjev že po pridobitvi gradbenega dovoljenja in pred začetkom gradnje projekta vedno pripravljena tako zemljišče prodati. "Vendar parcelo prodajo le v primeru, da jim prodaja predstavlja zadovoljiv zaslužek," opozarja Mlakar.

Nekaj tovrstnih zemljišč se po njegovih besedah prodaja tudi, ker so določeni investitorji v preteklosti spoznali, da razvoj projekta, gradnja in prodaja nepremičninskih enot niso tako enostavni in trajajo dlje časa, kot so si sprva predstavljali.

"To so predvsem tisti investitorji, ki se primarno ukvarjajo z drugimi dejavnostmi in so se želeli poleg tega poizkusiti še v gradnji za trg," ugiba Mlakar. Spet drugi pa po njegovih besedah investirajo v večje število parcel naenkrat, za katere potem postopno pridobivajo gradbena dovoljenja. "Ker imajo v lasti večje število takšnih zemljišč in ne želijo graditi vsega naenkrat, nekatera istočasno ponudijo naprodaj kot projekte," pojasnjuje sogovornik.

V zadnjem času opaža tudi nekaj investitorjev, ki zaradi dalj časa trajajoče inflacije in možnosti recesije špekulirajo, da bi taka zemljišča prodali. "Ti sedaj čakajo na pomlad, da vidijo, kaj se bo dogajalo na trgu. To bo vodilo za njihovo nadaljnje odločanje," se z Brillijem strinja Mlakar. Kot ob tem ocenjuje, se bodo po zimi ti projekti vseeno začeli razvijati.

Kaj se prodaja in po kakšnih cenah?

Cene zemljišč se zelo razlikujejo, odvisne so predvsem od lokacije in možnosti gradnje. "Ko se na 1.500 kvadratnih metrih zemljišča gradi 20 stanovanj, je cena takšnega zemljišča veliko višja, kot če je možno na enaki kvadraturi zgraditi le tri hiše dvojčkov," pojasnjuje Mlakar.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar