Po štirih letih od vložitve je ustavno sodišče ocenilo, da je del zakona o nepremičninskem posredovanju neustaven. Že pred odločitvijo so v Odvetniški pisarni Sedmak, ki je spisala pobudo za oceno ustavnosti, napovedali, da je mogoče ob pritrditvi pričakovati plaz odškodninskih zahtevkov. Možnost skupinske tožbe na Združenju družb za nepremičninsko posredovanje pri Gospodarski zbornici Slovenije (GZS) že proučujejo.
Sodišče je prikimalo argumentom nepremičninskih posrednikov, da je zakonodajalec z omejitvijo provizij nepremičninskih družb neposredno posegel v ključni element pogodbenih razmerij med pobudnicami in naročniki storitev. "Z omejitvijo plačila je zasledoval (cenovno) nedostopnost (primernih) stanovanj (za ranljive skupine) in varstvo potrošnikov, kar sicer lahko pomeni javno korist, a ta je lahko izkazana le v delu, ko gre za potrošnike in v povezavi s stanovanjskimi nepremičninami," so zapisali na ustavnem sodišču.
Regulacijo provizij je tako razveljavilo v delu, ko ne gre za pogodbe o posredovanju v prometu z enostanovanjskimi stavbami, stanovanji ali bivalnimi enotami s fizično osebo kot kupcem ali najemnikom. Pri posredovanju stanovanjskih nepremičnin fizičnim osebam pa je ustavno sodišče sklenilo počakati na mnenje sodišča Evropske unije.
Preberi še
Kaj je ostalo od napovedi o več tisoč najemnih stanovanjih letno?
Poleg gradnje novih stanovanj bodo po mnenju ministra Maljevca potrebni tudi drugi ukrepi, med drugim urejanje oddaje stanovanj prek spletne platforme Airbnb.
30.11.2023
Regulirane provizije: Gre pričakovati plaz odškodninskih zahtevkov?
'Zakon je zmanjšal prihodke tudi do 75 odstotkov,' pravi Boštjan Sedmak iz Odvetniške pisarne Sedmak.
13.01.2023
Bodo nepremičninske agencije lahko svobodno določale višino provizij?
Ustavno sodišče RS bo v četrtek presojalo ustavnost Zakona o nepremičninskem posredovanju.
11.01.2023
Ob tem je razveljavilo še določbo zakona, ki ureja upravičenost za plačilo dodatnih storitev in nepremičninskim družbam dejansko nastale stroške omejuje na 150 evrov.
'Zakonodajalec sprejema neustavne sklepe brez posledic'
"Mislim, da je plaz odškodninskih zahtevkov težko pričakovati," pravi Vesna Levstek iz Nepremičnin plus. A v isti sapi dodaja, so si družbe za nepremičninsko posredovanje pri GZS zadale nalogo, da proučijo možnost skupinske tožbe.
"Zakonodaja je glede uveljavljanja odškodninskih zahtevkov precej neugodna, saj je treba nastalo škodo tudi dokazati. Mislim, da se je redkokatera družba zadnja leta ukvarjala z beleženjem potencialnega zaslužka," pojasnjuje Levstek.
Namesto tega so poslovanje prilagodili ‒ zmanjšali so obseg storitev, za katere niso mogli zaračunati, oziroma povečali izbor dodatnih storitev in jih zaračunali posebej oziroma se s primeri, ki niso bili rentabilni, niso ukvarjali. "Vsekakor nas moti, da zakonodajalec sprejema protiustavne sklepe in se tega celo zaveda (na nasprotje z ustavo smo jih ob sprejemanju leta 2019 nenehno opozarjali), potem pa za svoje odločitve ne prevzame nobene odgovornosti," je jasna Levstek.
Da je sprejemanju protiustavnih rešitev nedopustno, se strinja tudi Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami. "Analize glede skupinske tožbe še nismo opravili, se pa tudi s tem ne mudi. Zato se bomo s člani in pravnimi strokovnjaki o tem pogovorili v januarju," je napovedal.
Nepremičninarji so sicer z odločitvijo zadovoljni, možnost skupinske tožbe pa prepuščajo stanovskih organizacijam. "Zelo smo zadovoljni, da je razveljavljen zakon v delu, v katerem se omejuje plačilo nepremičninskim posrednikom. Glede odškodnin pa še nismo nič razmišljali. To prepuščamo GZS," je zapisal Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja nepremičnine.
Da je še prezgodaj za odločitev glede odškodninskih zahtevkih, ugotavlja tudi Nejc Mlakar, direktor agencije Mesto nepremičnin. "Trenutno se o tem še ne pogovarjamo oziroma dogovarjamo. Če bo prišlo do takšne odločitve, pa bo ta skupinska," dodaja.
V praksi še nič drugače
Ne glede na odpravo omejitve zaračunavanja posredniške provizije pri sklepanju posredniških pogodb pri prodaji in oddaji nepremičnin je trenutno računanje provizije nespremenjeno, odgovarjajo nepremičninski posredniki. Po besedah Mlakarja se provizije uravnavajo na samem trgu. "V bodoče bomo videli, kaj bo pokazal čas," pravi.
Tudi po besedah Levstek se po odločitvi ustavnega sodišča zaračunavanje plačila za posredovanje po višini v prodajnih poslih pri njih ne razlikuje bistveno. "So pa že opazne spremembe pri najemnih pravnih poslih, kjer smo od leta 2019 morali izvesti največje prilagoditve," dodaja Levstek.
V zakonu je namreč določeno, da sme biti pri najemni pogodbi najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje največ štiri odstotke od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150 evrov. Pogodbena vrednost je zmnožek zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja. Da se odpravi spodnja meje najnižjega plačila za posredovanje pri sklepanju najemnih poslov, pa od Slovenije zahteva tudi Evropska komisija.
.webp){kind=icon}
