Slovenija zaostaja, regija pa gradi: nepremičninski trendi 2025

Gradbena dejavnost v regiji še naprej temelji predvsem na visoki gradnji, saj so stopnje rasti višje kot pri nizki. Z izjemo Hrvaške ter delno Bosne in Hercegovine vse druge države v regiji od začetka leta 2025 beležijo upad gradbene dejavnosti v primerjavi z aktivnostjo, zabeleženo ob koncu prejšnjega leta. 

V prvih treh mesecih leta 2025 se je obseg gradbenih del na Hrvaškem povečal za 8,5 odstotka v primerjavi z enakim obdobjem leta 2024, kar kaže na stabilno rast sektorja in pozitiven zagon, ki naj bi se nadaljeval tudi v preostanku leta. V zadnjih dveh mesecih prvega četrtletja 2025 je bilo izdanih manj gradbenih dovoljenj kot v enakih mesecih prejšnjega leta, zato je skupno število dovoljenj v prvem četrtletju ostalo nespremenjeno. Ta trend ni presenetljiv glede na intenziven poudarek, ki ga država daje projektom obnove po potresih. Kljub temu se sektor sooča z resnimi izzivi, med katerimi so pomanjkanje usposobljene delovne sile in razpisi, ki pogosto ne pripeljejo do izbire izvajalca. Eden glavnih razlogov je, da ponudbe pogosto presegajo ocenjene proračune zaradi rasti vhodnih stroškov. Naraščajoča gradbena aktivnost le deloma odraža dejanske zmogljivosti, saj hrvaška gradbena podjetja vse bolj temeljijo na uvoženi delovni sili zaradi pomanjkanja domače. Nedavno rast so večinoma spodbudila sredstva EU, ki financirajo pomemben del obnovitvenih del. V prihodnje obstaja jasen imperativ za vključevanje zasebnih vlagateljev v nadaljevanje obnovitvenih projektov. 

Januarja 2025 se je obseg gradbenih del na letni ravni povečal za 11,7 odstotka. Rast je bila izrazitejša pri visoki gradnji, ki se je povečala za 14,1 odstotka, medtem ko so se dela v nizki gradnji povečala za 10,1 odstotka. Pozitivni trend se je nadaljeval tudi februarja in marca 2025 z rastjo gradbene proizvodnje na letni ravni v višini 7,5 oziroma 6,3 odstotka. 

Povpraševanje po novih stanovanjih ostaja stabilno, k čemur prispevajo ugodni kreditni pogoji in državne subvencije. Prav tako se povečuje povprečna velikost novozgrajenih stanovanj, kar kaže na potrošniške želje po bolj prostornih bivalnih prostorih. 

 

 

Upad gradbene dejavnosti v Srbiji v začetku tega leta ni presenečenje, saj je bilo zadnje četrtletje 2024 zaznamovano z rekordno aktivnostjo v sektorju. Po podatkih RGZ je v tem obdobju tržna vrednost nepremičnin zrasla za 26,7 odstotka, število pogodb o nakupu in prodaji nepremičnin pa za osem odstotkov. Skupni promet na trgu nepremičnin je dosegel 2,2 milijarde evrov, kar je na ravni rekordnega leta 2022, ko je sektor beležil močno rast. V istem obdobju je bilo podpisanih skoraj 35 tisoč kupoprodajnih pogodb, kar je najvišje četrtletno število v zadnjih dveh letih. 

Stanovanja so zajemala največji delež v skupni vrednosti prodanih nepremičnin v četrtem četrtletju 2024 – 57 odstotkov. Preostale vrste nepremičnin so imele enomestni delež. Kar zadeva način plačila, je bilo 11 odstotkov vseh nakupov financiranih s krediti, ki so bili večinoma namenjeni nakupu stanovanj. 

Bloomberg Adria

 

V prvih treh mesecih leta 2025 se je število gradbenih dovoljenj zmanjšalo za 2,7 odstotka. Upad je bil še zlasti izrazit v segmentu nizke gradnje: -2,8 odstotka januarja, -10,8 odstotka februarja in -17,2 odstotka marca. Februar in marec nakazujeta mogoč preobrat pri stanovanjski gradnji, saj je bilo zaznati rast za 9,3 oziroma 4,1 odstotka. Čeprav bo zgrajenih manj stanovanj, bo njihova skupna površina večja, kar nakazuje gradnjo prostornejših stanovanjskih enot.

Severna Makedonija skupaj s Hrvaško ostaja edina država v regiji, ki od začetka tega leta beleži pomembne stopnje rasti gradbene aktivnosti. Letna stopnja rasti obsega gradbenih del v prvih dveh mesecih znaša 7,9 odstotka. Vrednost sklenjenih gradbenih pogodb v prvem četrtletju 2025 je za 60 odstotkov višja kot v enakem obdobju lani. Vrednost del v nizkih gradnjah raste predvsem zaradi močnega povpraševanja po infrastrukturnih projektih, ki jih financira država. Poleg tega k rasti skupne vrednosti prispevata tudi inflacija cen gradbenega materiala in pomanjkanje delovne sile. Čeprav je v Severni Makedoniji v prvem četrtletju 2025 zaznan 4,3-odstotni letni padec števila gradbenih dovoljenj, je spodbudno, da se dovoljenja povečujejo na področju prometne infrastrukture in obnove stanovanj.

Skupna aktivnost v gradbenem sektorju Bosne in Hercegovine je v prvem četrtletju tega leta beležila rahel padec v višini 0,2 odstotka glede na četrto četrtletje 2024. Ta sprememba je predvsem posledica 0,6-odstotnega padca v nizkih gradnjah, ki ga rasti v visokih gradnjah ni uspelo nadomestiti. Če primerjamo prvi četrtletji tega in prejšnjega leta, pa je zabeležena skromna rast v višini 0,4 odstotka, podprta z 1,6-odstotno rastjo visokih gradenj.

Spodbuden razvoj prinaša letno povečanje števila izdanih gradbenih dovoljenj za 3,5 odstotka v prvih treh mesecih tega leta, predvsem zaradi 9,4-odstotne rasti dovoljenj za stavbe. Kljub tej letni rasti pa je opazno upočasnjevanje trenda v primerjavi s koncem leta 2024 – v prvem četrtletju 2025 je zabeležen padec v višini 7,8 odstotka. Ta padec ni nepričakovan, saj gradbena aktivnost v BiH, merjena po številu izdanih dovoljenj, kaže izrazito sezonskost: večina dovoljenj se izda v drugi polovici leta. V zadnjih dveh letih je bilo namreč več kot polovica (54 odstotkov) vseh gradbenih dovoljenj izdanih v drugi polovici leta.

Začetek leta 2025 v gradbenem sektorju Slovenije zaznamujejo mešani trendi. Medtem ko nekateri segmenti kažejo znake okrevanja, drugi še naprej beležijo padec. Skupno gledano je bilo v prvem četrtletju zabeleženo 7,3-odstotno zmanjšanje gradbene aktivnosti glede na enako obdobje lani. Vrednostno gledano, je bila februarja 2025 vrednost zaključenih gradbenih del za 4,1 odstotka nižja kot januarja in za 10,8 odstotka nižja kot februarja 2024. V prvih dveh mesecih leta 2025 je bila skupna vrednost gradbenih del za 4,3 odstotka nižja kot v enakem obdobju lani. Padec je zlasti izrazit pri nizkih gradnjah, kjer je dosegel 22,6 odstotka, medtem ko so se specializirane gradbene dejavnosti povečale za 11,4 odstotka, visoke gradnje pa za štiri odstotke.

Število gradbenih dovoljenj v prvem četrtletju tega leta je naraslo za 16 odstotkov. Po kategorijah je bilo število dovoljenj za stanovanjske stavbe višje za 12,7 odstotka, za druge objekte pa za 19,1 odstotka. Po januarskem padcu v višini 7,2 odstotka sta februar in marec zabeležila visoke stopnje rasti – februarja je bilo izdanih za 27,6 odstotka več dovoljenj kot v enakem mesecu lani, marca pa celo za 33,3 odstotka več. Ti odstotki rasti kažejo, da bi lahko prihodnja obdobja prinesla okrepljeno gradbeno aktivnost, kar pomeni, da bi se trenutni padec iz prvega četrtletja lahko nadomestil in morda celo preobrnil v pozitivni trend.

Bloomberg Adria

 

V prvem četrtletju 2025 se kapacitete nakupovalnih središč in trgovinskih parkov v regiji Adria niso spremenile glede na konec leta 2024. Gradbena dejavnost trenutno stagnira, vendar se pričakuje nadaljevanje razvoja, saj je več projektov v gradnji. V Sloveniji, na Hrvaškem in v Srbiji še vedno prevladujejo nakupovalna središča v primerjavi s trgovinskimi parki. Najmanjša razlika med obema formatoma je v Srbiji, kjer nakupovalna središča zajemajo 57 odstotkov trga. Priljubljenost trgovinskih parkov narašča zaradi razvoja cestne infrastrukture in širjenja maloprodajnih objektov zunaj mestnih središč. V Sloveniji je razmerje kar 80 proti 20 v korist nakupovalnih središč, na Hrvaškem pa ta zajemajo dve tretjini ponudbe.

Donosnosti so v korist nakupovalnih središč. V Srbiji in na Hrvaškem so "prime" donosnosti za nakupovalna središča v povprečju višje za 0,25 odstotne točke kot pri trgovinskih parkih, v Sloveniji pa je ta razlika 0,75 odstotne točke. Najemnine v trgovinskih parkih so podobne v vseh treh državah (od 9 do 13 evrov na kvadratni meter), medtem ko imajo nakupovalna središča v Srbiji najvišje povprečne najemnine (od 26 do 29 evrov na kvadratni meter), sledita Hrvaška (od 21 do 23 evrov na kvadratni meter) in Slovenija (od 19 do 22 evrov na kvadratni meter).

Prostih pisarniških prostorov v glavnih mestih regije skoraj ni. Beograd ima z 3,8 odstotka največ razpoložljivega prostora, Zagreb ima tri odstotke, Ljubljana pa le dva odstotka. "Prime" donosnosti so v vseh treh mestih podobne in se gibljejo med 7,5 in 7,75 odstotka. Zagreb izstopa po skupni ponudbi pisarniških prostorov najvišjega razreda, trenutni projekti pa bodo to ponudbo povečali za skoraj šest odstotkov. Večina novih stavb se gradi v osrednji poslovni coni, kjer je trenutno na voljo le okoli odstotek prostora. Najemnine v Zagrebu so najnižje med regionalnimi prestolnicami (okoli 16,5 evra na kvadratni meter). V Beogradu se pričakuje povečanje ponudbe pisarn za približno devet odstotkov, večinoma v Novem Beogradu. Najemnine za najkakovostnejše prostore znašajo okoli 18 evrov na kvadratni meter, najbolj iskani pa so prostori velikosti med 200 in 400 kvadratnimi metri, saj ustrezajo potrebam najemnikov v hibridnih delovnih modelih. Ljubljana beleži najvišje povpraševanje in najvišjo "prime" najemnino – 19 evrov na kvadratni meter. Čeprav ima najmanjšo skupno ponudbo pisarniških prostorov, je v gradnji kar 95tisoč kvadratnih metrov, kar pomeni, da bo v prihodnjih dveh letih dosegla največjo proporcionalno rast ponudbe. Le 40 odstotkov trenutnih prostorov spada v razred A, kar ponuja priložnost vlagateljem, da gradijo sodobne objekte in dodatno razvijejo trg.

V Srbiji so zaradi infrastrukturnih vlaganj ohranjene stabilne "prime" donosnosti in najemnine v industrijskem sektorju. Beograd prevladuje v ponudbi, vendar se industrijska dejavnost širi tudi zunaj glavnega mesta. Povpraševanje je visoko, zlasti zaradi distribucije in logistike, Srbija pa se uveljavlja kot privlačna država za proizvodna podjetja. Na Hrvaškem in v Sloveniji se donosnosti znižujejo, medtem ko najemnine rastejo: cene nepremičnin naraščajo hitreje od prihodkov. Hrvaška beleži močno gradnjo novih objektov, zlasti okoli Zagreba, Slovenija pa ima najmanj novih projektov in počasnejšo rast. Skupna trenda v vseh državah sta veliko povpraševanje in usmerjenost vlagateljev v dobro povezane in logistično ugodne lokacije.

Ključno je, da bi zvišanje plač zaradi pomanjkanja delavcev v gradbeništvu lahko pomagalo zadržati obstoječe delavce in spodbuditi vrnitev tistih, ki delajo v tujini. Logistični in distribucijski centri hitro rastejo, saj primanjkuje prostih površin, veliko pa prispeva tudi razvoj infrastrukture. Zaradi razvoja prometnega omrežja in sprememb v nakupovalnih navadah se trgovinski parki vse pogosteje gradijo zunaj mestnih središč. Pisarniški prostori so trenutno zelo iskani, ponudba pa je majhna, zlasti pri sodobnih stavbah. Osrednji deli mest so skorajda zapolnjeni, zato je težko najti prostor za nove objekte. Beograd in Zagreb bosta rast nadaljevala, pri čemer bodo najemniki vse pogosteje prehajali iz starejših v novejše stavbe, kar lahko dodatno zviša najemnine.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar