Analiza: Zakaj gradbena dejavnost upada?

Gradbeno dejavnost v regiji Adria še vedno spodbuja predvsem gradnja stanovanjskih in nestanovanjskih stavb, saj so stopnje rasti pri gradnji stavb višje kot pri gradnji inženirskih objektov. Z izjemo Hrvaške ter do neke mere Bosne in Hercegovine so vse druge države v regiji od začetka leta 2025 beležile upad gradbene aktivnosti v primerjavi z ravnmi, doseženimi ob koncu prejšnjega leta.

Gradbena aktivnost po državah

V prvih treh mesecih leta 2025 se je skupni obseg gradbenih del na Hrvaškem v primerjavi z istim obdobjem leta 2024 povečal za 8,5 odstotka, kar kaže na stabilno sektorsko rast in pozitiven zagon, ki naj bi se po pričakovanjih nadaljeval do konca leta.

Gradbeni sektor se srečuje s precejšnjimi izzivi, vključno s pomanjkanjem kvalificirane delovne sile in postopki javnega naročanja, ki pogosto ne pripeljejo do izbire izvajalca. Nedavno rast so v veliki meri spodbudila sredstva EU, ki so financirala občuten del prizadevanj za obnovo. Januarja se je obseg gradbenih del v primerjavi z istim mesecem lani povečal za 11,7 odstotka.

Rast je bila izrazitejša pri gradnji stavb, kjer se je povečala za 14,1 odstotka, medtem ko se je obseg gradbenih del povečal za 10,1 odstotka. Pozitiven trend se je nadaljeval tudi februarja in marca 2025, ko se je obseg gradbenih del na letni ravni povečal za 7,5 odstotka oziroma 6,3 odstotka. V obeh mesecih se je obseg gradbenih del povečal za 10 odstotkov, obseg drugih vrst gradbenih del pa za 5,5 odstotka in 2,6 odstotka v istem obdobju.

Upočasnitev gradbenih dejavnosti v Srbiji v začetku leta ni presenetljiva, saj je bilo zadnje četrtletje leta 2024 v sektorju neke vrste rekordno. V prvem četrtletju leta 2025 se je vrednost gradbenih del v Srbiji zmanjšala za sedem odstotkov. Če analiziramo po vrsti gradnje, so se dela na stavbah povečala za 4,8 odstotka, medtem ko so se dela na drugih vrstah objektov zmanjšala za 10,2 odstotka.

Padec je bil še posebno opazen na področju gradbenih inženirskih del. V prvem četrtletju 2025 se je vsak mesec poviševala stopnja upadanja gradbenih dovoljenj za gradbena inženirska dela: januarja -2,8, februarja -10,8, marca -17,2 odstotka. Februarja in marca pa se je trend obrnil, kar kaže na možen vnovični vzpon pri stanovanjskih stavbah, saj se je gradnja teh okrepila za 9,3 oziroma 4,1 odstotka.

Severna Makedonija je skupaj s Hrvaško edina država, ki je od začetka leta zabeležila precejšnje stopnje rasti gradbene dejavnosti. Letna stopnja rasti obsega gradbeništva se je v prvih dveh mesecih povišala za 7,9 odstotka. Pričakovana vrednost dogovorjenih gradbenih del v prvem četrtletju leta 2025 je na letni ravni višja za 60 odstotkov. Vrednost del v gradbeništvu se viša predvsem zaradi velikega povpraševanja po državnih infrastrukturnih projektih. K povišanju vrednosti del prispevata tudi inflacija gradbenih materialov in pomanjkanje gradbenih delavcev.

Depositphotos

 

Celotna proizvodnja v gradbenem sektorju BiH se je v prvem četrtletju tega leta v primerjavi z zadnjim četrtletjem prejšnjega leta nekoliko zmanjšala, in sicer za 0,2 odstotka. Na to spremembo je vplival predvsem 0,6-odstotni padec v gradbeništvu, ki ga ni mogla nadomestiti rast v gradbeništvu stavb. Če pa primerjamo prvi četrtletji letošnjega in minulega leta, je bilo zabeleženo skromno, 0,4-odstotno povečanje proizvodnje, k čemur je prispevala 1,6-odstotna rast gradnje stavb. Na splošno je gradbeništvo v BiH ostalo razmeroma stabilno in ni pokazalo večjega odstopanja od ravni iz leta 2024.

Začetek leta 2025 so v gradbenem sektorju v Sloveniji zaznamovali mešani trendi. Skupni rezultat je 7,3-odstotno zmanjšanje gradbene dejavnosti v prvem četrtletju v primerjavi z istim obdobjem lani. Vrednost dokončanih gradbenih del se je februarja 2025 v primerjavi s prejšnjim mesecem zmanjšala za 4,1 odstotka, v primerjavi z istim mesecem prejšnjega leta pa za 10,8 odstotka. V prvih dveh mesecih leta 2025 je bila skupna vrednost gradbenih del za 4,3 odstotka nižja kot v istem obdobju leta 2024. Padec je še posebno izrazit pri gradbeništvu, kjer je bilo zabeleženo 22,6-odstotno zmanjšanje, medtem ko se je vrednost specializiranih gradbenih dejavnosti povišala za 11,4 odstotka, vrednost gradnje stavb pa se je povišala za štiri odstotke.

Gradbene dejavnosti po vrstah

V primerjavi s koncem leta 2024 prvo četrtletje tega leta ni prineslo sprememb v razpoložljivih zalogah nakupovalnih središč in trgovskih parkov v regiji Adria. Gradbena dejavnost je stagnirala, vendar le kratkoročno, saj so trenutno v gradnji številni projekti. Z vidika vlagateljev so najboljši donosi naklonjeni nakupovalnim središčem.

Po podatkih družbe CBRE so v Srbiji in na Hrvaškem glavni donosi za nakupovalna središča v povprečju višji za 0,25 odstotne točke, v Sloveniji pa je razlika 0,75 odstotne točke. Te razlike niso presenetljive glede na priljubljenost nakupovalnih središč v Sloveniji ter na aktivni segment trgovskih parkov v Srbiji in na Hrvaškem. Povprečne najemnine na kvadratni meter v maloprodajnih parkih so v opazovanih državah podobne in se gibljejo med devetimi in 13 evri.

Razpoložljivih pisarniških prostorov v najvišjih razredih skoraj ni – največ jih je na voljo v Beogradu, in sicer le 3,8 odstotka, v Zagrebu tri odstotke, v Ljubljani pa le dva odstotka. Donosi iz najboljših prostorov v teh mestih so skoraj enaki in se gibljejo od 7,5 do 7,75 odstotka. Glede na stalno povpraševanje po pisarniških prostorih trenutni gradbeni projekti kažejo, da se bo v Zagrebu ponudba v prihodnosti povečala za malce manj kot šest odstotkov.

Večina projektov v gradnji je koncentrirana v osrednjem poslovnem okrožju (več kot 70 odstotkov projektov), kjer je trenutno na voljo le približno odstotek pisarniških prostorov. Ljubljana vodi po več kazalnikih na področju pisarniških prostorov – poleg tega, da ima najmanj razpoložljivih kvadratnih metrov, bodo projekti v gradnji v skupni velikosti 95 tisoč kvadratnih metrov sorazmerno najbolj povečali ponudbo pisarniških prostorov. Med regionalnimi prestolnicami ima Ljubljana trenutno najmanjšo zalogo pisarn, zato se bo njena ponudba pisarn v naslednjih dveh letih bistveno povečala.

Razvoj cestne infrastrukture je v Srbiji v zadnjih nekaj letih prispeval k temu, da se je donosnost najboljših industrijskih in logističnih nepremičnin od leta 2022 ohranila na stabilni ravni. V nasprotju z Beogradom in Srbijo sta se na Hrvaškem in v Sloveniji ta dva kazalnika od leta 2022 gibala v nasprotni smeri – glavni donosi so se zmanjšali, medtem ko so se najemnine zvišale.

Glede na trend v obeh državah so cene nepremičnin rasle hitreje kot cene najemnin, kar je povzročilo padajoč trend donosov. V nasprotju s Hrvaško in Srbijo Slovenija nima pomembnega deleža bodoče industrijske in logistične gradnje, kar se ujema s splošnim tempom gradbenih dejavnosti na tem trgu.

Kaj se napoveduje?

Različni trendi v gradbeništvu v državah regije Adria ne ponujajo enotne slike regionalnega razvoja. Nekatere države, kot je Srbija, so doživele izjemno aktivno, skoraj rekordno leto na področju gradbeništva, zato je težko preseči te rezultate v letu 2025.

Bloomberg Adria

 

Na podlagi izdanih gradbenih dovoljenj se v Sloveniji v prihodnjem obdobju pričakuje povečana gradbena dejavnost, saj je letna stopnja rasti dovoljenj v prvem četrtletju dosegla 16 odstotkov. Za zdaj ostaja gradbena aktivnost v prvem četrtletju nižja v primerjavi z istim obdobjem lani, vendar se pričakuje, da se bo trenutna negativna 7,3-odstotna stopnja rasti v kratkem času premaknila v pozitivno območje.

Severna Makedonija se srečuje z upočasnitvijo rasti gradbenega sektorja, saj se je število izdanih gradbenih dovoljenj kljub razmeroma dobrim rezultatom v prvem četrtletju na letni ravni zmanjšalo za 4,3 odstotka.

Če pogledamo celotno gradbeno aktivnost v regiji, splošni zagon spodbujata predvsem Hrvaška in v manjši meri BiH. Hrvaška se pripravlja tudi na izvajanje svojega strateškega načrta za razvoj železniške infrastrukture, kar naj bi povečalo prispevek gradbeništva k skupni gradbeni proizvodnji.