Andraž Brilli: Ljubljana bi potrebovala tisoč novih stanovanj na leto

Od leta 2015 so se cene stanovanj v Sloveniji povišale za kar 69 odstotkov, kar je precej nad evropskim povprečjem, kaže analiza Bloomberg Adria. Neto plače so se v tem obdobju povečale le za dobro četrtino, kar pomeni, da si Slovenci stanovanja vse težje privoščimo. A razlog ni v tem, da se manj gradi, saj se je v istem obdobju, torej v zadnjih sedmih letih, gradbena aktivnost povečala za kar 113 odstotkov, kar gre pripisati tudi velikih državnim infrastrukturnim projektom. Obseg gradbenih del se je v Sloveniji v zadnjem letu celo z naskokom povečal najbolj v Evropski uniji. Ob rastoči gradbeni aktivnosti in cenah celo Banka Slovenije opozarja, da so nepremičnine precenjene.

O tem, ali bo zvišanje obrestnih mer ustavilo rast cen in ali je rešitev v progresivni obdavčitvi lastnikov več nepremičnin, je za oddajo Start na Bloomberg Adria TV govoril partner v družbi Capital Genetics in pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin Andraž Brilli.

Zakaj takšna rast cen nepremičnin? Ali ponudba še vedno ne dosega povpraševanja?

Več dejavnikov vpliva na rast nepremičnin, med drugim tudi pomanjkanje ponudbe. Vendar moramo vedeti, da je leta 2015, ko je trg eksponentno rastel, več dejavnikov vplivalo na rast, med drugim ugodna gospodarska klima, rast gospodarstva, nizke obrestne mere, dostopnost kreditov in seveda po drugi strani tudi pomanjkanje ponudbe. To so dejavniki, ki vplivajo na strmo rast cen nepremičnin in ki so poganjali nepremičninski trg v zadnjih letih.

Koliko novih stanovanj letno bi rabili za stabilizacijo cen?Ali je o tem sploh možno oziroma smiselno govoriti?

Gradnja stanovanj poteka prepočasi. Če pogledamo sliko, koliko novih stanovanj se zgradi po posameznem letu, ugotovimo, da so te številke majhne. Po ocenah bi Ljubljana potrebovala tisoč novih stanovanj na letni ravni. Ko pogledamo z druge strani, opazimo, da se veliko gradi, ampak prepočasi. V Sloveniji primanjkuje velikih institucionalnih vlagateljev, ki bi sistematično gradili stanovanja in jih pošiljali na trg. Pri nas se gradnje lotevajo gradbena podjetja, ki so kapitalsko podhranjena, in posamezniki – privatni investitorji. Za konsistentnejšo sliko bi potrebovali več večjih investitorjev.

Ali je rešitev za umiritev cen progresivna obdavčitev lastnikov, ki imajo več nepremičnin?

Mislim, da regulacija s strani države ne bi prinesla večjega učinka na trg nepremičnin. Treba je dejansko pogledati, kateri so tisti dejavniki, ki vplivajo na rast cen nepremičnin. Menim, da potrebujemo deregulacijo prostorskih načrtov oziroma pohitritev postopkov, boljšo pravno državo in bistveno hitrejšo dostopnost gradbenih dovoljenj. To bi pritegnilo velike vlagatelje, ki bi razvijali stanovanjski trg nepremičnin.

Po drugi strani je pomanjkanje ponudbe in povečanje povpraševanja privedlo do tega, da si mladi stanovanje zelo težko privoščijo oziroma je cenovna elastičnost zelo slaba. To se bo zelo težko spremenilo, razen če bi prišlo dodatnih spodbud, da bi se mladim lahko pomagalo oziroma da bi prišlo do padca cene nepremičnin.

Ali bo zvišanje obrestnih mer pomenilo upad cen?

Seveda, če pogledamo izven naših meja, že opažamo, da se s slabšanjem gospodarske slike, napovedjo recesije, dviganjem obrestnih mer, vojno v Ukrajini in draginjo pri energentih cene stanovanjskih nepremičnin že spreminjajo, že zaznavamo negativen trend. Cene nepremičnin v Ameriki in Nemčiji že upadajo. Ta slika se lahko relativno hitro prenese na slovenski trg.

Obrestni pogoji in bančna posojila se zaostrujejo. Po drugi strani je tu strah pred recesijo. To so dejavniki, ki pomenijo nižanje cen stanovanjskih nepremičnin, zato bi bil zelo previden v napovedih o nadaljnji rasti, ampak bi se ozrl predvsem v druge države. Čeprav je pri nas pomanjkanje ponudbe, se lahko na strani povpraševanja zelo hitro spremeni; in takrat lahko pride tudi do sprememb cen stanovanjskih nepremičnin.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar