Gursova ocena: Razlike s tržnimi cenami velike. Si z njimi sploh lahko pomagamo?

Poskusne posplošene vrednosti nepremičnin od Geodetske uprave (Gurs) v določenih primerih bistveno odstopajo od dejansko sklenjenih poslov. Največja odstopanja so pri novih nepremičninah in hišah.

Potem ko je Gurs pred časom objavil poskusne posplošene vrednosti nepremičnin, smo naključno izbrali nekaj nepremičnin in njihovo vrednost primerjali z dejansko sklenjenimi posli v Ljubljani. Ugotovili smo, da so odstopanja pri rabljenih ohranjenih stanovanjih majhna, tja do deset odstotkov, medtem ko so razlike velikanske pri novogradnjah in hišah.

Vrednost svojih nepremičnin so v veliki večini zagotovo preverili tudi prodajalci sami, pravi Alen Komič, nepremičninski posrednik pri ABC nepremičninah: "Ocena Gursa je lahko zagotovo neka osnova pri postavljanju cen, a v praksi se pokaže, če je ta cena nižja, kot se denimo prodaja nepremičnina v neposredni bližini, prodajalci določijo višjo ceno. To je logično, saj želi prodajalec iztržiti največ, kar lahko. Če mu ocena Gursa ustreza, se je drži, če ne, pa pravi, da je to le ocena in da je njegova nepremičnina vredna več." Sogovornik še poudarja, da so po njegovih izkušnjah te razlike manjše v večjih strnjenih naseljih. "Gre predvsem za razliko, ali je denimo prenovljena kopalnica, ali so zamenjana okna. A te malenkosti ne vplivajo bistveno na ceno. Prejšnji teden sem prodal stanovanje za devet tisočakov več, kot je bilo ocenjeno na Gursu. Razlika je bila slabe štiri odstotke," navede primer.

Nepremičninska posrednica Irena Stock iz podjetja Ljubljana nepremičnine pa poudarja, da bo do razlik prihajalo predvsem pri starejših stanovanjih, zgrajenih pred letom 1970. "Starejša stanovanja so zelo hitro sledila cenam novogradenj, ki so se po mojem prepričanju, vsaj nekatera, podražila preveč. To se lahko zdaj vidi tudi na konkretnih primerih. Govorim predvsem za stanovanja, zgrajena pred letom 1970, ki niso obnovljena in ki nimajo dvigala. Mislim, da so cene teh na previsokih ravneh, a ker je premalo ponudbe, so takšne cene, kot so," pravi Stockova, ki ponazori na primeru: "Pred dnevi sem prodala stanovanje za 30 tisočakov manj, kot je bila njena vrednost ocenjena pri Gursu, ta jo je ocenil na 260 tisočakov."

Velikanske razlike pri novogradnjah in hišah, tudi pri rabljenih

Konkretni primeri pokažejo sledeče: stanovanje v Schellenburgu v skupni velikosti 215 kvadratnih metrov je bilo oktobra 2022 prodano za 1,4 milijona evrov, Gurs pa ga je ocenil pri 855 tisočakih. Tudi drugo stanovanje v istem kompleksu, za katerega je kupce odštel 2,3 milijona evrov, je po oceni Gursa vreden točno milijon evrov. Ogromne razlike so tudi pri nekaterih hišah. Tako denimo je pri oceni hiše na Veliki čolnarski ulici razlika več kot 400 tisoč evrov. Prodajna vrednost 965 tisoč evrov, ocena Gursa 560 tisočakov. Dobrih dvesto tisoč evrov je razlika pri hiši, prodani letos pozimi, ki stoji Ljubeljski ulici. Kupec je zanjo odštel 1,125 milijona evrov, Gurs pa jo je ocenil na slabih 920 tisoč evrov.

Konkretno: Razlika med prodajno vrednostjo in Gursovo oceno je pri spodnji hiši 405 tisoč evrov

 

 

V plus in minus pa pri rabljenih nepremičninah

Ogromna razlika pri obeh je tudi za stanovanje na Krakovskem nasipu. Za stanovanje, veliko 66 kvadratnih metrov (zgrajeno je bilo leta 1825) je kupec odštel 440 tisoč evrov, medtem ko ga Gurs ocenjuje pri 227 tisočakih. Obratno pa se je denimo zgodilo za stanovanje v Izoli, ki stoji na Ljubljanski ulici. Letos je prodajalec za 100 kvadratnih metrov veliko stanovanje, ki je bilo zgrajeno leta 1900, iztržil 230 tisoč evrov, Gurs pa jo ocenjuje na 300 tisočakov. Popolnoma drugače pa denimo nepremičnino na Šmarski cesti v Kopru v velikosti 25 kvadratnih metrov. Kupec je zanjo plačal 125 tisočakov, Gurs pa jo ocenjuje pri dobrih 50 tisočakih.

Kaj kaže analiza 1.700 stanovanj

V družbi Arvio, ki podrobno spremlja trg nepremičnin, so ob določitvi posplošenih vrednosti nepremičnin primerjali Gursove številke s približno 1.700 sklenjenimi posli z rabljenimi stanovanji v državi letos. Analiza kaže, da so bile Gursove vrednosti z izvedenimi posli v začetku leta precej poravnane, z oddaljevanjem pa se je razkorak večal.

Tako je analiza po besedah direktorice Ajde Kaluža za avgust pokazala, da če upoštevamo točno določeno stanovanje, je lahko napaka 16-odstotna (pod- ali precenjeno), v povprečju pa je Gurs stanovanja podcenil za okoli 6,5 odstotka. 

Sogovornica dodaja, da je napaka manjša v mestih kot na podeželju. V Ljubljani je po njihovih podatkih model podcenjeval cene za 3,8 odstotka ob stopnji napake 10,3 odstotka. V Mariboru je cene podcenjeval le za 1,4 odstotka, vendar z nekoliko večjo napako kot v Ljubljani – 13,6 odstotka. "Čeprav so napovedi razmeroma natančne, je njihova zanesljivost tukaj nekoliko manjša kot v Ljubljani," so pred dvema tednoma komentirali v Arviu. 

Kako razlike komentirajo pri Gursu?

Dušan Mitrovič iz Gursa pojasnjuje, da so njihove cene narejene tudi s pomočjo realiziranih cen. "Ti podatki so naša tržna osnova na podlagi katerih oblikujemo modele množičnega vrednotenja nepremičnin, ki jih kalibriramo glede na dejansko realizirane cene nepremičnin. Pri svojem delu tako kot cenilci nepremičnin tudi mi pri oblikovanju in umerjanju modelov vrednotenja uporabljamo mednarodne standarde ocenjevanja tržnih vrednosti nepremičnin vendar na 'množičen' način s pomočjo statistike in matematičnega modeliranja."

Ob tem dodajmo, da je Mitrovič že napovedal nove prilagoditve posplošenih vrednosti, in sicer spomladi prihodnje leto, še preden lastniki nepremičnin na dom prejmejo potrdila o vrednosti nepremičnin. 

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar