Do nepremičnine tudi samo s kreditom, brez privarčevanih sredstev

Po prvem rezu obrestnih mer Evropske centralne banke se počasi znova krepi medletna rast obsega stanovanjskih posojil gospodinjstvom. Ta se je junija na letni ravni povečal za dva odstotka, kar je najvišja stopnja rasti v enem letu. Čeprav se krediti cenijo, pa morajo imeti kreditojemalci nekaj sredstev tudi privarčevanih, sporočajo iz slovenskih bank.

Informativni izračuni pri devetih slovenskih bankah kažejo, da se posojila cenijo. Stanovanjsko posojilo z najnižjo fiksno obrestno mero bi ta hip dobili pri NLB. Efektivna obrestna mera za 100 tisoč evrov posojila in odplačilno dobo 20 let bi bila 3,66 odstotka. Na drugi strani bi najvišjo efektivno obrestno mero trenutno plačali pri NKBM, kjer je 4,8 odstotka. 

Najbolj se je v zadnjem letu tako znižala obrestna mera v NLB ‒ za slabo odstotno točko. Poudariti pa je treba, da imajo banke pri sklenitvi posojila po določeni obrestni meri različne pogoje. Praviloma obrestno mero znižajo, če je kreditojemalec njihov komitent in na osebni račun prejema tudi dohodek. V nekaterih primerih nižjo obrestno mero dodelijo tudi tisti, ki sklenejo življenjsko zavarovanje prek banke, kot to velja za NLB.

Koliko privarčevanih sredstev zahtevajo banke?

Na obrestno mero pa vplivajo tudi drugi dejavniki: višina, doba odplačevanja pa tudi višina lastnih sredstev, ki jih ima kreditojemalec privarčevanih. Ob rasti cen na nepremičninskem trgu nas je zanimalo, ali so banke znižale pogoj višine lastnih sredstev?

Priporočila Banke Slovenije glede omejitev razmerja med zneskom kreditne pogodbe za stanovanjsko nepremičnino in vrednostjo stanovanjske nepremičnine (LTV) so naslednja:

• Ob sklenitvi nove kreditne pogodbe, zavarovane s stanovanjsko nepremičnino, se priporoča, da razmerje LTV ne presega 70 odstotkov.
• Za kredi­tno pogodbo za primarno nepremičnino pa se (ne glede na prvo alinejo) priporoča, da razmerje LTV ne presega 80 odstotkov. 

 

V veljavnem makrobonitetnem okviru BS je razmerje med zneskom posojila in vrednostjo stanovanjske nepremičnine določeno kot priporočilo poslovnim bankam "Redno spremljamo razmere in lahko v primeru, ko presodimo, da je to potrebno, svoja priporočila preoblikujemo v obvezujoče ukrepe," pravijo na BS.

"V drugi polovici leta se je povečal delež odstopanj od priporočenega raz merja LTV, odstopanje od priporočila pa je pogostejše pri posojilih za sekundarno ne premičnino," so zapisali pri BS. Povprečna ročnost potrošniških posojil se je malenkost povečala, medtem ko je bilo pri stanovanjskih posojilih mogoče zaznati nekoliko izrazitejše skrajšanje ročnosti.  

Večina bank glede na pridobljene odgovore sicer zahteva, da ima stranka za najmanj 20 odstotkov vrednosti nepremičnine lastnih sredstev. Pa lahko za lastna sredstva najame potrošniški kredit?

"Ob najemu stanovanjskega hipotekarnega kredita mora kreditojemalec zagotoviti 20 odstotkov udeležbo z lastnimi sredstvi. Višina lastne udeležbe (odstotek) se v zadnjih letih ni spreminjala," pravijo v Unicreditu. Če kreditojemalec najema stanovanjski hipotekarni kredit, kombinacija s potrošniškim kreditom za namen pridobitve lastnih sredstev pri njih ni možna.

Tudi pri NLB je priporočeno, da lastni viri pri nakupu ali gradnji nepremičnine obsegajo vsaj 20 odstotkov investicijske vrednosti, tega odstotka pa v zadnjih letih niso spreminjali kljub rasti cen na nepremičninskem trgu. "Če kreditojemalec potrebuje sredstva za nakup notranje opreme, se ta del financira s potrošniškim (gotovinskim) kreditom. Sicer pa potrošniški (gotovinski) kredit v osnovi ni namenjen financiranju nakupa ali gradnje nepremičnine," poudarjajo. Tako se po njihovih besedah potrošniški kredit kot dolžniški vir financiranja tudi ne more upoštevati kot lastna udeležba pri nakupu.

Na Delavski hranilnici poudarjajo, da se kreditojemalec poleg stanovanjskega odloči še za potrošniški kredit, če potrebuje dodatna sredstva za opremo doma, denimo nakup pohištva, bele tehnike in tako dalje. Tudi pri njih je sicer 20-odstotna lastna udeležba pri financiranju nepremičnine nujna.

Kdaj se lahko celoten nakup financira s posojilom?

Nekatere banke – kot so Intesa Sanpaolo, Sparkasse in Gorenjska banka – pri nekaterih izjemah lastne udeležbe pri najemu stanovanjskega posojila ne zahtevajo. "Trenutno lahko kreditojemalec v primeru odobravanja stanovanjskega kredita z namenom reševanju stanovanjskega problema ob ustreznem zavarovanju najame kredit brez lastne udeležbe," pravijo.

Če stanovanjski kredit ni namenjen reševanju stanovanjskega problema stranke, pa banka skladno z naložbeno politiko zahteva 20 odstotkov lastnih sredstev od nakupne vrednosti nepremičnine. Ob tem pod določenimi pogoji omogoča tudi možnost vzporednega potrošniškega in stanovanjskega kredita.

Čeprav na Intesi Sanpaolo svetujejo, da je nakup nepremičnine smiseln, če je kupcu uspelo privarčevati najmanj tretjino ocenjene vrednosti nepremičnine, pa mladim družinam omogočajo tudi najem kredita za celoten znesek investicije. "Brez lastnih sredstev bo najem kredita praviloma dražji, težji ali pa sploh neizvedljiv. Ne glede na to pri naši banki mladim družinam, ki prvič rešujejo stanovanjski problem, poskusimo ponudbo prilagoditi njihovim potrebam," je navedeno na spletni strani banke.

Banka Sparkasse običajno financira do 80 odstotkov vrednosti nepremičnine. "V primeru zavarovanja kredita z več nepremičninami in če ima stranka zadostno kreditno sposobnost, pa je lahko delež financiranja tudi 100-odstoten," pravijo.

Hkrati pri nakupu nepremičnine odsvetujejo kombiniranje stanovanjskega kredita s potrošniškim. "Z najemom dveh kreditov so povezani tudi dodatni stroški, čemur se lahko stranka z najemom enega samega stanovanjskega kredita izogne," so pojasnili v Sparkasse.

Tudi Nejc Mlakar, direktor nepremičninske agencije Mesto nepremičnin, opaža, da niso osamljeni primeri, ko posamezniki celoten nakup nepremičnine financirajo s pomočjo bank. "Ravno prejšnji mesec smo prodali stanovanje, za katerega je kupec vzel posojilo za celotno kupnino, kot zavarovanje pa dodal še drugo nepremičnino," je dejal Mlakar.

Po njegovih besedah je nakup brez posojila prej izjema kot pravilo in dodaja, da nepremičnino brez posojila kupujejo tisti za investicijo. "Tisti, ki rešujejo svojo stanovanjsko situacijo ali nakup prve nepremičnine, pa večinoma kupujejo s pomočjo bank." Na vprašanje, koliko posojila v povprečju vzamejo, pa Mlakar odgovarja: "Natančno je izjemno težko odgovoriti na to vprašanje, a po moji oceni je povprečen lastni vložek okoli 30-odstoten, preostalo financirajo s pomočjo bank."

Dopolnjeno z odzivom in podatki Banke Slovenije.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar