Bodo nepremičninske agencije lahko svobodno določale višino provizij?

Po treh letih in pol od vložitve bo v četrtek Ustavno sodišče RS presojalo tudi o pobudi za presojo Zakona o nepremičninskem posredovanju, ki jo je vložilo 66 nepremičninskih agencij. Nasprotujejo predvsem omejitvi višine plačila za posredovanje in določitvi višine dejanskih stroškov, ki jih lahko zahtevajo od naročnika. "Smo zadnja država v Evropi, ki tovrstno provizijo zakonsko omejuje," pravi direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič.

Po njegovih besedah so tovrstno omejitev provizij poznali le še na Hrvaškem, pa še tam so leta 2016 spremenili zakon. "Gre za storitev, ki ni obvezna in ki se uporabi v 30 do 40 odstotkih poslov, sicer posrednika ni zraven. Zato ni logično, da je storitev cenovno regulirana," meni Udovič. Še manj logično pa je po njegovih besedah, da je storitev regulirana tudi za posle med gospodarskimi osebami.

"Do leta 2019 so bile zadeve vzdržne in se nikomur v resnici ni dalo ukvarjati s tem, da bi vložil ustavno pobudo," pravi Udovič. Spremenjeni zakon pa je bil sprejet pod pretvezo zaščite pravic potrošnika, "vendar ni nikjer zapisano, v čem je javni interes in kako bi to pomagalo k uveljavitvi javnega interesa", dodaja Udovič. Najprej je Državni svet RS na zakon vložil veto, vendar je bil v ponovnem glasovanju zakon znova potrjen. Kasneje so se pod pobudo za ustavno presojo podpisali tudi državni svetniki.

"Medvedja usluga potrošnikom"

Zakon je po novem določal, da provizija pri nakupu in prodaji nepremičnine ne sme znašati več kot štiri odstotke prodajne cene (plus davek na dodano vrednost (DDV)). Če se je torej prodajalo stanovanje v vrednosti 200 tisoč evrov, je posrednik od prodajalca dobil osem tisoč evrov provizije, prodajalec pa je moral poravnati še DDV za državo. Pred spremembo zakona se je plačilo posredniku navadno delilo, polovico je poravnal kupec in polovico prodajalec. To je nekaj običajnega tudi v tujini, Nemci so po Udovičevih besedah celo sprejeli zakon, da kupec mora nositi polovico stroška, ker so te storitve v večini v njegovo korist.

"Na začetku smo to zelo težko razložili prodajalcem, potem pa so razumeli, da je bil tovrsten strošek že prej, le da se je delil," pojasnjuje Zarja B. Mavec, direktorica nepremičninske agencije Inalbea. Potem se je po njenih besedah to uredilo na način, da je kupec kljub vsemu plačal dva odstotka; načeloma je šlo za plačilo davka. "Vsak je to priredil nekoliko po svoje, vendar pa so to s pridom izkoristili tisti, ki so sami prodajali nepremičnino in so davek kljub temu prenesli na kupca," pravi Mavec.

Da so agencije uporabile razne obvode, opaža tudi Udovič. "Tako prodajalci plačajo provizijo agenciji, od kupcev pa pričakujejo, da jim vrnejo del v gotovini ali prevzamejo plačilo davka," omenja Udovič. Tako morajo po njegovih besedah kupci spet poravnati enak znesek, le da brez računa, prodajalcu na roko. "To je medvedja usluga potrošnikom, ustvarili so ogromen kaos," je kritičen Udovič.

Omejitev provizij tudi pri najemu

Zakon je prav tako omejil plačilo za posredniške storitve, in sicer to ne sme znašati več kot štiri odstotke vrednosti najemne pogodbe (oziroma ne več kot eno mesečno najemnino in ne manj kot 150 evrov) brez DDV.  Višina provizij je omejena ne glede na to, za koliko časa se sklepa pogodba. Pri najemu omejitve veljajo samo, če posel sklepa fizična oseba.

Kako je to videti v praksi? "Pri najemih je težje prevaliti del stroška na najemojemalca, saj ni dodatnega stroška," pravi Mavec. Prej je bila namreč praksa, da je vsak plačal eno mesečno najemnino. "Potem agencija najemnikom samega stroška provizije ni računala, ampak so uvedli druge stroške, denimo strošek primopredaje," razlaga Mavec in dodaja, da storitve nikoli niso bile brezplačne. "Nepremičninski posrednik je postal poklic z resno licenco, predpisano s strani države – ta pa mu potem istočasno prepove računati lastno storitev," opozarja Mavec.

Udovič ob tem dodaja, da je največji absurd omejitev dejanskih stroškov na 150 evrov. Zakon namreč določa, da če stranka iz kakršnega koli razloga odstopi od prodaje, lahko agencija, če je tako dogovorjeno v pogodbi, zaračuna dejanske stroške, ki so omejeni na 150 evrov. "Takrat smo pripravili obračun in pri navadnih poslih, kjer ni specifik, pri stroških dosežemo od 300 do 500 evrov," je jasen Udovič. Kot so ugotovili, lahko agencija, če naredi zgolj tisto, kar mora po zakonu, znesek 150 evrov doseže v zgolj štirih dneh.

Pobudniki ustavne presoje tako trdijo, da določbe nedopustno posegajo v svobodno gospodarsko pobudo in pravico do zasebne lastnine ter omejujejo avtonomijo pogodbenih strank pri sklepanju pogodb. 

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar