Hrvaške nepremičnine bi za Slovence lahko postale privlačnejše

Čeprav bo vstop Hrvaške v evroobmočje in morda celo v schengensko območje pozitivno vplival na povpraševanje tujcev po nepremičninah, bodo cene začele upadati, pravijo nepremičninski poznavalci.

V prvi polovici leta so kar 40 odstotkov vseh nakupov nepremičnin na Hrvaškem opravili tujci, prav vse ob obali. Slovenci so med številčnejšimi kupci; po neuradnih informacijah naj bi nepremičnino na Hrvaškem imelo okoli 110 tisoč Slovencev. Lani so kupili tretjino več nepremičnin kot v letu 2020, povpraševanje pa je letos še precej višje, pravijo nepremičninarji.

Preverili smo, kaj se dogaja na trgu nepremičnina pri naših sosedih. Kakšne so cene? Kdo se zanima za nakup?

Evro bo olajšal nakupe

Uvedba evra na Hrvaškem v začetku naslednjega leta bo imela na tuje investitorje psihološki učinek ne glede na to, da se posli že zdaj sklepajo v evrski valuti. "Nepremičnine na Hrvaškem bodo tako plačevali v svoji valuti, kar poenostavlja transakcije, čeprav to niti do zdaj ni bil poseben problem," izpostavlja predsednik združenja za poslovanje z nepremičninami pri hrvaški gospodarski zbornici Dubravko Ranilović.

"Že zdaj je Hrvaška med Evropejci poznana kot 'avtodestinacija', brez mejne kontrole pa bi se povpraševanje po nakupu nepremičnin na obali še povečalo," napoveduje Ranilović. Kljub temu prevzem evra in vstop v schengensko območje nista edina dejavnika, ki vplivata na hrvaški nepremičninski trg.

"Vsekakor moramo opozoriti, da samo dejstvo uvedbe evra in vstopa v schengensko območje ne bo odločilno za trg. Odločilne bodo gospodarske okoliščine, tako na Hrvaškem kot v svetu," je jasen Ranilović. Kot pravi, gre pri nepremičninskem poslu za cikle, saj se trendi spreminjajo približno vsakih sedem do osem let. Ob tem omenimo, da vstop v schengen še ni dokončen. Odločitev bo znana v prihodnjem mesecu, trenutno temu ostro nasprotuje Avstrija.

"Cikel upadanja vrednosti nepremičnin se je začel s finančno krizo leta 2008, nato pa se je okoli leta 2015 trg spet prebudil," se spominja Ranilović. V zadnjem letu so cene nepremičnin močno zrasle, tako da so se glede na leto prej zvišale v povprečju za 15 odstotkov. Najbolj so porasle v Zagrebu, sledi Jadran, kjer so cene v enem letu 13 odstotkov višje, kažejo podatki Hrvaške narodne banke (HNB).

"Eden glavnih razlogov za rast cen je rekordno visoka inflacija, ki je med drugim nastala kot posledica ukrepov za povečanje potrošnje v času pandemije. Ob tako visoki inflaciji  investitorji vlagajo v nepremičnine z namenom ohranjanja vrednosti vloženega denarja," je dejal Ranilović.

Nepremičninski agenti sicer še vedno opažajo visoko povpraševanje, ponudbe pa je premalo. "Z rastjo obrestnih mer se bo ohladil tudi nepremičninski trg," še dodaja Ranilović.

Cene dosegajo rekorde, ponudbe primanjkuje

Po Ranilovićevih besedah je trenutni trend rasti cen nevzdržen, ker so izklicne cene nepremičnin na splošno postale previsoke. "Upočasnitev povpraševanja se že čuti, opaziti je vedno večjo razliko med izklicnimi in realiziranimi cenami," pojasnjuje sogovornik. Upadu povpraševanja bo sledil upad prometa, nato pa še upad cen. "Trajalo bo nekaj časa, da bodo cene upadle, saj lastniki nepremičnin na razmere odreagirajo z zamikom," meni Ranilović. Kot dodaja, pa cene ne bodo upadle povsod enako.

Ravno nasprotno pa opaža Azra Valjevac iz hrvaške nepremičninske agencije Alma Dom Invest, ki prodaja nepremičnine v Istri. "Cene še vedno rastejo in povpraševanje ostaja visoko. Tudi če nekoliko upade, je ponudba nepremičnin še vedno premajhna, zato cene ne bodo bistveno upadle," napoveduje Valjevac. Med njihovimi kupci je več Slovencev kot Nemcev, še dodaja.

Tudi v slovenski nepremičninski agenciji Sonce, ki se ukvarja s prodajo nepremičnin na Hrvaškem, opažajo, da je povpraševanje še vedno visoko. "Povpraševanje je povezano s ceno posamezne nepremičnine. Trenutno manjših nepremičnin ni več veliko, in takoj ko se pojavi oglas, se pojavi povpraševanje," pravijo v agenciji. Kot dodajajo, cene ostajajo visoke, manj pa je gradnje. "Ker se je predvsem letos veliko prodalo, je ponudbe na trgu malo," pojasnjujejo. Po njihovih besedah je tako kot v Ljubljani tudi na Hrvaškem lokacija zelo pomembna. "Bližje morju kot si, višje so cene," še dodajajo v agenciji Sonce.

Tujci so lani na Hrvaškem kupili 9.514 nepremičnin, kar je 50 odstotkov več kot leto prej. Največ kupujejo Nemci, Avstrijci in Slovenci, kažejo podatki hrvaške davčne uprave. Tako se je lani prodaja nepremičnin nemškim in avstrijskim državljanom povečala za kar 70 odstotkov. Slovenci so kupili 2.309 nepremičnin oziroma tretjino več kot leta 2020. V glavnem kupujejo nepremičnine ob morju, najprivlačnejše so nepremičnine v Istri in na severnem Jadranu. Tam je delež tujih kupcev med vsemi nakupi še višji, kar 70-odstoten.

Najdražje je v Dubrovniku in Splitu

Hrvaški nepremičninski trg je polariziran glede na nepremičnine na obali in na celini. "To sta pravzaprav dva ločena trga, ki delujeta po popolnoma različnih tržnih principih," ugotavlja Ranilović. Najvišjo povprečno ceno stanovanj in apartmajev, nad 15 tisoč kun oziroma dva tisoč evrov za kvadratni meter, so dosegli v Dubrovniku, Rovinju, Splitu in Opatiji.

Najdražje so nepremičnine v Dubrovniku in Splitu, kjer cene novogradenj presegajo 4.500 evrov za kvadratni meter, kaže raziskava Bloomberg Adria, na podlagi podatkov nepremičninske agencije Opereta.

Po podatkih Operete je bila med vsemi analiziranimi transakcijami najdražja stavba v središču Splita, kjer so s ceno šest tisoč evrov za kvadratni meter presegli tudi novogradnje s pogledom na dubrovniško staro mestno jedro. Cene apartmajev v Lapadu se gibljejo od štiri do pet tisoč evrov za kvadrat, v drugih delih Dubrovnika pa najdete novogradnje za 3.277 evrov na kvadratni meter. Tako v Zadru kot na Reki so povprečne cene novogradenj pri 3.700 evrih za kvadratni meter.

Tujci v prvem polletju na hrvaški trg investirali že pol milijarde evrov

Nepremičnine so v zadnjih letih postale najprivlačnejši sektor za tuje naložbe na Hrvaškem. Vrednost tujih investicij je tako do konca junija po zadnjih podatkih že presegla skupno celoletno vrednost tako v letu 2020 kot v letu 2019. Glede na polletne podatke bi lahko bil presežen celo lanski rekord, ko so neposredne tuje investicije na nepremičninski trg skoraj dosegle 800 milijonov evrov.

V prvem polletju so tujci v nepremičnine vložili 474 milijonov evrov, kaže statistika Hrvaške narodne banke (HNB). V celotnem letu 2020 je bilo vloženih 330 milijonov evrov, v letu 2019 pa 277 milijonov evrov.

Lani je bilo v nepremičninski dejavnosti realiziranih 30 odstotkov več kupoprodajnih poslov kot leta 2020, skupna vrednost prodanih nepremičnin pa je bila polovico višjo kot leta 2020, kaže analiza Ekonomskega instituta Zagreb.