Hrvaška: Se bolj splača dolgoročno ali dnevno oddajanje stanovanja?

Se nepremičnino na Hrvaškem bolj splača oddajati dnevno ali dolgoročno ‒ to je dilema hrvaških oddajalcev. Odgovor pa je odvisen od številnih dejavnikov. Najosnovnejša je lokacija nepremičnine, nato pa si morate odgovoriti na vprašanje, ali vam je pomembnejši večji donos ali bolj cenite svoj mir in prosti čas. Vprašanje je aktualno tudi za Slovence, ki imajo na Hrvaškem več kot 100 tisoč nepremičnin.

V hrvaški redakciji Bloomberg Adria so za primer vzeli manjše stanovanje v Zagrebu na območju širšega središča mesta. Če ga oddajate dolgoročno, je prednost ta, da vam ni treba izpolnjevati nobenih formalnih pogojev, ko ga daste na trg. Ne potrebujete nobene kategorizacije, vložiti ni treba nič, če stanovanje ustreza minimalnim standardom za bivanje. Ker je povpraševanje veliko večje od ponudbe, na najemnike ne boste dolgo čakali, ko se z njimi dogovorite za ceno, ki se običajno giblje okoli 700 evrov, pa nimate večjih administrativnih težav.

Skleniti morate le najemno pogodbo in jo predložiti davčni upravi. Davek od dohodka iz premoženja se plačuje od zneska najemnine, zmanjšanega za 30 odstotkov odhodkov, po stopnji 12 odstotkov. Dobra novica je, da se stroški z nepremičnino praktično končajo, saj najemnik plača komunalne stroške. Sčasoma vas lahko po žepu udari kakšno večje popravilo, ki pa še zdaleč ni običajen strošek.

Če upoštevamo 700 evrov najemnine na mesec, je to v enem letu 8.400 evrov dohodka. Znižana davčna osnova je 5.880 evrov, kar pomeni, da boste plačali 705 evrov davka. Tu je še doplačilo v višini 18 odstotkov oziroma 127 evrov, kar skupaj nanese 832 evrov. Ostane vam torej približno 7.570 evrov čistega prihodka. V primeru najemnine 600 evrov boste na leto v žep pospravili skoraj 6.500 evrov neto. Druga velika prednost dolgoročnega najema je, da je denarni tok stalen vse leto in ni odvisen od sezone.

Dnevno oddajanje je donosnejše

Če se odločite za dnevno oddajanje istega stanovanja, boste imeli bistveno višje prihodke, a tudi veliko več obveznosti. Najprej je treba izpolniti formalne pogoje za opravljanje dela, pridobiti kategorizacijo in dovoljenje za opravljanje turistične dejavnosti, kar stane. Potem se je treba ukvarjati z oglaševanjem, komunikacijo s platformami in stroški, ki jih imajo. Stroške plačujete sami, urejate administracijo, izdajate račune, tu pa je še komunikacija, torej sprejemanje gostov, stroški rednega čiščenja stanovanja. Lahko se odločite za najem prek agencije, vendar vam bodo vzeli 40 odstotkov provizije.

Edina prednost kratkoročnega najema je večji zaslužek. Prednost za tovrstne najemodajalce je tudi to, da Hrvaška, takšno najemanje manj obdavčuje, a se tudi to počasi spreminja. Pavšalni davek na ležišče se je v Zagrebu od začetka leta 2024 zvišal na 199,08 evra na posteljo, poleg tega pa morajo lastniki apartmajev plačati še davek na počitniške nepremičnine, ki je od 0,6 do 5 evrov za kvadratni meter. Odvisno je od občine in mesta. Zagrebu so ga dvignili na maksimalen znesek.

Plačati je treba tudi članarino turističnemu društvu, ki je blizu 6 evrov za ležišče oziroma nekaj manj kot 3 evre za dodatno ležišče. Če imate v sobi zakonsko posteljo, v 50 kvadratnih metrov velikem stanovanju pa raztegljiv kavč za dve osebi, boste plačali približno 18 evrov letne članarine. Letna pavšalna turistična taksa vas bo stala dodatnih 53 evrov na glavno in dodatno ležišče. Pomemben strošek je tudi najem platform. Booking bo na primer vzel 15 odstotkov zneska rezervacije, nato pa boste državi na ta znesek plačali še 25 odstotkov davka.

Omenili smo čiščenje, redno pranje posteljnine in brisač ter nakup sanitarnih pripomočkov, ki so nujni za prijetno bivanje gostov, a če želite narediti korak naprej in zbrati dobre ocene na platformah za najem, potem morate vložiti v nekaj malenkosti, kot so darilo dobrodošlice, sveže sadje ali steklenico pijače v hladilniku. To niso stroški, ki bi vas sezuli, ampak se na letni ravni kopičijo.

Simon Dawson/Bloomberg

Primer: 50 kvadratnih metrov veliko stanovanje v Zagrebu

Pojdimo na konkreten izračun. Predpostavimo, da lahko oddajate 50 kvadratnih metrov veliko stanovanje v širšem središču Zagreba za 80 evrov na dan in ga oddate za približno štiri mesece na leto (120 dni), kar pomeni vaš letni bruto dohodek v višini 9.600 evrov. Kar zadeva stroške, jih je Turistična skupnost mesta Zagreb natančno izračunala, zneske pa smo le nekoliko zaokrožili.

Letna turistična članarina je 18 evrov, letna pavšalna turistična taksa 212 evrov, letna pavšalna dohodnina pa 400 evrov. Prišteti je treba še 250 evrov davka na nepremičnine, tako pridemo do približno 900 evrov letnih stroškov, kar skupni zaslužek zniža na 8.700 evrov. Ob tem je treba plačati še provizijo Bookingu (plus 25 odstotkov državnega davka na ta znesek), nato pa vse stroške, kot so čiščenje in vzdrževanje.

Dobiček bomo zaokrožili na 8.500 evrov na leto in ga primerjali z dolgoročnim oddajanjem, ki bi vam prinesel skoraj 7.600 evrov (v primeru mesečne najemnine 700 evrov). Torej niti 900 evrov oziroma 75 evrov na mesec dodatnega zaslužka za veliko več angažmaja in administracije. Če vzamemo bolj konservativen izračun pri dolgoročnem najemu za 600 evrov na mesec, je razlika nekoliko bolj opazna. Z dnevnim najemom boste na leto zaslužili približno 2.000 evrov več, kar je nekaj več kot 160 evrov na mesec.

Dostojen zaslužek, nič drugega

Izračun je najbolje prikazati na konkretnem primeru, zato smo se obrnili na Majo Novak, lastnico stanovanja Main Square, ki leži, kot že ime pove,  prav na glavnem zagrebškem trgu. Njen primer sicer ni najbolj reprezentativen, saj pokaže, koliko je mogoče zaslužiti z dnevnim najemom, če si obdarjen z vrhunsko lokacijo in se popolnoma posvetiš delu najemodajalca, a vseeno daje jasno sliko o stroških. Vrhunska storitev na Bookingu ji je prinesla visoko oceno, kar pomeni, da lahko zahteva nekoliko višjo ceno kot 100 evrov na noč.

Bloomberg

Svoj letni bruto zaslužek ocenjuje na okoli 12 tisoč evrov oziroma tisoč evrov na mesec, tako da ji ostane okoli 850 evrov neto. Poleg neizogibnih stroškov, ki smo jih že omenili, plača le storitve Bookinga in pranja posteljnin, vse drugo opravi sama.

"Če imaš samo eno stanovanje, je to daleč od velikega zaslužka, kot ga dojema javnost. Druga zgodba so ljudje in podjetja, ki najemajo na desetine stanovanj, in tu bi zagotovo morala poseči država. Osebno nimam nič proti, da se davki na oddajanje zvišujejo, ker so bile doslej res nizki, vendar bi bilo dobro narediti konec nelegalnem oddajanju, ki je nelojalna konkurenca. Velikokrat smo se obrnili na državni inšpektorat in dobili odgovore, da nimajo kapacitet. Lahko je sprejemati nove zakone, a kakšen smisel imajo, če se v resnici ne izvajajo,'' se sprašuje Novakova.

Poudarja, da je v Zagrebu januarja, februarja in marca mrtva sezona, nato pa se počasi segreje in doseže vrh poleti. Torej je njeno stanovanje nekako primerljivo z najemom prenočišča ob morju. Pravimo nekaj, saj na top lokacijah na obali cene brez težav presežejo 150 evrov na noč, plačila lokalnim oblastem pa so nekoliko nižja. Še vedno pa ne gre za nekakšen finančni Eldorado, sploh če ste morali nepremičnino kupiti v zadnjih nekaj letih.

V tem primeru boste morali na povrnitev naložbe čakati desetletja, zato se zdi naložba v nekakšen ETF za 15 ali 20 let bolj donosna. Je pa tudi bolj tvegana možnost, zato ne preseneča, da Hrvati svoj presežek denarja še vedno radi parkirajo v nepremičnine.